某商业街规划及建设可行性研究报告
一、项目概况
地理位置：XX文化旅游商业街(暂定)位于安徽XX市XX寺旁边，地处赭山脚下，位于进城主干道XX山路一侧。

占地面积：规划用地面积：16765m2（约25亩）。

规划建筑面积：24780m2，
建筑密度：43.16%，平均层数：3.19层。

容积率：1.478
规划用途：商业街
转让土地价格：4900万元（196万元/亩）
投资回收期限：1.5年
二、XX概况
2000多年的XX是历史名城.1876年，中英签订的“烟台条约”将XX、XX等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之一。

XX为省辖市，下属三县（XX、XX、XX），四区（XX、XX、XX、XX）。

全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。

全市人口215万，其中市区人口75万，流动人口15万。

2002年国内生产总值245亿元，比上年增长12%；超出全省平均水平3.1个百分点。

城市定位
长江中下游的交通枢纽；
安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心；
２０１０年，XX将成为长江中下游、宁（南京）汉（武汉）之间的大城市；
XX交通便捷，目前已成区域经济龙头。

市场已形成较强的辐射能力。

城市规划
城北：工业加工区
城中：商贸旅游区
城南：文体行政区
发展规模：２００５年城市扩容，市区人口将达到９０万，流动人口２０万。

２０１０年城市人口１３０人，流动人口３０万。

项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街（中山路步行街）项目开发周期与城市扩容同步。

经济前景
2002年，第一产业增加值24亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值133亿元，比上年增长16.0%；第三产业增加值88亿元，比上年增长9.2%。

产业结构在调整中演进，第二产业对国民经济的拉动作用显著增强，第一产业增加值占国内生产总值的比重首次降至10%以下。

国有、集体企业的改制退位工作基本完成。

308户全部国有和年销售收入500万元及以上非国有工业企业完成工业增加值86.23亿元，比上年增长27.0%，其中：国有控股企业工业增加值45.84亿元，增长26.1%；三资企业工业增加值19.42亿元，增长41.0%；股份制企业工业增加值10.05亿元，增长24.0%；私营企业工业增加值10.30亿元，增长19.9%。

大中型工业企业实现增加值66.88亿元，增长24.0%。

产业结构逐步合理，第三产业稳步提升；国有、集体企业改制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的发展状态，其经济前景看好。

三、XX房地产市场情况
1、房地产增势惊人
区域经济高速增长，第三产业稳步提升，商业、房地产增长速度达到50%左右。

2003年一季度建设投资高达26369万元，比2002年同期增长30.4%，创下了历史最高记录。

商品房的竣工面积为12.87万平方米，比2002年同期增长29%。

商品房销售面积为11.11万平方米，比同期增长49.5%，商品房销售额为25091万元，比上年增长141%。

房地产增势惊人，市场处于销空状况；外地开发商看好区域市场，温州、浙江炒家进入XX市场。

有关部门分析XX房地产市场火爆、行业投资额增加的原因是：外地房地产开发商对XX房地产市场看好，他们的投资是XX房地产市场升温的重要推动力量。

2、房价的支撑者
投资者开始将资金转移到二、三类城市房产市场，这类市场的回报率已接近大中城市的回报率，且风险较低。

•XX是一个传统的商贸之城，目前市内聚集了一批温州及浙江各地的商人；
•他们是商业流通的运营者，也是XX房产市场的支撑群体；
•他们具有较强的投资能力和投机性。

3、居民消费
社会消费增长稳定，区域市场规模偏小，休闲类专业市场空缺。

全年社会消费品零售总额80.13亿元，比上年增长7.1%，其中城市实现消费品零售额46.64亿元，增长8.9%；
市场容量分析
专业市场的销售额小于零售总额，说明当前专业市场处于盈利状态，
专业市场的销售额小于零售总额，说明有新市场进入的空间；且目前区域内专业市场规模偏小，XX项目建成后将成为区域内的第三大专业市场，故具有强力的竞争优势四、仿古商业步行街的宏观分析
南京“夫子庙”
夫子庙步行街的商业规划是以夫子庙为中心，沿秦淮河两侧，形成以旅游观光、餐饮，购物，娱乐休闲为一体的，以明清建筑为主基调的商业步行街。

1、商铺类型
夫子庙步行街的商铺以两层结构为主，经过十几年的演变，小门面逐渐被大型连锁企业所吞并，
2、供求关系
南京夫子庙步行街目前处在有价无市的状况，愿意转手的商家极少。

3、销售及租赁价格
目前南京夫子庙的外围商铺售价底层的价格在30000元/M2，二层在15000元/M2，三层以上一般为办公用房，目前的价格在6000-7000元/M2，单价与面积成反比关系。

租赁价格由于所处的地段不同，差异较大，一层的租金价格范围在10-30元/M2/天,二层的租赁价格范围在3-5元/M2/天.
无锡“南禅寺”
以南禅寺旅游商城以黄金珠宝玉石街、江南风味小吃街，民间工艺展示街，特色文化用品街、精品服装鞋帽街、古玩字画街、茶馆酒吧街、儿童女人街书城，休闲娱乐为一体的，具有中国古典文化特色的旅游购物商城。

1、商铺类型
南禅市文化旅游商城的商铺主要以2至3层为主，销售时每单位含1-2层，建筑为框架结构，面
积以105平方米为基本单位对外发售。

第三层主要以整层形式销售。

2、供求关系
南禅市文化旅游商城目前的11个板块，将近40000平方米的商铺已全部售謦。

3、销售及租赁价格
销售价格从2002年6月7000元/M2开盘均价上涨至目前8500元/M2的收尾价。

由于商铺已全部
销售完毕，但开张率还维持在70%左右，所以目前的租金行情还处在1.5-2.5元/天/M2.
苏州“观前街”
1999年，苏州市政府投入巨资对观前地区进行了全面整治和更新。

改造后的观前地区正成为交通网络完备，基础设施完善，人文环境优美，商业布局合理，投资环境优良，具有浓郁地方色彩的市区商业、文化、宗教、旅游中心。

1、商铺类型
观前街的商铺大小结合，错落有致，既有三层大型商场如上海豫园商城苏州商厦，又有二层的肯德基，一层的
采芝斋及20平方米的小商铺。

2、供求关系
观前街的商铺始终处稀缺的状态，虽然苏州的商业规模较大，商场供应量不少，但市中心的仿古街商铺，始终是一铺难求。

3、销售及租赁价格
目前观前街的商铺由于位置的不同，均价都在30000-35000元/M2，而且供应量极少。

由于观前街的特殊地位，此处的租金目前都在5-8元/天/M2.纵观南京、无锡、苏州的仿古商业街，虽然有不同的地理位置、历史文化、经济结构，但它们的共同点是都地处市中心，都与本市的传统文化的精髓（古寺庙）相结合，形成了以黄金珠宝玉石街、江南风味小吃，民间工艺展示，特色文化用品、精品服装鞋帽、古董古玩字画、茶。