从社会学角度，物业管理的定位 国富民强—国泰民安
从城市管理的角度 住有所居—住有安居
二、物业管理的含义及定位
（三）基本管理服务的三个档次：
1.保障型：适应于经济适应房、旧有公房，服务标准低、收 费低（目前执行政府指导价） 2.服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型， 收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定； 3.享受型：适用于高档商品房,收费为市场调节价。ຫໍສະໝຸດ 一、物业管理的现状及主要问题
（五）两点启示 1.中国国情与国外借鉴 2.改革与市场经济
二、物业管理的含义及定位
（一）物业管理的含义 1.最早的官方提法：《城市新建住宅小区管理办法》 （建设部33号令） 第二条：本办法所称住宅小区管理,是指对住宅小区 内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、 交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整 治。 第四条：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的 管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。
一、物业管理的现状及主要问题
（二）物业管理法制框架的形成与建立 1.《物权法》与《物业管理条例》 2.相关的几个主要制度：业主大会制度；管理规约 制度；物业管理专业人员职业资格制度；物业服务 企业资质认定制度；物业管理服务招投标制度；物 业承接验收制度；住房专项维修资金制度； 3.注册物业管理师制度简介 4.各地方政府应出台的配套文件
指专门的机构，人员，设施技术等。 3.市场化
指企业化、经营型。提供的产品是劳动服务、技术服务、管理 服务，提供的方式是有偿。
三、物业管理的性质和自身特点
（二）物业管理的自身特点
1.不仅是劳务密集型行业，更是管理密集型行业，未来 还将是技术密集型行业。
（1）物业管理与物业服务的区别与联系 ·对管理和服务的认识 ·无论哪类管理，都是通过服务来体现的。管理本身就是服
第82条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的 委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业 主的监督。
√注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定 位不准。
√当前，可将物业管理理解为：社会化、专业化、市场化的房 屋管理模式。
二、物业管理的含义及定位
（二）物业管理的三个层次
1.物业的基本管理服务 2.物业的资产管理 3.物业的投资组合管理
二、物业管理的含义及定位
（四）物业管理的三个目的
1.以物业为对象—没有物业就没有物业管理 确保功能的正常使用与完好；保值增值。 建筑物生命周期介绍。
二、物业管理的含义及定位
2.以人为核心—物为人用的要求
创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩 序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。
人对居住的不同层次的需求： ⑴ 住面积—温饱社会的基本要求 ⑵ 住功能—小康社会的硬件要求 ⑶ 住环境—小康社会的硬、软件要求 ⑷ 住服务—小康社会的软、硬件要求 ⑸ 住品味—后小康时代的追求
二、物业管理的含义及定位
2.《物业管理条例》的提法 第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过
自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按 照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管 理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的 活动。
二、物业管理的含义及定位
3.《物权法》的说法
第81条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施， 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
❖ 物业管理的现状及主要问题 ❖ 物业管理的含义及定位 ❖ 物业管理的性质和自身特点 ❖ 房地产开发与物业管理的关系 ❖ 业主的三个层次与三种意识 ❖ 物业服务合同 ❖ 物业管理服务的费用问题
一、物业管理的现状及主要问题
（一）物业管理现状 1.行业已经具有相当规模：全国共有物业服务企业58406家， 其中广东省最多有8507家，北京有3314家，从业人员300余 万； 2.物业管理市场越来越大，管理面积达到数百亿平方米，覆 盖率超过50%，行业的年业务收入达到2076.7亿元，比 2004年整长204.5%； 3.行业竞争日益激烈，行业平均利润率约为5%; 4.物业管理运作规范化不够、问题、矛盾、纠纷多； 5.物权法颁布后，物业管理的调整与规范；
环境与秩序管理的基本要求：安全、安静、安逸
二、物业管理的含义及定位
3.社会责任
社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。 注意处理： ⑴ 三个效益的联系与关系，谁为主（学生：政治挂帅、以 学生为主、身体第一）； ⑵ 物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称现象。 ⑶ 业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对等情况。
一、物业管理的现状及主要问题
（三）当前物业管理存在的主要问题
1.全社会对物业管理全面正确的理解与认识还不到位。 2.二个错误倾向
●我来管你—物业公司角度 ●业主至上—业主角度
3.政府智能转变中的新问题。 4.市场经济是个大学校，我们要重新学习。
一、物业管理的现状及主要问题
（四）发展趋势
1.建管分离的必然趋势 2.物业管理定位的调整 3.物业管理市场的细分 4.物业管理运作的规范
务，服务需要管理。
三、物业管理的性质和自身特点
（2）物业管理服务的对象包括人和物； · 物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个
阶层的人。（党政军民学、工农兵学商、男女老少幼） · 从物的角度，科技的最新发展首先会应用于人们
生活的各个方面。物业管理的具体工作人容很复杂。
三、物业管理的性质和自身特点
二、物业管理的含义及定位
（五）物业管理在房地产开发中的地位和作用
1.与自然的和谐—天人合一的理念 2.人与物的和谐—物为人用的原则 3.人与他人的和谐—群体生活、工作的需求
三、物业管理的性质和自身特点
（一）物业管理的性质
1.社会化 双向含义，物业公司到社会上寻找物业，业主到社会上选聘物
业公司。 2.专业化
2.全天候不间断的管理服务工作 （1）物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上 是不能有间断点的。 （2）容易出现间断点的时刻。
· 双方进入法律诉讼时期 · 物业服务合同到期到再次选聘之间
后合同义务
三、物业管理的性质和自身特点
3.销售环节提前
·市场化的物业管理，本质是一种商品的生产和提供。 物业服务公司提供的产品是管理服务和劳务服务，广 大住用人是这种产品的消费使用者。