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商品房买卖合同讲座

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C、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权 退房。
买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之 日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并 按 同期银行存款 利率付给利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定 面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的 房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由 出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于 合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内 (含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人; 绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人。
在签订合同前, 出卖人应当向买 受人出示应当由 出卖人提供的有 关证书、证明文 件。
合同说明第六条要 求出卖人履行告知 义务,建议将下述 文件、证明复印装 订成册,以备买受 人随时查阅:(增 加买受人对出卖人 的信任感)
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营业执照; 企业资质证; 国有土地使用权证或者有关使用土地 的批准文件。 建设用地规划许可证; 建设工程规划许可证; 施工许可证或开工许可证; 预售许可证; 物价批文
• 从法律意义上讲,作为 一项独立财产,房产当 然地包括土地或土地使 用权,毋需称其为房地 产。
• 因此严格意义上,民法 上只有土地和房屋两种 物,只有地产和房产两 种财产形态,而不存在 房地产概念。
• 房地产只是我国对房产 和地产的习惯称谓。
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五五五五
种种种项
房 地
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2020/11/8
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什么是房地产业?
• 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 • 西方国家房地产、汽车、钢铁是国民经济的三大支柱产业。 • 11届三中全会以来,我国房地产也发展迅速。 • 1988年城市土地开始实行有偿、有期限的使用制度,房地
产业迅速崛起。 • 问题出现:1:大量批租土地,盲目开发,土地总量失控,
无民事行为能力、限制民事行为能力人 (如儿童、未成年人)购房必须由其法 定代理人签署有关文件,但转让、放弃 合同权利必须特别慎重。
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共有人
共有指两个以上的人对于同一件 物的共同共有。
民法通则规定财产可以由两个以 上的公民、法人共有。
共有人可以是公民、可以是法人, 即两个以上公民、两个以上法人、 两个以上公民结合法人均可以共有。
千 百 拾 元整;
2) 买受人应于房屋主体封顶之日起三 日内支付房款总额的30 %,计人民币 拾 万 千 百 拾 元整;
3) 买受人应于合同约定房屋交接日前
支付房款余额的30%,计人民币

万 千 百 拾 元整;
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3、[其他方式]填写[按揭贷款]方式,具体内容如 下:
按揭贷款方式付款。
之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用 墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内 墙体面积。 • 非共有用墙体水平投影面积全部计入套内墙体 面积。 • 6、阳台建筑面积 • 阳台建筑面积系指阳台地面底板外延在水平面 的投影。
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• 7、套内阳台建筑面积 • 套内阳台建筑面积系指套内各阳台建
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什么是商品房
• 商品房是由房地产开发企业 开发建设并向社会公开出售 的房屋。
• 广义商品房可以在市场上进 行自由交易的房屋,如个人 私有房屋,房改房、集资房、 经济适用房、等购买后转归 完全私有后可自由交易的房 屋。
• 商品房分期房和现房。
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房屋和土地的密不可分性
农田急剧减少,直接影响农业生产; • 2:土地出让和房地产交易市场混乱,抄地,少数人富裕,
损害了国家和消费者利益; • 3:房地产开发企业过多过滥; • 4:房地产权属管理不太健全.
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什么是房地产?
• 房地产是房产和地产的简称。 • 地产可以是土地所有权,也可以是土地使
用权。在我国,土地的所有权不可转让, 故我国的地产仅指土地使用权。另外,租 赁土地使用权、土地使用权抵押权称为土 地权益,属于广义地产的范畴。 • 房产是对房屋的所有权和其他权益。
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第五条 面积确认及面积差异处理
1、均以建筑面积为依据进行面积确认及差 异处理;
2、[商业用房]—采用双方自行约定方式处 理,也可以采用第2种方式进行处理; (具体内容见合同范本);
3、[住宅用房]—采用第2种方式进行处理;
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4、自行约定方式可以选择: 第一种方式:以产权登记面积为准,按 照合同约定单价,据实结算。 第二种方式: A、面积误差比绝对值在1%以内的,上 述房屋总价保持不变 B、价格差异超过1%,不超过 3%的部 分双方据实结算;
系。 如果单位实际住所地与营业执照住所地不一致, 还应该在补充协议位置注明单位实际住址或邮 寄地址、信箱号,并注明准确邮政编码,以方 便邮寄送达有关通知。
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委托代理人、法定代理人
个人或单位购房可以由委托代理人签 署有关文件、合同,但转让、放弃合同 权利必须有当事人特别授权,并必须持 有经公证机关公证的委托书;
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商品房买卖合同
第一部分 商品房买卖合同说明
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内容讲解
本合同说明适用 于期房和现房销 售;
郑州市房地产 管理局市场管理 处核发的《商品 房预售许可证》 ( ( 2001 ) 郑 房管预销字第 0791 号 ) , 即 指商品房预售;
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合同说明第6条
元房号以公司排列为准,但不得重复; 2 商品房用途填写:商业用房或者住宅; 商品房结构填写:框架结构或者砖混结 构;
建筑层数:地上1/2层、地下1层;
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3、商品房阳台: A、阳台封闭; B、如果有阳台封闭,有阳台不封闭,应该
在本条预留的空白处作出说明; 4:面积:房屋以面积为最主要的衡量标 准,因此,以下三个数字应该准确 A、建筑面积: B、套内建筑面积: C、共有共用面积: 在附件二应该将分摊具体项目、分摊具 体部位、分摊系数等做以说明。
如果实际住址与身份证地址不一致,还应该在 补充协议位置注明实际住址、单位地址或邮寄 地址、信箱号,并注明准确邮政编码,以方便 邮寄送达有关通知。
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法人、其他组织(下通称单位) 购房选择填写
A买受人:填写单位营业执照、单位代码证核准 的单位全称;
B法定代表人:填写单位法定代表人姓名; C地址:营业执照列明的法定住所地; D邮政编码和联系电话应该填写清楚,以方便联
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• 3、套内建筑面积 • 套内建筑面积系指套内使用面积、套内
墙体面积及套内阳台之和。 • 4、套内使用面积 • 套内使用面积系指房屋户内全部可供使
用的空间面积,按照房屋的内墙线水平 投影计算。
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• 5、套内墙体面积 • 商品房各套(单元)内使用空间周围的维护
和承重墙体,有共有墙与非共有墙两种。 • 商品房各套之间的分隔墙、套与公共建筑面积
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第二部分 合同当事人
合同双方当事人
买受人:可以是中华人民共和国境内 的自然人、法人和其他组织(属于内销 商品房,不得对境外人士销售)
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自然人购房选择、填写
A [本人]—购买商品房当事人本人,属中国公 民; B [身份证] ,填写身份证号码; C 地址:填写有效身份证注明的法定住所地; D 邮政编码和联系电话应该填写清楚,以方便 联系。
• 4、处分看,即使将房屋和土地视为两个独立的 物,房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地 使用权,即导致一体处分。
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可以有独立地产,但没有脱离开ห้องสมุดไป่ตู้地 或土地使用权的房产
• 没有建筑物,即可以称 为地产;而在他人土地 上的房屋,对房屋的所 有权也可以被称为房 产——这是房屋和土地 分离的状况。但是,房 屋必须建立于土地上的 自然事实,使得房屋必 须与土地使用权结合在 一起,才能称为完整的 财产。
房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从 整幢商品房的建筑面积中扣除)。 • ——商品房按照“套”或“单元”出售,其销 售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面 积(简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑 面积之和。
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• 2、整幢房屋建筑面积 • 整幢房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)
勒脚以上各层的外围水平投影面积之和, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖,结构牢固,层高2.2米以 上(含2.2米)的永久性建筑。
属登记制度; • 房屋租赁合同的登记备案制度; • 土地使用权、房屋所有权的取得登记制
度。
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五 种 证 书:
1、土地使用权证书; 2、房屋所有权证书; 3、房地合一的房地产权证书; 4、房地产估价师资格证书; 5、商品房预售许可证书;
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商品房面积
1、商品房销售面积 • ——商品房整幢销售,其销售面积为整幢商品
证登合管
产 管
书基同理
理 法






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房地产管理的五项基本制度
5 所有权登基发证制度 土地使用权和房屋 。
4
格 认 证 制 度 ;
房 地 产 评 估 人


3
报 制 度 ;
房 地 产 成




2 度 ; 房 地
产 价 格 评 估 制
1
期 限 的 使 用 制 度 ;
国 有 土 地 有 偿 、 有
• 1、实物形态房与地是联系在一起的,房屋总是 建立在土地上的,依赖于土地而存在;
• 2、权属关系看,房屋所有权是否合法,通常要 看房屋座落的地皮的使用权的取得是否合法,非 法占有土地所建造的房屋,尽管是自己建造,建 筑人也不能取得房屋所有权;
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