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4.2.3 模式三：先租后售，舍小利以谋远
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5. 第五问：如何选择行业投资标的？ ........................................................ 25
5.1 世联行：代理业务蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局..........................................26 5.2 国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额...............................28 5.3 昆百大 A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 .............................................29 5.4 三六五网：长租公寓 SAAS 系统供应商稀缺标的 .......................................................30 5.5 万科 A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 .................................................31 5.6 龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 ...............................................................33 5.7 旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 ...............................................................33
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4.2 新型模式已经显现，前景比想象更美..........................................................................22
4.2.1 模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价
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4.2.2 模式二：醉翁之意不在酒， 衍生业务是王道
6. 风险提示 ............................................................................................... 34
7. 附录 ...................................................................................................... 34
3.1 长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 ...............................................................14 3.2 规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素..........................................17 3 集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 ....................................................19
4. 第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？......................... 20
4.1 政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 ..................................20
4.1.1 曙光一：租赁利好政策频出
20
4.1.2 曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业 ABS 产品成功发行
房地产行业长租公寓分析报告
目录
1. 第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ ..................................... 5
1.1 公寓租赁发展原因：一二线城市流动人口过多、房价过高............................................5 1.2 全国租赁人口已达 1.9 亿人，租赁市场规模超万亿.......................................................6
3. 第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更 高？ ............................................................................................................. 14
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图表目录
图 1：2005-2015 年,一二线核心城市流动人口比例提升...............................................................5 图 2：流动人口年轻化，平均年龄仅 28.1 岁（2015 年）.............................................................5 图 3：北上深月供/月薪高达 180%（以 100 平米房屋为例） ........................................................6 图 4：核心城市月租为月供的 58%（以 100 平米房屋为例） .......................................................6 图 5：租赁人口计算模型，2015 年全国租赁人口为 1.9 亿人........................................................7 图 6：一线城市租房面积占存量房屋总面积的 24%，租房已成常态 .............................................8 图 7：青年公寓（经常被称为长租公寓）是公寓租赁的主体.........................................................8 图 8：雅诗阁酒店式公寓定位高端，产品类型介于高端酒店及家庭住宅之间................................9 图 9：汉庭酒店主要推出高性价比、定位中低端的短期租赁产品................................................10 图 10：青年公寓的品类更为多元................................................................................................ 11 图 11：分散式和集中式各有优缺点 ............................................................................................12 图 12：截至 2016 年年中，许多品牌公寓龙头规模已过万 .........................................................13 图 13：目前我国品牌公寓占公寓租赁市场比重不到 1%，未来还有很大发展空间......................13 图 14：伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的利润率呈微笑曲线分布 ...............................16 图 15：批零租金差是公寓主要的租金溢价（租出价-租入价）....................................................18 图 16：在长租公寓开拓阶段，员工工资成本占比甚至可能高于装修开支 ...................................18 图 17：目前行业多数成熟品牌公寓空臵率已基本控制在 10%以下（截止至 2015 年）..............19 图 18：2016 年上半年普通住宅投资回报率................................................................................20 图 19：2016 年上半年高档住宅投资回报率................................................................................20 图 20：魔方公寓 ABS 交易结构图 ..............................................................................................22 图 21：新派公寓公共区域广阔 ...................................................................................................23 图 22：新派公寓房间定位高端 ...................................................................................................23 图 23：自如依托于线上平台在提高流量转化的同时也发展了一系列衍生业务 ............................24 图 24：新派公寓公共区域广阔 ...................................................................................................25 图 25：新派公寓房间定位高端 ...................................................................................................25 图 26：世联行 2012-2016 年营收及归母净利润年复合增速为分别为 35.2%、37.1% ................27 图 27：世联行 2016 年毛利率及归母净利率分别为 27.8%、11.9%............................................27 图 28：世联行代理销售佣金收入增长迅速、金融业务收入比重提升 ..........................................27 图 29：世联行近 5 年代理销售额年复合增速为 24.7% ...............................................................27 图 30：国创高新 2012-2016 年营收及归母净利润年复合增速为分别为-16.2%、-29.4% ...........28 图 31：深圳云房承诺 2016-19 年归母净利润为 2.4、2.6、3.2、3.7 亿元 ..................................28 图 32：深圳云房 2016 年新房代理和房屋经纪业务营收各占约 5 成 ...........................................29 图 33：深圳云房 2016 年新房代理业务收入大幅提高.................................................................29 图 34：昆百大 A 2012-2016 年营收及归母净利润年复合增速为分别为-8.8%、-6.5%................30