(封面）天鹅湾赫郡前期物业管理投标文件(商务标)项目编号：哈物招备(2０11）第(３３）号项目名称: 天鹅湾赫郡ﻩ投标人：哈尔滨德润物业管理有限公司(盖章)法定代表人或其委托代理人： (签字或盖章）日期：20年９月 5 日一、法定代表人身份证明书单位名称: 哈尔滨德润物业管理有限公司ﻩ单位性质：ﻩﻩ有限责任ﻩﻩ地址:哈尔滨市香坊区民航路2号B栋4单元2层2号成立时间: 2０08 年３月28 日经营期限： 2013年3月2５日姓名: 吕红伟性别：男年龄: ４3 职务: 总经理系哈尔滨德润物业管理有限公司的法定代表人。
特此证明。
投标人：（公章)日期: ２０１1 年 9 月 5 日二、法人授权委托书本授权委托书声明：我（姓名)系哈尔滨德润物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托哈尔滨德润物业管理有限公司的郭新为我公司法定代表人授权委托代理人，全权负责处理我公司在本项目招投标活动中的有关事宜,我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。
代理人无转委托权,特此委托。
代理人: 郭新性别 : 男年龄：__29__身份证号码: ２3５０２1０职务：____经理___投标人: （盖章）法定代表人: (签字或盖章）授权委托日期: 2011 年９月５日三、投标函致：哈尔滨中威投资有限公司l·根据你方招标项目编号为【20１1】第033号的天鹅湾赫郡招标文件,遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定,经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款及其他有关文件后，我方愿以ｌ年合同期内的物业管理费总价人民币(大写) 叁佰陆拾壹万零伍佰陆拾元（RMB ￥３61０５6０.00元）,并按上述的管理要求承担本项目的前期物业管理。
2·我方已详细审核全部招标文件,包括修改文件(如有时）及有关附件。
3·我方承认投标函附录是我方投标函的组成部分。
4·我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知中规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标,我方将受此约束。
5·除非另外达成协议并生效,你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。
6·我方已提交人民币（大写) 贰万元作为投标保证金。
7·我方保证按招标人要求的全部管理目标完成大项目前期物业管理。
投标人:(公章）法定代表人或其委托代理人:(签字或盖章)日期: ２011 年９月 5 日四、投标报价一览表备注:1。
投标报价按建筑面积计算。
2、除电梯外,其它收费标准以“角”为计费单位。
（精确到“角”)五、招标文件要求投标人提交的其他投标资料１、服务质量违约金最高限额服务质量违约金最高限额一万元2、投标人的承诺本公司承诺，按招标书中的人员架构服务于天鹅湾赫郡。
.商务标格式一、经费预算书备注：后附物业管理经费、车位管理费、电梯使用费、商服物业服务费计算书二、物业规模一览表各投标单位可以按此表格式，根据自身对物业实际情况的了解，将以上物业内容给予增加至将要负责管理的全部内容，表格可以加以扩展使用。
三、公共设施、设备清单注:投标单位暂以以上数据报价,签订合同时以实际竣工验收者为准。
四、物业管理人员编制表五、前期物业管理办公设备、设施、备品、工具一览表(封面）天鹅湾赫郡前期物业管理投标文件（技术标）项目编号：哈物招备（ 2011 ）第（033 )号项目名称：天鹅湾赫郡投标人: 哈尔滨德润物业管理有限公司（盖章）法定代表人或其委托代理人: （签字或盖章）日期： 20１1年 9 月 5 日一、物业管理方案物业管理方案由投标人针对第三章物业管理内容及要求中的物业管理范围、内容及要求提出可行方案，并按下列结构编制,以保证投标文件一旦中标，该方案能立即得以实施。
１·分析本前期物业管理项目的管理特点通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点,提出相应的管理措施。
2·拟定管理服务内容包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务、实质运行期间的管理服务内容。
重点是实质运作的管理服务内容，大体分为房屋管理、安全防范、清洁、维修、绿化、社区文化活动等项服务，内容力求周详。
３·物质装备计划本着合理配置、保障使用的原则，对员工住房、办公用房以及各类设备和用具,拟出一个周密的计划，计划中应确切列出所需住房具体标准、入住人员、物品分类单价及金额。
4·管理人员配备根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称（技术人员）、用工类型上均要按一定比例配置。
对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。
５·管理规章制度包括管理单位员工内部制度和约束各方的外部制度,各项制度均要以法律为准绳,以地方政府相关法律为依据,结合实际而定,使之具有合法性、实用性、可操作性，也才能产生约束力。
6·档案建立与管理的设立应按标准化、电脑化建立档案管理流程,系统收集资料、建筑项目资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进人电脑储存，以备检查利用。
7·经费收支算根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的情况进行测算,制定经费收支测算表。
8·提出经营管理、服务的新思路。
为提高管理水平,投标者可实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺等诸方面提出既务实又能体现创新的思路，以确保管理目标的实现。
物业管理方案至少应包含以上内容·应按以下顺序编写:（1）综合管理;（2)房屋管理；（３)共用设施、设备维修养护;(４）协助维护公共秩序；（5)保洁服务；（６）绿化养护管理；(7)空置房管理;(8)消防管理（９)车辆管理（10)空置房管理（11）辖区文件及特色服务（１２）财务管理一、综合管理1.小区内设置管理处。
配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。
2.项目经理有中级以上之尘或大专以上学历，项目经理和管理人员有从业资格证书,持证上岗。
小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。
管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范，服务主动、热情。
3.服务时间:每天24小时有人员接待业主，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。
4.规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
5.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验,验收手续齐全。
6.有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全,物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
7.运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。
8.公示服务电话，２4小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率１00%；急修３0分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
9.对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。
10.每年至少１次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。
11.对属于大、中修范围的公共部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，想业主大会或者业主委员会提出报告与建议没根据业主大会的决定，组织维修。
12.对侵害物业共用部位，共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害,恢复原状，对拒不改正的报告有关部门处理。
二、房屋管理1．所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。
2.所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外,任何一方不得多占、独占。
３.所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。
4.异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。
5.一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
三、共用设施、设备维修养护1．每年不少于2次对房屋结构进行检查,设计安全的部位每季检查1次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
2.每日巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门窗开闭灵活。
３.楼内墙面、顶面粉刷无剥落，面砖、地砖凭证不起壳、无缺损。
４.每两个月1次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通，保障排水畅通（6-9月每半月检查1次),每半年检查1次屋面防水层,发现破损的及时修理。
5.每半月1次巡查围墙,发现损坏立即修复，铁围栏表面无锈蚀，保持完好。
6．每日１次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面凭证、无破损，路边石平直无缺损。
7.每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,保证器械、设施的安全使用。
9.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次,缺损及时补齐，保证标识清晰完整。
１0楼道灯、庭院灯完好;庭院找平时间５-1０月不少于８小时/日,11-４月不少于1０小时／日；变电亭、公共电器柜、供电线路等每周巡检1次。
11.消防泵、消火栓、烟感、喷淋系统每月巡查1次,每半年保养1次；灭火器每月检查1次,每年更换1次;消防水带完好,消防管网压力每半年检查1次；消防监控系统运行完好,每日检查或经功能、报警功能是否正常。
12.安全防范系统每月检查1次,发现问题及时维修。
13.每月巡查1次排污泵,每半年保养1次;污水处理系统每年全面保养1次;排水管线每半年检查1次；化粪池每年清掏2次。
14.保证电梯２4小时运行(例行检修及停电除外),电梯轿箱内按钮、灯具、通风等配件保持完好。
委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。
电梯发生一般故障的，2小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其他重大事件时,物业管理人员须立即到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
15.防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。
四、协助维护公共秩序1．在小区主要出入口处站岗，防止业主遭受干扰,防止犯罪行为的发生,保障业主生命财产安全。
2.在小区内进行全天制巡逻巡查。
３.协助公安部门侦破小区内发生的各类事件，打击现行破坏活动。
４.引导业主和督导员工遵守物业区的各项规章制度,调节所管辖区内发生的纠纷,及时发现有可能影响安全的隐患,维护责任区的安全。