4.1.1 投资与房地产投资的含义
（1）投资的含义
❖广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。 ❖狭义的投资是指经济主体(个人、家庭、企业等)以获得 所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资 源(资金、不动产、技术等)，经营某项事业的经济行为。 ❖投资行为的四项基本要素包括：
投资主体 投资客体 投资目标 投资方式
房地产投资分析估算和决策
§4.3 基础数据分析估算
4.3.1 房地产开发项目投资与成本分析估算
❖房地产开发项目投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设
所需投入的各项成本费用。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
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房地产开发项目总投资估算表
例如，某房地产开发企业拟开发酒店式公寓项目，拟判断潜在市场 需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值：
新建酒店式公寓市场需求量=家庭户数×户均用于购房的可支配收 入×满足酒店式公寓消费最低收入要求的家庭比例×酒店式公寓消费 倾向比例
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②市场趋势预测
❖市场趋势分析主要方法有： 意见调查分析法
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4.1.4 ห้องสมุดไป่ตู้地产投资分析的任务
❖房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为 投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等 方面问题的解决方法，这是房地产投资分析的基本任务。
为投资者提供投资方向 为投资者提供运作方案建议 为投资者报批及合作提供依据 为投资者预测投资收益 为投资者描述风险及提供避险方法
主要包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和德尔菲法。 时间序列分析法
主要包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑 法。 相关分析法
主要包括回归分析法和市场因子推演法。
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4.2.2 区位条件分析
❖房地产行业的投资真理是“位置，位置，还是位置”，在很 多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素 决定的。
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房地产开发项目总投资构成图
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❖如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分，则房地产开发
项目投资与成本满足下面的等式：
开发项目总投资=开发建设投资+经营资金
①
开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 ②
将①②两式进行整理得：
开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金
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4.1.3 房地产投资的目的
❖从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：
房地产开发投资的目的是为了在完成房地产开发后进行销售，以获 得商品房销售所带来的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获 利，在房地产价格上涨阶段，通过储备土地、减缓销售速度等方式以 获得房地产增值收益。 房地产置业投资的目的有四个： 满足自身生活居住即自用 作为投资的物业出租给最终使用者 作为投资的物业进行储备 购入物业以满足生产经营需要 房地产间接投资的主要目的就是通过购买房地产开发企业股票、债 券以及房地产抵押支持证券等有价证券，通过长期持有以获得利息收 益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。
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4.1.5 房地产投资分析的发展状况
❖过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局 限在房地产投资可行性研究上。
❖现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并 且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到房 地产开发项目收购、企业股权收购、股票和债券分析、房地产 资产运营管理等多个方面。
房地产投资分析估算和 决策
房地产投资分析估算和决策
主要内容
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
房地产投资分析概述 市场与区位分析 基础数据分析估算 财务分析 不确定性分析与风险分析 房地产投资决策 房地产投资分析运用
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§4.1 房地产投资分析概述
具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相 对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房 地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择， 主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用 现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
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（2）房地产投资的含义
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产 资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币 与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营 活动的经济行为。
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4.1.2 房地产投资的类型
❖房地产投资可以分为直接投资和间接投资。
房地产投资类型体系图
❖对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域的政治、经 济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然 特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设 施等内容。
❖房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和 具体地点的分析与选择。
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地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的 分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、 文化教育、自然条件等因素。
《国务院关于投资体制改革的决定》出台 投资主体的多元化和资金渠道的多样化
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§4.2 市场与区位分析
4.2.1 市场分析
（1）市场分析的内容
①房地产投资环境的调查与预测
❖房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的 层次上进行。
②房地产投资环境的调查与预测
❖房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测 的基础上进行。
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（2） 市场分析的方法
①市场需求预测
❖市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。 ❖最常用的方法是连比法，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。
其公式如下： 总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量×购买者的平均购买数量 ×平均单价×市场因素修正率1×市场因素修正率2×其他修正率