海门市主要商业市调报告完成时间：2009-1-1目录一、区域概况 (3)1.地理位置 (3)2.人口情况 (3)3.经济概述 (3)4.交通现状 (4)二、区域规划 (4)1.未来发展点 (4)2.交通规划 (5)3.区域规划 (6)三、海门市主要商业现状 (7)1.贵都之星 (7)2.万众新世界广场 (9)3.中南世纪城 (9)4.海门国际车城 (10)5.海门市商业步行街 (11)6.海门市解放路 (13)7.文峰大世界 (15)四、附件解放路业态分布表 (17)一、区域概况1.地理位置海门市位于江苏省东南部，南靠长江，东邻启东市，东北濒临黄海，有海岸线11.73公里，西和北部与通州市接壤。

市境位于北纬31°46′─32°09′，东经121°04′─121°32′。

全市土地总面积1001.24平方公里。

市境内地势平坦，沟河纵横成网络状，与长江相通，地表平均海拔4.96米,(以废黄河为基准)。

地势呈西北略高，东南偏低，西部最高处海拔5.2米,东部最低处海拔2.5米,南部横截面呈弧形,两头低,中间高。

全市耕地面积847426亩，占总面积的49.2%。

2.人口情况全市共有21镇，1乡，1场。

3个街道办事处，52个居民委员会，239个村民委员会。

全市总人口103.13万人，中心城区人口约30万，人口密度每平方公里897.71人。

当年人口出生率6.9％，自然增长率0.7％。

3.经济概述2007年，海门经济综合实力进一步增强。

据市统计局提供的最新统计数据显示，2007年该市实现地区生产总值（GDP）311亿元，人均GDP超过4400美元，其中二、三产业增加值超过287亿元，占地区生产总值的比重达到92.3％，超过省全面小康标准。

通过图表可以看出，在南通地区六个县级市中，北三县（海安、如东、如皋）的经济水平明显要落后于南部，而海门市在经济实力的综合排名中更是高居六县首位。

4.交通现状海门现有的对外交通方式主要通过长途汽车与汽渡进行与外界的沟通。

经过沿江高速与汽渡2-2.5小时可到达上海，通过宁同高速3.5-4个小时可到达南京，通过苏嘉杭高速3个小时可到达苏州，而通过锡常高速与汽渡可在 2.5-3个小时内到达无锡。

预计在今年4月18日开通的苏通大桥，建成通车后由海门至上海车程将缩短至1.5小时之内。

二、区域规划1.未来发展点重点建设"两带三区"，即以海门港沿江为重点的旅游风光带；以东灶渔港为重点的沿海港湾风情带；以市区为主体的综合配套的休闲旅游区；以三星绣品城、大千商贸城为重点的购物旅游区；以张謇故居、余东法光寺、正余仿宋街为重点的人文景观旅游区。

接待海外旅游者年均递增10%，达500人次；接待国内旅游者15万人次，年均递增12%；国内旅行社有组织接待6万人次，年均递增13%；旅游业收入确保年均递增15%，达8000万元，力争年均递增18%，达1亿元。

名称长度竣工时间达上海车程苏通大桥24.2km 2008年1小时崇启大桥51km 2009年1小时崇海大桥24km 2010年1小时沪通铁路桥225公里2012年0.5小时2.交通规划苏通大桥：苏通大桥是江苏沿海大通道最重要的“卡口”。

大桥的建成通车，打通了沿海过江通道，有力地推进江苏省沿海开发战略目标的实现。

同时，也将彻底改变南通“难通”的局面，使南通到上海的时间缩短为一个小时，跻身“上海一小时都市圈”。

崇启大桥：崇明至启东长江公路通道项目将采用桥梁方案，桥位为崇启东方案。

项目起自上海崇明岛陈家镇，接在建的崇明越江通道工程，经中兴镇、富民农场，跨越长江口北支，经南通市城市规划区东侧，接已建成的南京—南通—启东高速公路，全长约51公里。

崇海大桥：崇海大桥是沪崇苏越江通道的重要组成部分，其北接通启高速、扬启高速与苏中、苏北相连，南连沪崇苏南通道直接到达上海浦东和大小洋山港它不仅沟通海门、崇明两地之间的陆路联系，加强两地之间的经贸往来，更是将海门、南通等邻近地区直接置于上海辐射圈内而获得快速发展，对苏中苏北地区乃至整个长江三角洲的发展和深入交流融合都将产生重大的影响。

沪通铁路桥：即将修建的沪通铁路从南通市区经海门过江到上海，铁路桥址在海门海泰汽渡附近。

途径四站南通—海门—泰昌—上海，建成通车后将海门与上海的车程距离拉近为半小时。

3.区域规划城市性质：长江三角洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。

城市规划区范围：包括海门镇、三厂镇、三和镇、临江镇、江心沙农场及棉花原种场等6个行政单元的全部行政范围以及天补镇宁启高速以南部分的行政范围，总面积377.16km2，其中陆域面积约306km2。

规划用地范围：城区东至瑞江路、民生路、镇东路，西至富江路及以西300 m、长安路以西185m、海门市西界，南抵长江，北到大通路以西一线、沿江一级公路、宁启高速公路、北环路、海门河，总面积为130.29km2。

规划建设用地范围：城区规划建设用地范围包括主城区（东片区、西片区、青龙化工园）、滨江新区及长江水厂、城兴变及传染病院、通沪铁路站场等建设用地，规划总面积为50.66平方公里。

城市发展目标：将海门建设成为布局合理、功能完善、环境优美、设施先进、现代开放的滨江宜居城市。

城市结构形态：城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。

规划确定2个组团功能定位为：主城区：全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地和高新技术产业基地。

东片区：南到通秀路，北至镇北路，东到镇东路，西至湛江路所围合的范围。

西片区：南到南环路、朝霞路、市场用地南，北至海门河、北环路、公交保养场北、海门站南，东到湘江路东290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所围合的范围。

青龙化工园：东南至长江，西北至青龙河所围合的范围内。

滨江新区：以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运输量的工业和商贸流通、休闲等服务业。

南到长江、圩角河，北至大通路，东到恒山路，西至长安路所围合的范围。

三、海门市主要商业现状1.贵都之星该项目四至：东至长江路、西至日新河、南至解放中路、北至青海新村占地面积：72109㎡建筑面积：254300㎡，其中商业约60000㎡。

绿化率：56%容积率：2.9楼层状况：3栋32层，2栋12层，裙楼3层（层高5.8米）车位数量：住宅部分车位1260个，非机动车位3100个；商业部分为裙楼地下1层停车场。

商用电梯：电梯共10部，其中货梯2部，客梯4部，扶梯4部；在与时代超市签约后，东侧时代超市底商部分货梯2部，扶梯2部客梯1部将归为时代超市使用，且时代超市地下车库部分也将作为超市使用。

相关配套：商业部分将配备中央空调系统、中央新风系统以及相应的安防系统，但截止目前为止其品牌的选择与具体功能的确定尚无定论。

预埋构件：在与工程部的咨询后，了解到当前项目未预埋化油池。

(1)交通及周边配套交通：解放路为交通主干线，长江路为南北主要道路之一。

项目距离海门的主要交通枢纽长途汽车站车程约10分钟，距离海泰汽渡车程约20分钟。

公交：5路。

学校：实验小学、海门中学、东洲小学、东洲中学。

银行：交通银行、建设银行、江苏银行、农业银行、农村信用合作银行。

医院：海门市中医医院、眼科医院超市：时代超市、华联超市宾馆：小南国宾馆、龙杰广场、信都宾馆、昆仑饭店(2)客户关注度在08年3月23-26日通过对前期客户的回访中发现，商业类需求客户数量较少，为81组，且需求面积区间多在50-80㎡。

但也不乏部分需求较高的客户群体希望可以整体收购2-3万㎡以便统一进行招商管理。

这一部分大客户中不乏苏州、成都等外地客户，由于工作关系或商业往来对于整体区域市场前景看好而产生投资意向。

同时在对部分有投资意向的人群调查结果显示，之所以在和近在咫尺的万众新世界商业项目对比过程中选择本案，最主要的因素是由于本案在长江路以西，属于解放中路，而万众项目位于长江路以东，属于解放东路。

地段因素在这调查结果中再次得到了认证。

但本案由于期间经过部分外在因素的介入，导致开盘时间延期较长，也是致使本案的部分客户群体由于观望与等待时间过长而形成流失。

2.万众新世界广场项目概况：该项目位于解放路与长江路交汇处，时代超市对面。

占地面积9231.4㎡，建筑面积32806.1㎡，其中地上26684.1㎡，地下6122㎡；共有6层，其中1-2层为商铺，1楼层高层高6米，2楼层高5米。

4-6层为酒店式公寓。

现只出售，还未进行具体业态的划分，但侧重于购物方面，餐饮类较少。

酒店式公寓已基本销售完毕。

售价：1楼16000元/㎡左右，2楼7000元/㎡左右，4-6层5000元/㎡左右。

3.中南世纪城项目概况：该项目位于浦江北路1号（人民东路海之门大转盘旁），占地面积42万㎡左右。

建筑面积近100万㎡，为高层、小高层、电梯洋房、联排别墅式样，其中作为生活配套的商铺，多为3层建筑，层高分别为3.5米，5.7米和5.8米。

现只进行商铺的销售，招商工作还未启动。

售价：住宅均价约4700元/㎡；前期开盘的商铺已基本销售完毕，售价约12000元/㎡。

商铺返还率为总房价的8%，共返还5年，前三年一次性返还，后三年逐年返还；09年元月，将有新商铺开盘。

据销售人员透露，价格还未定，但估计和前期已经开盘销售的价格差不多。

4.海门国际车城项目概况：该项目位于新城市主干道（瑞江路、南海路、东海路、浦江路），经纬交错。

占地面积约8万㎡，建筑面积20万㎡。

外商大厦D座E座总投资1.5亿元人民币，总建筑面积4.7万平方米，地上十六层，地下一层，三至十六层为900套左右的外商公寓，一层、二层为商业配套。

其中商铺总共30套，每套均配备独立卫生间。

一层大部分为单层沿街商铺，层高3.8米，门面有4米、6米、8米，进深14米（D座）、16米（E座），面积58㎡-120㎡,单价8800元/㎡起；二层商铺层高4米，每个商铺在一楼都有单独门厅。

单价4000元/㎡起。

开间有四种：(1)（宽）31.8m×（深）14.22m（面积533.77㎡）(2)（宽）39.8m×（深）14.22m（面积684.28㎡）(3)（宽）35.8m×（深）16m（面积633.48㎡）(4)（宽）37.8m×（深）16m（面积658.09㎡）也有少量一、二层连体商铺，面积130㎡-200㎡，单价6000元/㎡起。

5.海门市商业步行街项目概况：海门市商业步行街也称新上海休闲购物广场，项目位于电视塔区域，即为由解放东路至钱塘江路、青海东路及黑龙江路围合的近似正方形的地块，占地约250亩（含文化广场和珠江路中央景观大道）。

重点开发建设超大规模大卖场、购物中心、中大型专卖店、室内购物街、室外休闲购物街、世界风味美食广场、准五星级宾馆、商务办公楼、水疗（洗浴）中心、大饭店、休闲娱乐中心、健身中心及大型地面停车场，总建筑面积约16万平方米，形成错落有致、建筑个性鲜明、富有时代特征的建筑群落。