主动郊区化下的新市镇模式：通过特色强势配套的营造，提供 城市中高端人群在现有城市生活中所无法享受的全新生活模式
城市中高端人群的共同特征
城市生活是主流，爱慕虚荣 习惯了大城市的便捷交通 完善的城市生活配套 优美的社区生活环境 高品质的生活空间 向往离尘不离城的悠闲生活 …… ……
如何抓住这些人群的敏感点？
项目位置 广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）
项目规模 占地面积10000亩，建筑面积 5336000㎡ 项目资源 给山体自然资源、成熟社区配套设施
项目定位 给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市
Ø88万元买382平米的别墅，50万元的联排别 墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了 “50万买别墅”的梦想。同期，广州市区高层 住宅均价为4500元
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
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ห้องสมุดไป่ตู้
模式一
案例一：碧桂园凤凰城
项目属性：到广州市区仅30分钟 ，增城第一大社区，初期“低价快 销”，别墅月均销售40套左右，构筑“白领也能住别墅”的梦想，吸 引了大量广州客户以及新塘本地改善客户
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
项目位置
Ø2019年5月1日，仅一天销售额达到7.5亿， 开创地产界神话，成功实现了“低价快速”
Ø销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售
额没有超过2亿
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模式一
配套属性：奉行“配套先行,一次成型”的开发理念，一期建 设就兴建大量公建设施，成就齐全配套的大型社区
商务配套系统
创造性地将五 星级标准酒店 引入社区，增 加了社区的含 金量。
Ø广清轻轨将于 2019年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗教育 幼儿园、小学、医院
Ø广州传统的第二居所板块、调控的重灾区；
Ø未来将建成配套齐全、设施完善的“第一 居所”
Ø未来将形成约4-6万居住人口规模的大型 生态型城市社区
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模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车
商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
•利用低成本地价优势，结合基 本生活配套，例如酒店、商业等 设施，通过控制总价，主抓中低 端刚需客户群，但是不利于项目 价值持续兑现：
•溢价空间有限
•陷入价格红海
模式二
模式一 被动郊区化下的郊区大盘模式 模式二 主动郊区化下的新市镇模式 模式三 主动郊区化下的复合地产模式
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模式二
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规模的项目；
Ø广州万科首个超大规模、远郊项目；
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，本高报告达是严6格2保％密的；。 而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
碧桂园
模式一
世联认为走被动郊区化的大盘开发模式虽然可行，但不是项目发 展的最优发展路径
项目战略选择：被动郊区化路线
更高目标
项目价值最大化，溢价最大化， 利润最大化。
核心问题 随着城市边界越来越大，城 市别墅越来越来稀缺，如何 最大化项目价值，获得最大 的利润？
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项目存活不存在问题
休闲娱乐 临湖会所、精品酒店、山体和亲水公园
Ø教育：正积极与清远政府接洽引入清本报远告是公严格立保密幼的。儿园、小学； Ø医疗：计划与清远市人民医院合作，建设社区医疗中心
模式一 客户分析：核心客户群体为老广州人，五大中心城区为核心客户来源区域；项 目为高性价比产品，客户主要是刚需客户，其对本项目的价格和品牌认可度高
模式一
但是，这种模式溢价空间有限，不利于项目价值实现
碧桂园模式：低于市场平台价格水平10%甚至60%，项目价值低端化，溢价空间有限
广州 沈阳
4250
4250
2800 凤凰城碧桂园
3700 华南碧桂园
10000
5300
4300
降价幅度 -12.9%-66.7%
•广州凤凰城洋房价格仅为市中心洋房价 格的2/3。
文化配套系统
增城荔枝文化 村
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
东门商业街
商业配套系统
建设东门商业 街，集合各种 业态，整合知 名商业品牌于 一体。
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
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交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
n案例1.杭州万科良渚文化村：依托良渚 文化特色，最终形成一个多功能的原创近 郊小镇。
n案例2.天津万科东丽湖：主打运动休闲， 最终形成一个集商务商业一体的生活空间。
-47%-57%
•沈阳世博板块区域别墅均价10000元/平， 碧桂园——双拼别墅价格5300元/平，联 排别墅4300元/平。
重庆
3000
15000
2500
5050
高层价格
别墅价格
市区本或报告同是严区格保域密的住。 宅售价
-16.7%-66.3%
•重庆长寿片区：高层均价3000元/平，别墅 均价10000—2000万元/平。 •长寿碧桂园：高层洋房住宅均价2500元/平、 联排别墅均价4300元/平、双拼别墅均价 5800元/平。