房地产项目工程现场管理
• 施工企业有 八大员标配，地产行业各具特色
• 项目标准数量配置（取决于管理形式） • 小项目制（矩阵式管理） • 大项目制（职能式管理） • 项目公司制（异地项目） • 人员素质要求（专业人员的要求）
房地产项目工程现场管理
房地产项目工程现场管理
房地产项目工程现场管理
房地产项目工程现场管理
房地产项目工程现场管理
• 第一讲 ： 项目管理体系的建立 • 第二讲：产品、技术研究管理 • 第三讲：防水节点汇编
房地产项目工程现场管理
第一讲 项目管理体系的建立 第一部分：房地产项目工程管理的现状分析 1、合作模式分析 2、合同管理分析、承包模式管理 3、现场管理模式分析 第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式 1、房地产项目部配置人员的基本素质要求 2、项目施工全过程管理控制要求 3、项目施工全过程实体控制要求
虚线表示仅有管理 职能，非合同关系
开发商 •土建施工总包
供货战略伙伴
• • •
• • • •
•
外
装
• 机电总包
总
精
市
园
装
政
林
修
总
总
包
空
电
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风
房地产项目工程现场管理
• 第一讲 项目管理体系的建立 • 第一部分：房地产项目工程管理的现状分析
• 1、合作模式分析 • 2、合同管理分析、项目承包模式探讨 • 3、现场管理分析 • 第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式 • 1、房地产项目部配置人员的基本素质要求 • 2、 项目施工全过程管理控制要求
4、劳务分包商对民工无奈：人权意识提高了，农民工有新 劳动法保护了
5、民工对政府无奈：黑心老板该欠工资的照样欠，爬塔吊 要被抓啊
房地产项目工程现场管理
• 第一讲 项目管理体系的建立 • 第一部分：房地产项目工程管理的现状分析
• 1、合作模式分析 • 2、合同管理分析、承包模式管理 • 3、现场管理模式分析 • 第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式 • 1、房地产项目部配置人员的基本素质要求 • 2、项目施工全过程管理控制要求 • 3、项目施工全过程实体控制要求
• 3、项目施工全过程实体控制要求
房地产项目工程现场管理
房地产项目工程现场管理
1、政府对开发商无奈：出了问题只有罚款或抓人，国家没 有相应的管理机制
2、开发商对总包无奈：总包只剩下骨头了，利润和风险不 对等
3、总包对劳务分包无奈：总包管理能力下降，依赖劳务分 包，所谓的劳务扩大分包，实质就是转包。
房地产项目工程现场管理
• 都在肢体分包 • 都在做总承包 • 都在违反建筑法 • 合理的合同应该怎么签订？（不违法合同） • 合理的合同数量应该是多少？ • 案例分析：某项目的合约管控表 • 附件：某项目合同明细
房地产项目工程现场管理
• 房地产公司为什么做不了总承包？
• 1、与国家监管机制不符合（没有资质） • 2、地产行业的工程管理没有机制，属于行业空白。 • 3、机构和人力资源不健全 • 4、社会资源整合能力差 • 5、中国建筑市场的信任危机 • 6、开发商把承包商做为融资手段
房地产工程管理与质量通病防治 （III）
主讲专家：杨瑞峰
房地产项目工程现场管理
• 地产行业到底是一个什么性质的行业？ • 1、建筑行业？ • 2、生产行业？ • 3、金融行业？
房地产项目工程现场管理
• 开发商项目管理常见的问题：
1、设计工作被动管理，基本靠外部资源 2、项目进度与工程质量、造价的相互冲突； 3、二次设计严重漏项，施工过程中各专业不交圈 4、总包单位尽不到总包的责任 5、上级指定了承包商，不但缺乏绩效，还不听指挥 6、分包单位各自为阵 7、监理形同虚设 8、项目经理更换如走马灯 9、过程洽商推挤成山 10、后期结算双方严重扯皮 11、合作方基本成为黑名单 12、名副其实的“工地” 13、项目完工时，许多资料找不到，许多事不知是如何完成的
房地产项目工程现场管理
严格招投标
领导关系
合作模式
长期战略
假招投标
政府关系
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• 当前地产行业与外部资源的合作关系
• 长期战略合作伙伴（70%以上，总包一定含在内的） • 通过真招投标定的 • 通过假招投标定的 • 政府关系强压的（土地关系、建委关系、垄断行业的关系）
（不可避免） • 公司领导的关系（不可避免）
房地产项目工程现场管理
• “多项目开发综合症” • 多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，
表现在以下几个方面： • ◎ 公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不
清晰； • ◎ 公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效
考核； • ◎ 项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖
• 地产行业实质是一个金融行业，其重要的职责是整合好社 会各种资源，为国计民生做出更大的贡献
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开发商
• • • • •
• • •
•
•规划方案
•设计总包
建
筑
• 建筑施工图
方
外 装 修
案
施
建
结
水
筑
构
暖
工 图
电
•精装修设计提前介入
室
市
消
园
内
政
防
林
装
修
施
工
图
房地产项目工程现场管理
•监理
房地产项目工程现场管理
• 对施工合作方考察时注意的几点问题： • 1、杜绝挂靠 • 2、资质等级、人员结构 • 3、合同履约能力 • 4、流动资金 • 5、洽商与变更比例
பைடு நூலகம்
房地产项目工程现场管理
• 第一讲 项目管理体系的建立 • 第一部分：房地产项目工程管理的现状分析
• 1、合作模式分析 • 2、合同管理分析、承包模式管理 • 3、现场管理模式分析 • 第二部分：房地产行业要建立怎样的项目管理模式 • 1、房地产项目部配置人员的基本素质要求 • 2、项目施工全过程管理控制要求 • 3、项目施工全过程实体控制要求
公司，或者不愿服从公司管理； • ◎ 项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结
果往往有较大偏差； • ◎ 与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽； • ◎ 人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享； • ◎ 对企业品牌建设贡献不大，等等。
房地产项目工程现场管理
• 第一，业务发展战略不清晰 • 第二、资源配置不合理 • 第三，规章制度不健全