园区物业管理方案一、首先确立及分配物业管理的八大管理职能【一】建筑物与装修设施的维护`园区物业是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修设施的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，园区的商业物业以投资专业卖场为主要方向，投资大型商业项目就是想赚钱，越是经营良好、保养得当就越是能不断增值。

主要服务内容包括：l商业物业建筑结构维护2商业物业建筑外观维护3绿化及环境设施的管理及维护4园区公共区域装修设施管理及维护5商家装修审批与管理+6规范店铺面门面装修7商业街区内部导向标志维护8室外广场的行车、停车、促销区域的管理。

【二】园区物业配套设施、设备的运行、维护配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对园区物业产生很大的负面影响，所以园区物业应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。

主要服务内容包括：1做好能源控制管理2电梯、自动扶梯的维护保养3配电设施设备的维护保养[4电线、电路的维护保养5供水、弱电的系统维护保养6大型商业设施空调、排风系统维护保养7三废排放及处理系统维护保养【三】园区物业消防与安全的管理3商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。

让商业物业的经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是公众人身安全的保障。

主要服务内容包括：l消防设施的维护保养2消防器材配置3消防设施标志4商场出口与通路管理5商场设施内部保安巡查6自动报警、喷淋系统维护保养7其他危及安全的防范【四】环境清洁卫生管理j这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调购物环境的场所的日常清洁维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。

主要服务内容包括：l商场内部道路清洁2公共区域管理3公共区域的摆设和植物管理4商业物业的日常清洁5促销宣传资料发放管理\6垃圾清理]7环卫设施维护B8休闲区域的清洁管理9洗手间的环境及设施维护【五】车辆及交通的管理在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到园区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。

主要服务内容包括：l车辆交通疏导指示2停车场管理3货流运输管理4车辆安全管理/5广场内路面交通管理6内部道路通行管理【六】客户服务管理在实际经营中，物业管理工作的实施过程中会与各商户之间经常发生及出现这样那样不可预见的矛盾、纠纷、误会，这需要物业管理人员首先充分的了解各商户的情况，及时进行必要的沟通、解释、宣传、动员工作。

主要服务内容包括：1商户的租赁、退场、转让的管理工作；2商场租赁情况的统计及跟踪管理工作；3 商户经营情况的统计及跟踪管理工作；4商户租赁、经营的资料档案管理工作；5商户投诉的处理工作；6商户的跟踪回访工作。

7管理磨擦的协调解释工作。

8经营业种的巡查，跟踪协调。

【七】客户的有偿服务工作的管理根据约定，商户承担着租赁及使用区域范围内的维护维修责任，商户在实际实施工作中由于其意识、技能、成本等因素，经常出现：维护维修不到位、维修成本高、维修效果差等情况，这需要物业管理工作首先充分的了解各商户的情况，提前做好各项预案和管理办法，提前做好约定服务协调工作，有计划的提供日常及应急维护维修的有偿服务工作。

主要服务内容包括：1商户室内室外绿化设施的养护的有偿服务；2商户空调系统、消防系统、供配电系统的维护维修的有偿服务；3商户室内电路、用电器的应急维修的有偿服务；4商户其他设施的应急维修的有偿服务；5商户室内室外保洁、消杀、除害的有偿服务。

【八】园区紧急事故处理园区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自园区内部和外部的突发事件。

主要服务内容包括：1商业建筑与装修事故o2停电或电路故障3电梯故障4设备或设施故障=5发生火警6恶劣天气&*7人员受伤或急病8买卖纠纷9消费者之间严重冲突<l0犯罪事件二、园区物业特点：园区物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。

自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。

物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使园区物业管理有的放矢。

企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。

因此，园区物业管理存在着基础服务、延伸服务和园区企业文化建设服务三大需求。

基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。

延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。

三、服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

四、追求目标以公司经营为主导，为员工推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。

五、物业管理要点●运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信心●结合所辖的工业园区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务”。

●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

（一）、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。

在管理工作中将根据本园区物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足全体员工需求。

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务员工、打造管理精品。

追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

（二）、二项承诺1、在二年内力争本项目通过“区优秀物业管理”的评比。

2、在三年内力争本项目通过“市优秀物业管理”的评比。

（三）、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上”的原则和务实周到的工作理念，为公司全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。

同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。

2、环境管理责任到人园区的环境管理极为重要，如何为公司全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们非常重视的问题。

多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证工业园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。

紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。

在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入工业园区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。

六、四项措施1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。

从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册，使园区物业员工翻开手册即可操作。

如《物业部员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。

3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。

采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

七、拟采用的管理模式（一）、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本“物业中心”按“直线制”设定管理架构。

中心设客服部、保安部、工程部、保洁四个部门。

其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、客服部（1）负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。

（2）负责物业服务中心会议中心的管理。

（3）书写各类通知、通告，由总经理签署发出。

（4）协助处理租赁工作。

（5）负责租户的搬入和迁出协调工作。

（6）负责租户档案的建立与管理工作。

2、保安队（1）负责园区物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

（5）与公司各部门签订“消防安全责任书”。

（6）负责园区物业大型活动的警卫布置。

（7）负责园区物业的日常巡查工作和固定岗位的安排。

（8）负责园区停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监工室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）物业经理指派的其他工作。

3、工程管理部（1）负责园区物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责园区物业机电设备的日常维护保养工作。

（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责园区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。

（5）负责园区物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

（6）负责客服人员转发投诉的处理，及满足全体员工其他有关的服务要求。

（7）协助做好园区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。