二，小户型市场基本概况及竞争格局：（1）仙葫开发区概况：仙葫开发区首期规划面积18万平方公里，远期规划面积46平方公里，分西区、南区、东区三大功能区。

开发区地处南宁市凤岭新区以东，内有桂海高速公路两个出入口，邕江环绕，交通便捷。

开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主，招商引资有较大进展，2002年累计引进项目15个，用地面积191.33公顷，协议投资额达12亿元，实际投入1.8亿元，实际利用外资50万美元。

大学城的招商引资实现了零的突破。

已有南宁五合职业技术学院、广西幼儿师范等院校签约，成为大学城首批进驻的两家院校。

2002年开发区工业总产值3500万元；出口创汇220万美元，税收986万元。

房地产是仙葫开发区的发展重点之一。

特别是高档别墅群的开发，已成为南宁房地产的一个亮点。

2002年，已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘，南宁房地产的仙葫板块开始形成。

至年底，在仙葫西区临界邕江地带集中了近333.5公顷的别墅群，投资总额近16亿元，全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。

但是，随着南宁楼市的多样化发展，小户型如雨后春笋般诞生，成为南宁楼市的生力军。

（2）小户型成功案例：南宁龙胤凤凰城小户型单价4000元/㎡上图列示了2009年3月南宁龙胤凤凰城两种户型的价格，可以看出，同一楼层的不同户型，有的可能随着面积不同，单价也有所变化，但也有的同一楼层所有的户型都是差不多，甚至一样的，比如南宁龙胤凤凰城小高层户型，5楼的三居室跟二居室的户型单价都是4000元/㎡。

而随着楼层增高，到了7层同样户型每平米增加了300元。

期间南宁市房价同比上涨12%，其中不少为小户型的功劳。

同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高：盛天尚都均价5200元/m2、荣和东盟国际均价4900元/m2、阳光100上东国际魔幻SOHO均价5500元/m2更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。

尽管房价节节攀高，但小户型楼盘却供不应求。

（3）小户型竞争激烈南宁小户型可谓蜂拥而上，竞争相当激烈。

2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天国际二期预约，当天推出310套29平方米~87平方米的精装修小户型，因其置业门槛低、贷款压力小等原因，引来不少人预约。

现场气氛热烈，积极选房。

据说，当天有近300人进场，200人登记预约。

除了盛天国际、云星·钱隆天下、嘉华绿洲、嘉士·摩根国际等以上中小户型公寓为主打的心楼盘在近期大量上市销售，就连面市长时间的“老盘”，如云星·城市春天、荣和大地，也纷纷推出了小户型产品。

众所周知，一直以来，大户型都是刚性需求购房户的首选产品，也是为开发商创造利润的主力，是各楼盘重点打造的“拳头”产品。

然而，今年楼市不比往年，大量持币待购的刚性购房者，迟迟不肯出手买房，让观望成了当前楼市的主旋律。

于是，急于回笼资金、提高销售量的开发商，开始主动调整销售策略，在产品类型上动起了脑筋，纷纷推出总价较低的小户型，希望有所突破。

“推出小户型后，销售出现了一些转机。

”北湖路一楼盘名的置业顾问说，前两个月卖的户型都是100平方米以上的，销售非常不好，其中有一个月才卖出1套房。

推出小户型产品后，每个星期成交好几套。

一直以来，大户当道的东盟商务区，也开始“放低身价”走平民路线，推出了大量的小户型。

盛天华府和信地·伴云居，近期主打产品也是中小户型。

三， SWOT分析：1，优势分析A：仙葫区域小户型市场走俏：仙葫经济开发区天然的地段优势，这里是时尚白领的俱乐部，也是制造中产阶级的梦工厂，在这里有钱的时尚白领比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我公司小户型楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：a、高端市场被盛天国际、金盛时代、丽水湾等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被现代国际、紫金苑、都市江南、盛天名都等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合、小户型市场。

龙胤凤凰城一期是一个大众小户型楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。

龙胤凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份时尚白领、中产阶级年轻人等，置业心理大同小异，因此成为主要推广主线。

（如下调差报告）调查报告：针对小户型的置业选择，居周刊与南宁搜房网合作，于3月19日-25日开展了为期6天的网络调查。

调查结果如下：1、您购买小户型时认为最重要的因素（多选）（9867票）A、所处地段及交通 17.24%B、发展商实力和信誉及物业品牌16.87% C、优美的周边环境 9.27% D、优美及规划 9.09% E、完善的小区3.89% F、娱乐购物商场等配套齐全 3.83% G、完善的会所康乐设施11.22% H、贴心的物业服务 11.55% I、价格吸引及升值空间 17.03%数据分析：地段和交通被认为是购买小户型最重要的因素，价格吸引和升值空间紧随其后。

同时，品牌意识日益深入人心，有口碑的发展商和物业公司成为购房者重要的选择标准之一。

很多被调查者表示，不管是自住或投资，好的地段会带来更大的升值空间，而完善的会所设施和贴心的物业服务，与业主的居住生活质量息息相关，也备受购房者关注。

2、小户型住宅单价多少元/平方米您可以接受（1716票）A、3000元-3500元 23.6%B、4000元-4500元 31.12%C、5000元（或以上） 45.28%数据分析：经历了2007年南宁房价飞涨，市民对房价有一定的理性认识，近半的购房者表示能接受5000元/平方米以上的小户型。

据调查，目前南宁很多小户型项目都在市区成熟地段，价格较高，但由于生活便利，部分市民还是很青睐市中心的小户型，并能接受较高价格。

3、小户型住宅产品您可以接受总价（1716票）A、10-15万元 32.17%B、15-20万元 54.2%C、20-25万元 13.64%数据分析：记者在调查中发现，目前小户型的主力购买群体还是20-30岁的青年置业群体，54.2%的被调查者选择小户型总价在15-20万元，而这一总价可以大大减轻青年置业群体的月供负担。

4、您购小户型住宅的主要目的是（1716票）A、自用 22.55%B、出租 32.34%C、转手投资 45.1%数据分析：45.1%的市民选择“转手投资”，这说明南宁市的市民很看重小户型的过渡投资功能。

由于有很多投资者进入小户型市场，这导致了近年来小户型一直供不应求。

小户型生活时尚又精彩，深受年轻人青睐。

据了解，这类户型在南宁的供应量不多。

例如青年国际早已交房使用，而南宁·联盟新城及盛天尚都等此类户型均已售罄。

B：时尚白领、年轻中产阶级对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力。

C：市场状况表明，目前南宁市场产品以面积区间在70-90㎡二房及102-112㎡三房为主，有利于投资，吸引大批外商投资、炒房客。

尤其是精装小户型更受欢迎，构成了提高成交量和价格形成的主要产品。

以投资客为主，投资客量的增加，形成了小户型市场一个很强大的支撑。

2，劣势分析A：小户型市场竞争激烈，局势严峻。

仙湖经济开发区域业主多为年轻人且收入皆为白领阶层，有效需求充足。

如今小户型楼盘无论是竞争还是销售都很火爆，像盛天熙园、盛天华府、业和半岛半山、风铃春天、远辰·山水一号、锦绣豪庭、盛天华府、普罗旺斯、台湾街、盛天国际、瀚林雅筑、恒大·苹果园、东方华府、半岛旺角等都是名气响亮、深受青睐的户型。

如果像龙胤凤凰城二期销售一味的向年轻时尚族诉求，我公司楼盘销售可能面临比较严峻的竞争局面。

B：我公司刚成立不久，人力资源、资金不足，力量有限。

而小户型开发成本高，相对可能比一些中大户型还高。

C：小户型精装修很讲究，我公司经验不足，尤其在小户型精装修方面有待提高。

3，机会分析A：小户型的目标市场主要由以下几种人组成，这些人购买能力强。

在南宁打工的主要是中层技工或时尚白领，以及少部分蓝领。

这些人的消费就是我小户型市场的目标群。

他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。

他们对按揭首付2-5万元月供几百上千元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同蓉茉大道有很大的租房需求市场，非常认同仙湖开发区的发展前景。

对此类人我们要注意：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。

这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。

南宁就是有这样一个巨大租售需求市场的地方。

26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的小户型房子正好适合这些人。

已在南宁干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对仙湖开发区域尤其是综合商场，正佳菜市、蓉茉菜市、康联超市、南城百货市场等等有较深的了解，对仙湖开发区有印象，但不太关心。

在南宁租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在邕居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。

对这类客户讲仙湖经济开发区商圈巨大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。

外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。

实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。

这样做一方面可以有收买人心的作用。

另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。

从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。

对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。

因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。

纯投资者。

以几套或十几套小户型做为投资，出租。

以收取房租为目的。

对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险，比股票更赚钱。

如同拥有了另一份退休金。

南宁这里如同一个金矿，这里有数百万人的年轻人，有不止数千个中小老板，有很大的租房需求市场，发展前景广阔。

东盟博览会的外地品牌驻邕代表很多，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。

私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。

B：业内人士分析指出，在三五年内，只要凤岭片区小户租赁价格及形式能达到目前五象广场周边的状况，投资客们完全可以实现以租抵供，且略有赢余。