正当行使双务合同履行中的抗辩权不构成违约正当行使双务合同履行中的抗辩权不构成
违约
:墓
当行使双务合同履行中
辩权不构成违约
【要点提示】正当行使抗辩权是合法行为,是适当行使权利的行为,这种行为并不构成违约.它和违约行为在性质上有根本有别,不能将两者相混.为了准确适用法律,保护合同当事人的权利,应该将正当行使抗辩权的行为从违约中分离出来,在出现纠纷以后,对各种行为应作具体分析,而不能草率地定性,"各打五十大板",盲目地归责,不适当地扩大双方违约的范畴.
【案情】
上诉人(原审被告,反诉原
囊
告):林伟.i
被上诉人(原审原告,反诉被
告):李小娜.
被上诉人(原审原告,反诉被
告):丁凝.
2007年4月16日,李小娜与
林伟签订了一份商铺租赁合同,约
定李小娜将位于东莞市东城区四
环路怡丰都市怡康阁二楼01号商
铺租给林伟作餐饮饮食营业场地
使用,建筑面积392.62平方米,租
期至2010年12月31日止;自签
约后,林伟付给李小娜押金23557
元和一个月租金,林伟必须在每月租期之首5日内交付当期该商铺租金给李
小娜.从2007年1月1 日至2007年12月31日,每平方米月租为31.5元.每月租金为 12367元:由2008年1月1日至 2008年12月31日.每平方米月租为33.07元,每月租金为12985元; 另.合同第四条约定因商铺本身存在缺陷的,由李小娜负责维修,若因此给林伟或第三者造成损失的, 由李小娜负责赔偿;第五条约定林伟无正当理由未支付租金,或延迟支付租金达30天,或拖欠工人工资,税款和水电管理费,以及其他费用达30天,李小娜有权解除合同,押金不予返还,并可将该商铺租赁给他人.在解除合同10天内, 如林伟不将商铺内其所属物搬走, 李小娜有权单方面处理.
当天,林伟向李小娜交纳押金 23557元;2007年5月8日,林伟向李小娜支付
了一个月(2007年5 月1日至2007年5月31曰)的租 ?金12367元.另查,李小娜与案外人章群于2005年12月14日签订 j了一份商铺租赁合同,约定的租期从2006年1月1日至2010年12 月31日;同日李小娜将案涉租赁
i商铺的装修,家具和设备等以6万 i元转让给章群.而李小娜陈述其与 ;林伟的租赁合同是由章群转承租 ;的.又,李小娜,丁凝与东莞市城市中心区开发建设总公司,东莞市佳驹实业有限公司签订一份商品房 ;买卖合同,二入购买了怡丰都市怡康阁二楼O1号商铺.
本案中,李小娜主张林伟支付了2007年5月份的租金后再也没《有支付租金,严重违反合同的约正抗
定,故李小娜要求与林伟解除租赁合同,林伟支付拖欠的租金;2008 年1月15
日李小娜,丁凝在东莞日报上刊登了解除合同的声明,称林伟租用李小娜,丁凝的涉案铺位开办的华夏食府已停止经营8个月,限林伟10日内办理解除租赁合同手续,逾期不前来办理视为自动解除租赁关系.2008年2月4 日,双方未能协商解除,李小娜自行加锁收回了涉案的铺位.林伟则认为其承租案涉商铺后对商铺进
行了装修,经营了华夏食府,但因下暴雨.卫生间的水渗透到整个楼面.无法正常经营,故于2007年6 月停业进行装修.2007年7月7 日,林伟委托广东科艺建筑工程质
量司法鉴定所对怡康阁201号华夏食府的洗手间天花板漏水一事进行检查.
该鉴定所作出了《检查报告书》,其中记明检查结果是:1. 男厕的墙壁上有水流过的痕迹,华夏食府洗手间的顶板存在渗水现象;2.男厕上空吊顶的木龙骨均为湿的;3.排气管与屋面板连接部位的防水未处理好.林伟对此提供了照片佐证.林伟认为提供的租赁物不合格,导致其无法经营.故林伟要求解除与李小娜的租赁合同.且李小娜应赔偿实际损失,预期收益和物业管理费的损失.李小娜对检查报告书的真实性确认,对照片不予确认,但李小娜认为报告书并没有检查出是林伟承租前还是承租后漏水的.不能证明李小娜提供了漏水的租赁物.
【审判】
广东省东莞市人民法院经审理认为:李小娜,丁凝为怡丰都市怡康阁二楼01
号商铺的所有权人,而李小娜,林伟于2007年4月 16日签订的商铺租赁合同为双方当事人的真实意思.没有违反法律的强制性规定,应合法有效. 本案争议的焦点为履约过程中是谁发生了违约行为.签订商铺
租赁合同后,林伟在向李小娜支付了2007年5月的租金后再没有支付过租金,林伟主张因其承租的商铺漏水,于2007年6月中旬已停止经营,因此拒绝支付租金.李小娜也确认停业后,双方曾多次协商处理漏水的问题.双方争议的问题在于
租赁物漏水的原因,林伟主张是租赁物本身的缺陷导致了漏水, 对此林伟提供了广东科艺建筑工程质量司法鉴定所作的华夏食府检查报告书,李小娜对此真实性没有异议.报告书检查出漏水的地方及查明排水管与屋面板连接部位的防水未处理好.林伟提供的检查报告书表明为租赁物内的排水管问题引起漏水,并未能证明是房屋本身的原因导致漏水;而且林伟提供了照片拟证明租赁物存在漏水, 照片并不能反映漏水的原因.李小娜对此也不予确认.再者,根据林伟提供的转让协议书和转让合同, 林伟从案外人章群处受让了涉案租赁物部分的室内装修;庭审中林伟也陈述其承租了案涉商铺后也进行了地板,天花,墙壁,水电改造和卫生间改造等项目的装修. 结合上述事实和林伟提供的证据,法院认为由于李小娜的原因导致租赁物漏水没有充分的证据, 林伟应承担举证不能的法律后果, 对林伟的上述主张不予采信. 再,林伟自2007年6月起一直拖欠租金,没有依据.根据商铺租赁合同第五条第二款第(二)项的约定,林伟未支付租金或延迟支付租金达30天,李小娜有权解除合同. 押金不予返还,李小娜享有约定的单方解除权.又李小娜已在2008 年1月15日的东莞日报上刊登了解除合同的声明,应视为李小娜已通知林伟解除合同,现双方均诉求解除商铺租赁合同,以支持.根据合同约定,林伟所交的押金23557 元归李小娜所有依法有据,林伟要求返还押金的反诉请求,不予支持.
关于租金的问题.林伟自
2007年6月停业再没有支付租金,且没有交还租赁物.李小娜于 2008年1月15日登报声明解除双方租赁合同,并要求林伟10日内办理解除租赁合同手续.但林伟称其没有看过登报声明.再,李小娜主张其于2008年2月4日自行加锁收回租赁物,林伟称其还有很多物品放在租赁物内,2008年2月中旬得知李小娜换锁后再没有进