30
2
传播手段：
3
公关活动：
需7月完成的工作
概念楼书
I. 浦东星河湾项目定位 II. 浦东星河湾营销执行策略 浦东星河湾营销执行策略 河湾
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浦东星河湾项目定位
3
一、解读星河湾
※ 高端住宅社区
全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规 模成品豪宅社区。
※ 顶级名流生活圈层
舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的 身份纯粹而同一。
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营销执行策略
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浦东星河湾2009年销售目标： 浦东星河湾2009年销售目标： 2009年销售目标
300套 300套
年内销售金额30个亿！ 年内销售金额30个亿！ 30个亿
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30进 法则： 30进1法则：
以足够庞大的社会高端人士现场到访量， 以足够庞大的社会高端人士现场到访量，
创开盘即红盘！ 创开盘即红盘！
房子？ 早已有了自己的豪宅 有了无数处城市的府邸， 但是， 仍然希望找到一处能释放自己的地方 只遵从自己的心与梦想 不经意间，成就“豪宅收藏家”，无奈下唯有继续寻觅
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一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。。。 一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。。。
总统套房，日租1-5万不等 下榻必住最高级酒店的总统套房； 与其说是夜宿地，不如说是没有“家” 对于好房子，心里有标准， 完美的作品经得起细节的挑剔， 中意的居所绝不勉强
Shanghai
Guangzhou
广州：华南的门户/ 广州：华南的门户/商场 品质大盘时代， 品质大盘时代，华南的星河湾
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二、上海对星河湾的意义
运作上：规模化开始显形表露 对市场而言，从项目走向品牌化 资源上：真正从链环到平台化
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三、浦东星河湾的提升
※ 纯粹的奢华的量身定制豪宅。集合广州与北京星河湾项目的 产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品， 产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客 户量身定制。 户量身定制。 ※ 成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最 从浦东星河湾先发，引起世界关注， 终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。 终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。 ※ 建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。上海文化熔炉的 建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。 国际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际 化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。 化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。
行业内/老客户
上海本地客户
江浙客户
其他客户
注重品牌形象以及 产品性价比（比较 香港国外豪宅）
重度关心者 忠实购买人群
对高端品质住宅极 具判断能力
向上海看齐， 高品质住宅跟随者
受影响者，盲目跟 风，相信神话产品
鉴别
信息露出
震撼
偶像
神话
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上海本地客户
不同客户与马斯诺理论的匹配
江浙客户
自我实现 尊重 归属 安全 生理 自我实现 尊重 外籍客户 归属 安全 自我实现 尊重 归属 安全 生理 生理 行业内/老客户
自我实现 尊重 归属 安全 生理
其他区域
自我实现 尊重 归属 安全 生理
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与客群的对话方式
行业内/ 行业内/老客户
重度关心项目
产品信息公布
上海本地客户
具备鉴别好东 西的能力 与上海联系密切
以现场实景震撼
江浙客户
航机杂志、 航机杂志、公关活动配合
其他区域
追随特点
航机杂志、 航机杂志、公关活动配合
外籍客户
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开传奇，创传记！ 开传奇，创传记！
万人看星河湾
8月8日~9月8日,日均300人次，峰值日1200人次 逾万名高端阶层蜂拥浦东星河湾
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地段，不重要；多余的概念包装，不重要……
星河湾， 星河湾，已经足够优秀
我 们 的 任 务
如何告诉客户！ 如何告诉客户！
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浦东星河湾目标客户分类
外籍/港澳台 客户
世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案
以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态， 以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王 者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话…… 者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话……
概念楼书/户外高炮 媒体新闻稿/网络广告
TVC第一波投放
专业杂志/高端杂志/航机杂志/生活手 册 销售夹/杯垫/胸牌/激光笔/光盘套/信 封信纸/销控板/司徽/账单直投
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阶段目标：
项目亮相、概念传播、不涉及详细信息。销售物料到位。 户外高炮、概念楼书、网络广告、TVC第一波（7.15投放）、杂志、账单直 投及新闻软文 1、星河湾巡展+推介会 2、星河湾产品推介会-高端会所俱乐部/易居钻石会员/基金经理人/星河湾 北京业主/星河湾广州业主 3、梁上燕副总裁电视专访
名片
5.155.15-5.19 创意设计
DM折页 DM折页
5.155.15-5.19 创意设计
手提袋
5.155.15-5.19 创意设计
物 料 准 备
巡展用邀请函
5.225.22-5.25 创意设计
礼品
5.15-5.22 5.15创意设计
巡展用展板
5.125.12-5.13 资料及图片搜集整理 创意设计
区位交通图 生活机能图 销售总平图
5.205.20-5.31 创意设计 5.205.20-5.31 创意设计
制服
5.205.20-5.26 创意设计
广 告
高端杂志硬广
5.255.25-5.28 创意设计
航机杂志硬广
5.255.25-5.28 创意设计
7月份执行方案及工作内容
7.1
7.15
7.25
时间轴 6月 7月 8月 9月
6月份执行方案及工作内容
CRM系统投入使用 活动、公关开始 6.1 6.7 6.25 拿到预 售证
时间轴 6月 7月 8月 9月
活动展板/名片 DM折页/手提袋 礼品/巡展用邀 请函
高端杂志 航机杂志 客户通讯
区域位置图 销售总平图 制服
1
阶段目标：
6月份以物料准备为主，6月1日前公关活动用物料到位，6.25日前部分销售物料 到位；此阶段公关活动开始，媒体传播以软性新闻为主，不涉及产品信息。 配合公关活动，以软性新闻推广为主；此阶段杂志稿完成，以备7月份刊登。杂志 稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。 1、荷兰银行京、广、沪VIP活动 2、上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛 3、星河湾巡展+推介会 4、星河湾产品推介会-高端会所俱乐部/易居钻石会员/基金经理人/星 河湾北京业主/星河湾广州业主 5、一财会活动
2
传播手段：
3
公关活动：
公关活动排片表
公关活动排片表
一财会活动
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需6月完成的工作
活动用展板
5.125.12-5.14 资料及图片搜集整理 5.155.15-5.20 创意设计及调整 5.205.20-5.21 调整 5.205.20-5.21 调整 5.205.20-5.21 调整 5.26 调整 5.23-5.26 5.23调整 5.145.14-5.15 创意设计及调整 调整 6.16.1-6.14 调整 6.16.1-6.14 调整 5.27 设计定稿 5.295.29-6.4 调整 5.295.29-6.4 调整 5.205.20-5.31 打样制作 5.215.21-5.31 打样制作 5.215.21-5.31 打样制作 5.215.21-5.31 打样制作 5.265.26-6.1 打样制作 5.26-6.05 5.26打样制作 5.145.14-5.18 打样制作 打样制作 6.156.15-6.20 完稿 6.156.15-6.20 完稿 5.28 打样制作 6.5 完稿 6.5 完稿 6.1 成品完成 6.1 成品完成 6.1 成品完成 6.1 成品完成 6.5 成品完成 6.11 成品完成 5.18 成品完成 成品完成 6.25 成品完成 6.25 成品完成 6.11 成品完成 6.5 完成 6.5 完成 29 一般杂志需要提前15天 30天截稿， 一般杂志需要提前15天-30天截稿，每 15 天截稿 月只有一期或两期， 月只有一期或两期，需提前完成 同上 活动及销售使用 活动及销售使用 用于临时会客厅 本次招聘会及今后巡展通用版8 12个 本次招聘会及今后巡展通用版8-12个 活动及开盘使用 巡展各地通用版 活动及销售使用 活动及销售使用 活动及销售使用 6月后大型活动使用
具备鉴别好东 西的能力
航机杂志、 航机杂志、公关活动配合
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外籍/港澳台 客户
行业内/老客户
上海本地客户
江浙客户
其剔的鉴赏力
与上海联系密切
追随
企划表现 逻辑思路
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营销总原则 一个中心
8.8核爆 8.8核爆
二个基本点 精准制导/集中爆发/ 精准制导/集中爆发/线下配合 传奇故事/产品力/PR /PR事件 传奇故事/产品力/PR事件
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平面的豪华并非生活的奢华。。 平面的豪华并非生活的奢华。。
有内在，空间才值得存在。 当别人追求用平方米来衡量成功的同时， 少数人早已深谙“豪华”与“奢华”的分别。 一切空间只为生活而存在
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消费者描绘
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阅尽了功名， 阅尽了功名， 游历环球， 游历环球， 尝遍了世界， 尝遍了世界， 享尽人生。 享尽人生。 还有什么能打动他？ 还有什么能打动他？ 直到，遇见星河湾…… 直到，遇见星河湾……
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