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★★★ ★★ ★★ ★
★代表拟合度
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体开发时序
综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义 ■ 最大限度的实现各个物业自身的价值； ■ 最大可能实现各功能间关联带动价值； ■ 避免各物业之间的负面影响。
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流 高消费人流
旅游租客 商旅消费人流
公寓 提升品质 住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的综合开发价值链矩阵
强烈
弱或不确定
中立
潜在市场冲突
第1部分：基本情况介绍
城市综合体的价值放大方式
⊙城市综合体的运营价值
功能间的直接支持
例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、 餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的 客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。
功能间的间接支持 场所营造
比如，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直 接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得 办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为 酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良 好的场所氛围，并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样 对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施 往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着 极为重要的意义。 ■ 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业 入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼 项目一般先期入市。 ■ 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼 优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。
自发的 综合体建筑
工业革命与 乌托邦思潮
工业在城市积聚区 的扩展使得居住环 境被践踏，其他的 建筑经常受到驱赶， 乌托邦思想提出了 将不同的使用功能 分开布置以减少社 会问题。
终结混合开发
20世纪60年代后
1961年，简.雅各布斯的 《美国大城市的生与死》 一书出版后，人们开始意 识到城市是一个生命体， 解决城市问题应该通过处 理复杂有序性问题的方法 来实现，同时，人们也开 始认识到传统规划思想的 不足和错误，整个社会环 境开始真正适于建筑综合 体的发展
⊙城市综合体各主要物业开发特点
主要因素
区 商业中心 域 商务中心区 属 性 观光区域
商业
★★★★ ★★ ★★★
拥有自然资源
环 拥有产业资源 境 资 通达性强 源 人流量大
——
★★
★★ ★★ ★★ ★★
开
租
发
目 标
售
★★ ★★ ★★
写字楼
酒店
公寓
★★
★★★
★★ ★★ ★★
★ ★★
—— ★★ ★★ ★★
第2部分：城市综合体定位
⊙德思勤关于综合体定位的“三位一体”方 法
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 整体规划内容
■ 确定城市综合体各种功能的规模 ■ 都市综合体交通系统 ■ 城市综合体空间布局 ■ 城市综合体景观环境
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体各功能的规模
确定综合体项目各功能间的比例，不同的项目具体情况不同， 有不同的方法，很难找到一种或者几种通用的最佳比例确定方法， 但是，不管各功能间的比例如何最终确定，分别分析各功能的物业 体量，作为确定各功能规模的基础参数，依然是确定综合体项目最 终规模的一个不可跳跃的环节。
定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、 餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在 各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多 功能、高效率的综合体
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体发展背景
工业革命前
有限的城市 空间内，人 口增长与集 中，自发形 成了商业与 居住的结合
• 运营
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体的区位要求
在城市综合体 项目所处的区域中， 具体位置不同，对 应的地价水平也会 有所不同。而在这 个区域中，一般认 为一定存在一个重 要的点，这就是峰 值地价交叉点 （Peak LandValue Intersection，
简称PLVI）。
城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以 位于CBD和副中心之外的优越区位。
整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二 的感觉与功能
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的城市价值
■土地集约化利用 ■提升城市形象 ■缓解城市交通压力 ■积聚区域价值 ■改变夜间空城现象 ■城市资源集中利用
第2部分：城市综合体定位
⊙ 城市综合体两级定位
城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整 体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分， 在都市 综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体的主要物业
Ø酒店： 项目标志性物业，定义项目整体档次
Ø商业： 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其
他项目较大的差异，项目的活力核心。 Ø写字楼：
价值标杆，可树立项目高端形象。 Ø公寓：
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。
第1部分：基本情况介绍
>>城市综合体专题
向彪仿
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体概念
■《中国大百科全书》： 建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成
的建筑；
■《美国建筑百科全书》： 建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多
个功能的一组建筑。
根据国务院发展
研究中心企业所等机 构对２００３年以来 建成或在建的１００ 个新建筑综合体的研 究表明，从建筑综合 体的复合功能或业态 来看，６５％的建筑 综合体具有酒店、办 公、公寓、商业四大 基本功能，这充分表 明了大多数建筑综合 体的功能组合特点。
综合体
迎来大发展
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体特性
建筑：高密集约 资金：巨额投资 时间：周期较长
规模：体量巨大
综合体
物业：复合互补 内部：立体连续 外部：高便可达
第1部分：基本情况介绍
⊙ 开发城市综合体的条件因素
• 政策
• 资金
• 经济 • 交通

体
（开
软 件
发
）商
• 人口