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房地产项目开发市场调查内容

房地产项目开发市场调查内容
「、城市投资环境调查
(一)政策法律环境调查
1.城市发展战略
2.城市建设规划和区域规划
3.土地利用总体规划
4.房改政策
5.开发区政策
6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策
7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、 耕地占用税、投资方向调节税等
h)各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;
5.房地产促销调查
a)广告的时空分布及广告效果测定
b)广告媒体使用情况的调查
c)广告预算与代理公司调查
d)人员促销的配备状况
e)各种公关活动对租、售绩效的影响
f)各种营业推广活动的租、售绩效
6.房地产营销渠道调查
a)营销渠道的选择、控制与调整情况
b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因
g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况
h)周边道路及综合管网现状及规划目标
i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、 用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等
2.项目用地周边气候、环境调查
a)项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害
b)地块周边建筑物情况
4.政府办事效率及工作作风
5.政府财政收支状况
6.房地产在国民经济中的比重
7.房地产开发景气指数
8.就学条件
9.基础设施情况
(三)人口及社会环境
1.人口总量和密度
2.居民消费结构和消费水平
3.家庭规模与结构
4.居民就业状况及收入水平
5.社会治安情况
6.居民需求结构及特征
(四)房地产市场调查
1.房地产市场需求和消费行为调查
e)建筑设计及施工企业的有关情况
4.房地产价格及交易情况调查
a)本城市房地产市场的价格状况
b)房地产市场价格趋势
c)市场供求情况的变化趋势
d)影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策
e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小
f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响
g)价格变动后消费者和开发商的反应
a)某类房地产的总需求量及其饱和点
b)市场需求发展趋势
c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化; 消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况;消 费者的收入变化及其购买能力与投向,使用中建筑物的物理状况
d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等
面积户型:户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率
装修标准:建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫 建筑结构形式、
建筑基础形式:
3、竞争物业的配套状况
周边独有配套设施:学校、大型购物场所、体育设施、公园等 小区自建配套设施:会所、学校、购物场所、运动场所等 小区智能、安防状况
d)金融服务
e)邮政、通信服务
f)娱乐、餐饮、运动休闲
g)垃圾收集站分布情况
5.其他
a)项目投资优惠政策:如税,费减免、地价款的付款方式等
b)各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式
c)开发过程中的各项规费:市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、 设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防费、水电 增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等
e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工
3.房地产产品调查
a)现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期
b)居民对房地产产品的要求: 区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、 景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等
c)居民对某种房地产产品的接受程度
d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况
1、竞争物业的区位
区域特征:地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等 发展规划:政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整 周边环境:人文环境、生态环境、生活配套 项目状况:地理位置、规划条件、配套状况 交通条件:地块附近的交通工具和交通方式
2、竞争物业的产品特征
建筑参数:总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比 例等
d)当地的建筑成本:如各种建筑结构每平方米造价经济指标
e)项目开发成本测算:土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套 费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预见费
f)项目是否存在其他债权、债务问题
g)政府和其他有关机构对该项目的态度
h)开发过程中可能遇到的干扰因素
(二) 竞争物业情况调查 竞争物业定义:同一区位、相同类型、售价相近的物业;同一城市内销售价位相近 的物业;同一城市内相同类型的物业;
c)周边环境污染状况:空气、水源、噪音
d)周边卫生状况
e)绿化景观
f)历史人文景观
g)建筑抗震设计等级
3.地块交通条件调查
a)周边市政路网现状及规划路
b)到达、经过地块的交通线路
c划情况
4.项目所在区域配套设施调查
a)购物场所
b)医疗卫生
c)文化教育
8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平
9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出 让方式
10.产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引
11.人口政策、户籍制度
(二)经济环境调查
1.城市总体发展规划
2.地区内的重点开发区域
3.国民经济产业结构和主导产业
c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况
d)客户对租售代理商的评价
、意向投资项目调查
(一)投资项目自身情况调查
1.项目土地现状调查
a)土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让
b)地理位置、土地面积、形状及四至
c)土地价格:楼面地价、单位地面价
d)土地规划使用性质、年限
e)地质地貌状况
f)九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、 场地平整)
e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③五至十年 内规划人均居住面积。
2.房地产市场供给情况调查
a)可供开发的土地资源及规划要求状况
b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土地供应 量预测。
c)楼面地价或单位地面价
d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量预测。
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