新规划开发的罗店古镇，核 心区位0.47平方公里，整体开 发规模达到7平方公里； 开发商将以新城市主意的造 镇手法，把罗店古镇开发成为 集风貌旅游、商务及特色居住 地与一体的综合区。
助完成地产企划报告；
易居关于地产运营理念
城市地产运营理念
易居关于地产运营理念
地产运营概念
地产运营不能等同于一般的房产营销，是对成片城市土地的一种 价值挖掘和实现的过程。
需要经过复杂的定位、包装和开发过程，来促进土地的价值体现。 其综合性开发，包括概念开发、土地开发、功能开发、现象开发等， 实现土地价值的提升，使之真正成为促进区域发展、进步，并能够 不断满足消费者需求的地产商品的过程。
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环节三：地产营销
招商执行
※咨询电话的接听； ※来访开发商的资料整理、收集及统计分析； ※向指挥部汇报来访开发商的情况。 ※备选二级开发商的整理及筛选； ※与开发商共同选定最合适的备选二级开发商； ※与备选二级开发商进行联络及初步的意向性洽谈； ※及时向开发商汇报招商工作进度。 ※负责二级开发商联络及洽谈工作，直至成功签订合同；
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2020/11/16
易居关于地产运营理念
目录
n 公司背景与运营架构 n 城市地产运营理念 n 新江湾城地产运营过程详解 n 主要业绩
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公司背景与运营架构
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上海房屋销售集团
上海房屋销售(集团)有限公司成立于2000年7月，一直以来全面 致力于打造中国房地产流通服务行业第一品牌。
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开发前状况
新江湾城原先的定位为4大 居住示范区之一，最初建成 的新江湾城时代花园的销售 价格仅2500元/M2；
由于搬迁机场、后期建设成 本极高等原因，新江湾城开 发在1997年-2002年基本处 于停滞状态。
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2002年，重新定位
2002年，上海城投委托我司与王志刚工作室，共同为新江 湾城制定战略性发展规划。
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环节三：地产营销
整体策划 项目包装 推广执行 招商执行
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环节三：地产营销
整体策划
※项目周边及区域的市场调查（经济、市场、规划等） ※项目SWOT分析 ※项目市场切入点分析 ※项目定位（总体定位、功能、业态、规模等） ※项目总体营销策略创意（营销总精神/项目案名/推广口号等） ※项目市场推广策略创意
公司经营领域从住宅到商铺、办公及至地产营销等细分市场的全 方位发展，其经营方式从为开发商单一项目的代理服务到前期策划、 售后服务及至战略联盟等高层次的合作关系深化。
其经营区域已经形成分别以上海、北京、武汉为中心的华东、华 北、华中三大区域运行事业总部，并在北京、沈阳、天津、武汉、 重庆、长沙、郑州、南京、福州、深圳及至香港等全国十三个城市 建立子公司。
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2005年，土地销售
战略伙伴引进 通过我司介绍，城投公司与美国汉
斯签订了战略合作协议，共同合作开 发C5地块，包括15万平米商业和22 万平米住宅。
成交价格为600万元/亩。 市场招标
2005年，吸引了中海、凯德、顺驰、 珠江等多家一级资质公司参与C1地块 招标，并以599.3万元/亩成功出让。
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其他业绩
上海-罗店老城 上海-老城厢 上海-金山新城 上海-奉贤西班牙村 天津-老城厢 江苏-如皋新城 福州-淮安项目 济南-常青新城 咸阳-上林苑
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总体介绍
老城厢
n天津老城厢，即天津卫, 是天津城市发展的源点, 也是天津城市区位中心 原点；
对于企业（二级开发商）： 理清土地与房地产开发的界面，规避拆迁、征地
等过程中可能存在的风险； 缩短房地产开发流程，提高资金周转率； 地产运营过程中的开发和包装，完善了城区的功
能配置，加快城区成熟速度；
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作用和意义
n对于百姓： 获得更好的房地产商品，满足不同层次的需求；
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是土地作为不可再生的稀缺性资源最大化利用，不可或缺的必然 过程。
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作用和意义
对于政府： 发现土地价值，实现土地价值； 通过土地运营，实现城市功能升级； 实现土地的集约化利用； 实现土地的统一开发、统一出让，实现政府对土
地和房地产市场的调控，规范房地产市场；
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作用和意义
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地产运营模式
易居中国
易居咨询
投资咨询中心 产品咨询中心 品牌等其他中心
地产营销部 易居咨询直接隶属于易居中国。 在易居咨询内负责地产项目直接运作的是投资咨询中心下 属的地产营销部，产品咨询中心、品牌中心、开发商俱乐部 等予以协助与配合，共同协作完成地产项目执行。
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地产运营的相互关系
社会 资源
城市 运营
地产 运营
百姓 需求
房产开发商
城市运营的主体是政府，是土地资源的垄断者，其主 要目的是通过城市土地的合理化利用，实现城市功能 的升级，并创造和谐城区，是地产运营这一环节的主 要管理者和控制者。 百姓是地产运营的最终消费者，是房地产商品的最终 买单者，其需求是地产运营主要考虑之一。 社会资源包括媒体、运动、文化、教育等各类功能， 是地产运营概念实现的内涵和推进者。 房地产开发商是土地的直接购买者，也是消费者房产 商品的中间制造者，因此其对地产运营理念的理解、 接受最为重要。 地产运营中的各个环节，相互制约相互作用，百姓需 求促进地产理念的产生，也反映房产商品的建设情况， 最终反馈给媒体，并直接影响政府。
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环节一：政府合作
因此对于获得土地运营权的3种方式，“与政府合作 开发”共同进行土地运营是最可行和合理的，对于企业 而言，最主要优点在于：总体投资量减少。
至于，如何与政府合作，最好的方式是作为政府的操 作部门，代表政府进行土地的整理和开发。
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环节二：规划设计
在明确“项目总体概念定位、业态定位”以后， 需要对地块的地势情况进行分析，并编制详细的规 划，包括： 概念性结构规划 景观及城市规划 控制性详细规划 专业系统及节点规划
目前仅市、区土地储备中心、城投公司等大型国有企业拥有统一 征地、开发、储备土地的权力，是政府下属直属、体现政府意识的 土地运营商。
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环节一：政府合作
获得土地运营权的形式： 2、与政府合作开发
与政府机构进行合作，政府或其下属储备公司依然是土地的所有 者，但是将土地运营权力通过市场化整合，与更加专业化或有实力 的公司进行合作，并在土地运营收入方面进行合理化分配的一种模 式。
地产运营模式
易居中国 公司高层
协调 指导
城市土地 一级开发商 具体运作
易居咨询
房产委托协助
二级开发商
相互支持
二级房 产运作
区域中心
〉易居咨询负责是地产运营项目的全程策划与执行，是地产项目的运作 核心；
〉易居中国公司高层指导易居咨询开展策划与执行工作； 〉区域中心提供市场研究、本地人文调查、企划协助等多方面资源，协
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环节一：政府合作
获得土地运营权的形式： 3、纯市场行为获得土地
通过市场招投标程序，获得大片城市土地，并通过土地开发，将 开发完成的土地转让给二级开发商进行房产开发。
这一模式存在明显的政策壁垒和操作难度，首先房地产开发商只 有投资超过25％才能进行项目转让，且转让主体只能为公司或股权， 而且对于开发商，资金投入量大幅上升，因此操作难度较大。
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环节三：地产营销
Байду номын сангаас项目包装
》项目视觉识别系统创意 ※项目LOGO创意 ※项目视觉识别应用系统创意
》项目平面广告及销售道具创意 ※楼书、宣传单页&平面图集的创意 ※报纸平面广告创意 ※现场包装方案建议
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环节三：地产营销
推广执行
※推广策划理念、内涵分析； ※推广策划总精神、方案、口号的拟定； ※推广策划计划的编制及及时修改； ※统一对外招商、介绍文件的制作； ※对外销讲材料的编制及人员的培训； ※每期推广策划计划的细节拟定及实施； ※各期活动策划、安排、组织、协调及实施工作； ※监督计划执行过程中的质量及进度。
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2004年，土地开发、市场推广
工程——完成新江湾城系统网络建设 包括城区所有道路、桥梁、水系及相
关公建的建设； 完成生态走廊一期建设；
市场推广——确立品牌和市场定位 进行了新江湾城品牌注册； 通过事件推广，确立了新江湾城的在
上海土地市场的地位，吸引了众多著名 开发商的关注。
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工作成果： 〉总体定位：绿色生态港、国际智慧城 〉功能分布：定位性质、开发强度等确定 〉运营进度：1年成名、3年成形、5年成城
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2003年，规划调整
在总体定位明确的情况下，2003年新 江湾城进入了规划调整阶段。
工作成果： 〉通过国际方案征集完成了“结构性 规划”； 〉完成尽管设计规划； 〉完成每块土地的控制性详细规划。
观状况作出判断。
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环节二：规划设计
控制性详细规划 确定每块地块的技术指标，包括容积率、绿化率、
覆盖率及建筑高度等。
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环节二：规划设计
专业系统及节点规划 对城市的主要公建项目和主要系统作出可执行规
划，包括市政、公建、商业设施、生态环境等，使 这些城市的主要节点能够与总体定位相和谐。
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新江湾城地产运营过程详解
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