一）建筑物耐用年限（N）
1、各种构造房屋经济耐用年限参照值（年）
2、当房屋耐用年限长于土地使用权年限时，其房屋耐用年限不得超过土地使用权年限。

（二）房屋已使用年限（t）
1、房屋已使用年限起点从房屋竣工验收合格之日起计算。

2、房屋通过改建、翻建，已使用年限起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。

3、房屋已使用年限计算公式
房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份
4、房屋已使用年限超过房屋耐用年限，按耐用年限计算已使用年限。

二、成新调节率
估价人员实地观测，鉴定房屋实际新旧限度，依照房屋建成时间、维修养护状况、使用状况以及地基稳定性等，评出房屋质量状况，拟定房屋成新调节率。

1.房屋质量级别：分为1、级完好房、
2.级基本完好房、
3.级普通损坏房、
4.级严重损坏房、
5.级危险房屋。

房屋质量等级标准
2.房屋残值率参照值
3.拟定成新调节率办法
（1）当基本成新率（q1）在房屋质量级别相相应成新率范畴内时，成新调节率为零（q2）。

（2）房屋到达一定使用年限后，由于构造损坏老化而进行小修、中修、大修等因素使评估房屋质量级别相相应成新率范畴不不大于基本成新率时，成新率（q）取评估房屋质量级别相相应成新率下限，
即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率下限。

（3）房屋由于使用不当或维修养护不善等因素导致评估房屋质量级别相相应成新率范畴不大于基本成新率时，成新调节率应为负数。

即q=q1+q2=基本成新率+成新调节率=评估房屋质量级别相相应成新率上限。

三、房屋成新率计算举例
例1. 某房屋混合构造，属非生产用房。

房屋于1992年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为2级基本完好房，估价基准日为5月5日，求成新率。

解：非生产混合构造房屋耐用年限N=50年
房屋已使用年限t=－1992=8年
基本成新率q1=1－8/50=0.84
2级基本完好房相相应成新率范畴为0.70--0.89
故成新调节率为零。

成新率=基本成新率q1+成新调节率q2=0.84+0=0.84
例2. 某房屋砖木构造，属非生产用房，房屋于1950年建造，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为3级普通损坏房，估价基准日为5月5日，求成新率。

解：非生产砖木构造房屋耐用年限N=40年
房屋已使用年限已超过40年，取40年。

基本成新率q1=1－40/40=0
3级普通损坏房相相应成新率范畴为0.60--0.69
成新率q取下限0.60
成新调节率q2=0.60-0=0.60
成新率q=基本成新率q1+成新调节率q2=0+0.6=0.6
例3. 某房屋混合构造，属受腐蚀生产用房，房屋于1991年竣工验收合格，土地使用性质拨用，房屋质量级别评估为4级严重损坏房，估价基准日为5月5日，求成新率。

解：受腐蚀生产用房耐用年限N=30年
房屋已使用年限t=－1991=9年
基本成新率q1=1－9/30=0.70
4级严重损坏房相相应成新率范畴在0.4--0.59
成新率q取上限0.59
成新调节率q2=0.59－0.7=-0.11
成新率q=基本成新率q1+成新调节率q2=0.7－0.11=0.59。