项目全程营销策划及销售代理合同（讨论稿）甲方(委托方)：（以下称甲方）法人代表：乙方(代理方)：房地产顾问有限公司（以下称乙方）法定代表人：为共同促进甲方位于广水项目“”(以下简称本项目)的销售进程，提高投资效益，甲乙双方就该项目全程策划及销售代理事宜达成以下条款，以便双方共同遵循。
第一条全程策划及代理销售权限在合同有效期内，甲方委托乙方为本项目全程策划及销售之独家总代理。
甲方确认本项目所有房源由乙方独家代理销售。
除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。
在代理期限内，甲方违反本条约定自行销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋。
第二条合同有效期自本合同签订之日起至住宅销售率90%。
(合同期满后，经甲乙双方诚意协商后，则本合同可延续至本项目销售完毕。
)第三条全程策划及代理销售面积1、甲方委托乙方代理销售本项目总面积约㎡，其中住宅面积约㎡，商铺㎡，车库面积约 ㎡。
另外，地下车位另列，也由乙方代理销售。
2、 上款委托销售之房源及建筑面积在销售过程中以政府主管部门批准之预售房源为准。
第四条销售底价1、住宅：（1）本项目住宅销售底价表为双方共同制定和约定(乙方负责编制制定一房一价、汇总成【房源底价明细表】并经双方共同书面确认为准)，该销售底价表作为本合同附件并作为计算乙方溢价提成的合同依据。
销售底价明细表由双方共同确定，任何一方不得更改，否则视为违约。
双方共同约定,【房源底价明细表】制订的依据为：高层(带电梯)底价按照平均价格_ 元/㎡、多层底价按照平均价格_ 元/㎡_.，商铺1层平均价格_ 元/㎡商铺2层平均价格_ 元/㎡，商铺3层平均价格_ 元/㎡（2）每套房源实际“成交价”（房屋买卖合同售价）超出该套房源 “底价” 的差额部分即为该套房屋的“溢价”；（3）乙方必须以不低于销售底价的价格，执行销售，高于销售底价销售的依本合同溢价条款执行。
如市场促销因素或特殊因素需要低于销售底价销售的必须取得甲方的同意和授权，乙方按甲方要求执行，此部分计入销售业绩，溢价按零元结算。
（4）乙方在实际销售过程中制定的每套房源的对外公开销售报价（以下简称“表价”，汇总成【房源公开销售价格明细表】）由乙方列出明细表，报甲方认可同意后乙方方可执行。
第五条广告费用预算、支出及广告制作1、广告费用预算广告费用总预算暂定为销售总额的1.5%，该预算包含楼书、海报及报纸、广播、户外、现场发布会等媒体广告的制作与发布费用，但不包含售楼部和样板房装修、沙盘制作、工地围墙、模型及以上未提及之费用；具体费用支出由乙方提出明细，经甲方同意后，乙方协助甲方执行。
媒体广告预算及广告内容均需甲方负责人签字确认后，始得发包制作。
（如遇特殊情况需要超支，乙方应将预计超支的额度、用途、原因列明，经甲方书面同意后追加预算）2、广告费用支出乙方应负责提出广告具体费用的明细款清单，经甲方书面确认后，由甲方负责支出。
3、广告制作发布本项目所有广告制作与发布之费用预算及内容均需甲方书面确认后，乙方方可实施。
第6条甲方权利与义务1、甲方权利(1)、享有乙方在代理期内制作的与该项目有关的全部资料的所有权。
(2)、享有乙方在代理期内所有与该项目有关的工作成果的著作权。
(3)、享有该项目营销策划及销售方案及公开销售单价的最终确认权。
(5)、享有对乙方工作质量及工作进度的考核权和追究违约责任权；2、甲方义务(1)、提供本项目相关文件、图纸、建材设备、装修标准等宣传及合同签订所需的材料(复印件)。
(2)、提供楼盘售楼部、完成售楼部内外装修与装饰，提供售楼部销售所需固定电话、传真机、电脑、复印设备及文具等办公用品和日常杂支（复印纸、设备耗材、座机通讯费等）。
(3)、提供产品宣传所需鸟瞰图、彩色总平图、东南立面透视图及实景销售道具等，如需乙方协助完成的，所产生费用由甲方承担。
(4)、提供预售许可证等项目预售的相关资料。
负责《商品房买卖合同》的备案工作和银行按揭手续的办理。
(5)、负责《认购书》及《商品房买卖合同》的审核工作，并负责加盖公章使之生效。
(6)、甲方同意：将代理房屋交付购房者时达到《商品房买卖合同》约定的交付标准。
另见合同附件。
(7)、甲方同意，甲方应按《商品房买卖合同》约定的工程施工进度计划表完成本项目的工程形象进度。
另见合同附件。
(8)、甲方提供（预）销售房屋相关的文件和证书及详细数量表，并对提供的文件和证书的真实性负责；根据乙方的销售节奏要求，甲方负责派专员办理收款、开具发票、出具预售登记抵押登记中需甲方提供的各类资料、入户手续；及时和乙方结算款项；及时审查宣传广告文稿及相关内容。
第七条乙方权利与义务1、乙方权利(1)、享有在本合同期内作为本项目全程策划及销售之独家总代理的权利。
(2)、享有在合同期内本案广告媒体的全程策划及营销代理独家署名权。
(3)、享有要求甲方按合同约定及时结算佣金的权利。
2、乙方义务(1)、市场调研及定位策划，并根据甲方提出的要求，对策划报告的内容予以解释、调整。
(2)、营销策划A、负责制定本项目全程销售推广。
B、负责制定本项目全程及阶段性的广告计划与执行方案。
C、负责全案企划执行过程中各阶段企划销售策略的修正工作，并需经甲方书面确认方可执行。
(3)、销售执行A、按双方确定的销售价格执行销售。
B、根据阶段销售需要，派驻销售主管、企划及销售人员执行代理范围内的管理、企划及销售工作，但如有人员变动，应提前告之甲方。
C、根据本项目不同阶段的营销目标对销售人员进行分阶段培训。
D、负责销售主管、专案企划、销售代表的工资、佣金及福利的支付与统一着装。
E、乙方应当根据甲方的要求及时将本项目的销售情况以书面形式告知甲方。
(4)、广告宣传乙方负责代理项目全案的宣传广告设计。
(5)、售后服务A、负责客户定金、首期款的催缴，后期款的催收以及负责向客户收集银行按揭所需资料并通过银行审核。
B、负责收集办理房产证、土地证等相关资料并通过相关部门的审核。
第八条售楼款的收取甲方负责收取客户的定金、购房款及其他形式签约金，并出具收据和办理相关财务手续。
第九条佣金的计算双方尊重项目全程策划及销售代理的事实，甲方确认乙方可得佣金为：佣金=前期策划费+策划代理费+溢价分成9.1前期策划服务费用因项目的前期时间较长，双方商定，甲方向乙方支付人民币肆拾万元做为前期策划服务费用，若甲乙双方合作正常进行，前期策划服务费用甲方可在向乙方支付的代理费中分批扣除。
9.2策划代理费甲方同意本项目营销策划及销售代理费按合同销售总金额的 1.5%支付予乙方。
乙方策划代理费=合同销售总金额×1.5%9.3溢价分成销售溢价总额款在甲方代扣预征税金后，甲方分得80%，乙方分得20%的比例分成。
第10条佣金的支付前期策划服务费用：本合同签订完七日内甲方向乙方支付贰拾万元，余款贰拾万元于乙方完成前期策划服务工作（以方案通过规划部门审批通过为准）后七日内甲方向乙方支付。
双方商定佣金采取当月结算与阶段性结算相结合的支付方式。
甲乙双方同意，以套为单位结算。
在开盘后次月起每月5号为成功销售房屋建筑面积、佣金结算日。
销售业绩确认：购房者签定《商品房买卖合同》即视为产生销售业绩。
佣金结算时间确认：购房者交齐首付、签定《商品房买卖合同》、收足合同约定的首期款、收齐相关按揭材料并经银行审核合格（另，购房者一次性付款的、签定《商品房买卖合同》首期款并到款80%以上）的，乙方拥有按合同金额提取全额佣金的权利。
1、当月结算若甲方无合理原因拒绝结算并为乙方书面认可的视为已在结算日确认乙方提交结算报告。
当月结算的细则，甲乙双方按如下方式进行（1）住宅：在达到项目住宅销售率的90%之前，每月佣金按乙方当月可结算佣金总额的90%结算；在达到项目住宅销售率的90%的次月，此前已经结算的房源按佣金总额的100%甲方向乙方补足差额。
乙方应于当月最后一天前提供当月佣金的明细清单，乙方出具有效收款票据，甲方于次月5日前审核确认并将当月佣金以转账方式支付给乙方。
乙方须在收到款一周内提供正式发票。
（2）商铺：在达到项目商铺销售率的80%之前，每月佣金按乙方当月可结算佣金总额的90%结算；在达到项目商铺销售率的80%的次月，此前已经结算的房源按佣金总额的100%甲方向乙方补足差额。
乙方应于当月最后一天前提供当月佣金的明细清单，乙方出具有效收款票据，甲方于次月5日前审核确认并将当月佣金以转账方式支付给乙方。
乙方须在收到款一周内提供正式发票。
2、阶段结算阶段销售业绩考核后五日内，甲方依本合同第十条、第十一条之约定确认乙方在该销售阶段的佣金，双方进行阶段性结算。
若甲方无合理原因拒绝结算或未在结算日内为乙方进行书面确认结算报告的视为甲方已在结算日确认乙方提交的结算报告。
第十一条业绩考核双方约定自本合同签订后，由本项目开盘日起计算销售业绩，并给予考核，销售业绩指标及考核标准如下（另行约定）：5、甲方保证在项目的首次开盘一个月内取得整个项目的预售许可证，否则乙方在考核阶段未完成考核目标，不承担单方违约责任。
如果取得整个项目的预售许可证的时间延迟，则乙方考核目标的时间也同步顺延。
6、本条款名词解释每期销售率指标：已销售的住宅建筑面积(以商品房买卖售合同签约的建筑面积为准)为分子，每期委托代理销售的本项目全部住宅建筑面积为分母计算。
销售额指标：以商品房买卖合同签约成交的销售金额计算。
（与购房者签定《商品房买卖合同》并收足合同约定的首期款。
）开盘：在甲方确认的本项目正式开盘日期。
封顶：根据项目工程主体结构屋面混凝土浇倒完毕后即为封顶日期。
竣工：根据项目工程参建各方主体参加的单体工程验收通过日期。
销售业绩确认：销售业绩确认以与购房者签定《商品房买卖合同》并收足合同约定的首期款为准。
佣金结算时间确认：销售业绩确认以与购房者签定《商品房买卖合同》并收足合同约定的首期款为准、收齐按揭材料为准。
乙方拥有按合同销售金额提取佣金的权利。
第十二条乙方有权收取佣金之销售情形1、合同有效期内由乙方负责销售的；2、合同有效期内由甲方自行销售的；3、甲方与客户签订了《认购书》，除客户原因外，在买卖合同范围内，甲方不得以任何理由拒绝与客户签订商品房买卖合同，否则该客户视同销售成交，乙方有权向甲方主张相应之佣金。
第十三条违约责任1、本合同一经订立，双方均必须严格遵守履约，非依法定情形或本合同约定情形，任何一方不得单方面解除，否则应承担相应的违约责任。
甲方单方面提前解除合同的，除支付乙方已销售完成房源的佣金和预留金外，还应一次性支付乙方违约金50万元人民币；乙方单方面提前解除合同的，一次性支付甲方违约金50万元人民币，并没收已售房屋预留的20%佣金。
2、乙方存在下列违约情形的，甲方有权解除本合同。