顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见顺府办发〔2010〕19号为加快推进我区旧城镇旧厂房旧村居改造（下简称“三旧”改造），促进节约集约利用土地，拓展产业发展空间，提升城乡人居环境，增强可持续发展能力，根据广东省委、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》（佛府〔2007〕68号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府〔2009〕261号）等文件，对我区“三旧”改造工作提出如下实施意见：一、改造项目认定（一）改造范围。

1．城乡建设规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地（厂区）。

2．根据城乡建设规划需提升为先进制造业等鼓励类产业的工业用地。

3．布局分散、利用效率低和不符合安全生产、环保要求的工业用地。

4．为实施城乡建设规划的需要，须进行市政公共设施建设或城中村改造等所必须的旧城镇用地。

5．布局分散、公共服务设施配套不完善、不具保留价值的旧村庄。

6．国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村居或列入“村居整治”工程的村居。

7．城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域。

8．经区人民政府审查认定属于“三旧”改造范围内的其它用地。

（二）改造方式。

1．政府统一改造。

政府为了城市公共基础设施建设或进行旧城镇改造需要调整土地的，由政府统一拆迁改造，涉及的土地使用权由政府依法收回、收购，纳入政府储备土地，按计划使用或通过公开交易的方式出让。

2．政府引入社会资金进行改造。

政府对拟改造的项目，通过公开交易的方式引入社会资金参与改造。

3．政府通过挂帐收购的方式实施项目改造。

4．土地使用权人自行改造。

鼓励土地使用权人对自有的旧房屋（厂房）采用多种方式按规划进行改造。

5．市场主体进行改造。

鼓励市场主体通过收购的方式实行土地合宗、集中改造。

6．政府指导村居进行改造。

旧村居的改造应在区、镇（街道）两级政府的指导下，以村（居）为主导，灵活运用多种方式进行改造，并积极争取社会资金参与改造。

7．多种方式结合实施改造。

上述改造方式需根据改造项目范围内各地块的土地用途、权利状况以及改造后土地的规划用途等情况确定。

（三）改造项目认定。

“三旧”改造应重点推进旧工业厂房升级改造和旧村居改造，适度控制经营性房地产改造项目。

“三旧”改造项目的认定须同时符合以下条件：1．符合土地利用总体规划、城乡建设总体规划和“三旧”改造专项规划。

2．拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

3．在改造规模控制上，旧村居集中连片改造的用地面积原则上不少于100亩；旧城镇集中连片改造的用地面积原则上不少于50亩；集约工业区范围内的工业厂房升级改造项目不设规模限制，非集约工业区范围内的工业厂房集中连片改造面积原则上不少于50亩，并需由村居组织实施；旧城镇中单一产权改造项目用地面积原则上不少于15亩。

对受规划路网限制或周边无拓展空间的地块，可以适当降低改造用地规模。

4．拟改造项目必须编制“三旧”改造方案和可行性研究方案；在项目认定前必须申领规划设计条件。

5．旧厂房升级改造的项目，改造后建筑层数不低于3层。

“三旧”改造项目的认定由镇（街道）初审后上报区“三改办”逐级审批，具体审批程序另行规定。

（四）改造方案报批。

“三旧”改造项目不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府审核后逐级上报审批。

二、城乡规划政策（一）规划编制。

1．区“三旧”改造工作办公室（以下简称“区三改办”）负责组织编制全区“三旧”改造专项规划。

2．各镇（街道）根据全区“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，并按相关规定编制片区的“三旧”改造控制性详细规划；有条件的片区或地段可进一步编制修建性详细规划或城市设计；3．对因特殊原因未能纳入以上详细规划范围内的项目，须另行编制可行性研究方案。

4．旧厂房升级改造的项目，除重要地段需编制可行性研究方案外，可直接申领规划设计条件作为项目改造建设的规划依据，重要地段另行划定。

5．以上改造项目因特殊情况未能严格执行有关规划技术规定的，其容积率、建筑密度等主要规划技术指标在满足消防、环保、交通组织和公共配套设施的要求和强制性规定条文所规定的内容的前提下可具体研究确定。

上述详细规划和可行性研究方案编制的技术和管理要求另行规定。

（二）规划报批。

1．全区“三旧”改造专项规划，报区人民政府批准；镇（街道）的年度实施计划，报区三旧改造工作领导组审批。

2．“三旧”改造项目的详细规划或可行性研究方案经镇（街道）初步审批后送区“三改办”，区“三改办”会同相关部门审核并组织专家论证后报区三旧改造工作领导组审批。

3．以上规划按规定须进行公示、组织听证及经村（居）民表决同意的，应按程序公示、组织听证及经村（居）民表决同意后方可上报审批。

（三）规划调整。

“三旧”改造项目的规划经批准后原则上不允许调整，如因特殊情况需要调整的，在确保更有利于提高公共环境水平情况下，须先向原审批机关提出规划调整申请报告，并经审批同意后方可组织规划调整，调整后的规划方案按原来的程序报批，涉及相关权益人利益的必须按规定公示或举行听证。

但经规划批准的改造地块用地功能和规划容积率指标不允许调整。

三、土地管理相关政策（一）分类确定改造项目的土地供应政策。

1．政府统一实施的旧城镇改造项目。

对不符合安全生产、环保要求以及未落实生产项目的旧工业厂房，采用作价补偿的方式。

但将承诺调整为符合国家和我区产业升级要求的生产项目、且已经落实具体项目的，经区招商引资项目联审小组审核后报区人民政府批准，可以采用土地置换的方式调整到由区、镇统一规划的工业区内，调整后的土地面积不得超出调整前的土地面积。

2．土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目。

（1）对“退二进三”的产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的原厂房用地和国家产业政策规定的不符合安全生产、环保要求的原厂房用地，根据规划要求调整为经营性用途的，须经过公开交易方式出让（具体另行规定）。

（2）旧城镇改造范围内，市场主体申请收购相邻多宗土地集中改造的，先逐宗办理产权转移手续、统一土地（房产）权属名称后申请土地合宗；或由市场主体按规定程序申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗。

（3）旧城镇改造范围内，土地使用权人联合实施改造的，改造开发后的房地产可以根据联合改造协议的约定在原产权人范围内直接办理房地产登记手续。

（4）旧工业区范围内各土地使用权人进行联合整体改造的，改造后的工业用地可以根据规划要求及联合改造协议在原产权人范围内重新划分地块使用。

（5）旧工业区升级改造项目，土地使用权人通过改造（包括连片整体改造）后节余的土地能满足规划分宗要求的，经区招商引资领导小组审核并报区人民政府批准，允许其转让。

转让土地面积不得超出改造项目整宗土地面积的50%，且受让方必须已经落实生产项目并符合国家产业要求和我区产业结构调整升级的要求。

（6）旧工业区升级改造项目，土地使用权人申请延长土地使用年限的，按规定补交地价款后，可以按最高法定年限重新确定土地使用权。

3．村居改造项目。

（1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造。

（2）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，但不得用于商品住宅开发。

（3）农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地的，经村民（代表）大会表决同意后，向区国土资源部门申请。

（4）集体经济组织自行改造后的土地由本集体经济组织自行开发使用的，可以根据规划用途直接办理划拨供地手续；交由集体经济组织属下单位或全资企业开发使用的，可以根据规划用途办理协议出让或协议流转供地手续。

（5）集体经济组织通过招商引资引入开发企业合作改造而发生土地使用权转移的，应按规定办理土地使用权公开交易转让或公开交易流转手续，并按规定缴纳土地出让金或集体土地流转收益金。

（6）旧村居、旧村级工业区改造后的土地按城乡规划确定为经营性用地推向市场的，若公开交易时已经约定开发建设后的房地产按一定面积提留给村集体经济组织的，该提留部分的房地产直接以集体经济组织的名义确权登记。

（7）集体经济组织引入合作改造单位应符合公开、公平、公正的原则。

4．“三旧”改造项目中回迁安置部分的房屋可直接办理确权。

（二）分散土地的合宗。

土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目需要对分散土地进行合宗的，应符合下列条件：1．拟办理合宗的土地，已全部办理了土地确权登记发证。

2．土地的所有权性质相同。

3．涉及已经办理了土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续。

4．属于市场主体申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗的，须提供与改造范围内所有权属地块的权属人签订的收购协议并已落实相关补偿安置补偿措施，收购协议必须经有资格的法律服务中介机构见证或公证部门公证。

5．拟合宗的土地使用权不属于法律规定限制权利的类型，如法院查封等。

6．按规定补交地价款。

（三）改造中的土地置换问题。

“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。

1．“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复垦的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及建设用地周转指标的，逐级报省国土资源厅安排。

2．旧村居及工业区改造因土地置换需要调整村居权属界线的，由权属双方签订权属界线调整协议书；需要调整集体、国有土地权属界线的，由集体土地所有权人与土地所在镇政府、街道办事处签订权属界线调整协议书。

权属界线调整须依规定向区国土资源部门提出申请。

3．旧村居改造范围内涉及的零星农用地一并改造的，应在本村居其他建设用地范围内安排同等面积建设用地进行复垦，政府给予安排临时周转指标，确实无法安排复垦的，应按规定办理农用地转用手续后方可实施改造。

4．“三旧”改造项目需要办理农用地转用或土地征收手续的，应在申请项目改造时一并提出，并按现行规定办理，涉及安排周转指标的，由改造单位提出申请，逐级上报省国土资源厅批准。

（四）改造项目土地供应计划。

“三旧”改造项目用地根据规划作为房地产开发用地的（用于安置被拆迁户的住房用地除外），应纳入政府年度经营性土地供应计划，按计划推向市场。