德国与不动产相关的税收-背景材料-一、导论下面对德国不动产投资赋税的基础性法律规定做一简介。

首先要对与不动产直接相联系的税收做介绍。

他们涉及到不动产的持有，以及不动产的相关交易（不动产税和不动产购置税）。

然后会对与不动产相关的营业税特点做一介绍。

接着会对从不动产中得到持续收入和进行转让的个人所得税法做一阐述。

最后对不动产的遗产和赠与税以及第二住址税的特征做一介绍。

二、不动产税1 、历史与本质不动产税是已知最老的税种之一。

德国在1938年就出台了统一的不动产法。

不动产税是一种财产税（属物税）。

不动产税的核心不是纳税义务人，而是物，即不动产的占有（地产）。

不动产税的收入全部归市镇所有。

不动产税的法律基础是《不动产税法》（GrStG）。

全德范围内不动产税的征收在2010年的总额达到了113亿欧元（在2012年118.9亿欧元），占到了市镇税收的15%。

其中包含了109亿欧元的不动产税B （房屋建筑不动产税——译者注）和4亿欧元的不动产税A（农业不动产税——译者注）。

2 、赋税基础德国区分不动产税A（农业使用）和不动产税B（建筑使用或者可使用）。

不动产税的赋税基础是财政局制定的估计价值。

在估计价值基础上，根据市镇不动产税测量数额，来确定市镇稽征率。

不动产税测量数目作为估计价值的一部分，用来计算不动产税测量数额。

而不动产税测量数目要看每个不动产的类型。

3、计算实例估计价值乘以不动产税测量数目和市镇确定的市镇稽税率。

市镇稽税率通过市镇委员会决议来确定。

不动产税的额度，在一定范围内影响着人口的发展（通过迁入或者迁出）。

例如：比如双桥市不动产税A的市镇稽税率为280%，不动产税B征收370%。

对于私有住房不动产税B的计算为：私有住房的估计价值： 10000欧元不动产税测量数额：（10000欧元的千分之3点5） 35欧元市镇稽税率（不动产税B）： 370%年度不动产税（计算：35欧元乘以3.70） 129.50 欧元一季度不动产税： 32.37欧元或者32.38欧元4、纳税人不动产税是年度税。

在每年度的一月一日，不动产所有权人负有缴纳全年税款的义务。

5 、展望估计价值的确定最近一次是1964年（在新的联邦州则是1935年），平等对待的理念之下，对不动产税合宪性的质疑愈发增多。

过去几年里，宪法诉愿增多，且处于悬而未决状态。

最近几年出现尝试，即对不动产税进行收益中立的改革。

这里讨论了三种不同种类的评价体系。

另外矿区的不动产税征收——包括评估（估计价值的确定），地区竞争力也要被考虑其中。

三大改革模型其中一个的是“北部模式”，将整体不动产的交易价值作为赋税基础。

“南部模式”则是不动产面积乘以建筑的方式。

第三个模式则是对上述二者的混合模式：“图林根”模式中，土地价值要看其交易价值，而房屋建筑则要看其大小和使用方式。

现在，三大模式在官僚制度和行政花费等方面检验其实用性。

预计为期一年半。

三、不动产购置税1、历史和基础不动产购置税是交易税，由于其经常和不动产的获得相联系，因此也被称为“特殊销售税”。

从1919年开始征税，今天则有联邦法律《不动产购置税法》（GrEStG）来规定。

2006年州开始决定税率。

大部分州（除了巴伐利亚，黑森州，萨克森州）在过去年数里将税率从4.5%提升到5.0%。

联邦各州也有权力管理赋税收入；也可以向市镇来下放权力。

2006年不动产购置税的收入达到61亿欧元，2007年70亿欧元，2008年57亿欧元。

2009年收入则减少到49亿欧元，2010年增至53亿欧元。

不动产购置税的收益占到德国税收的大约1%。

2、赋税基础不动产购置税包括了关系到本国土地的法律事务。

主要情形是土地买卖。

合乎法律格式要求的合同，在订立之时即产生缴税义务。

一些法律行为则免征不动产购置税，比如父母向子女赠与不动产，夫妻之间的赠与，把土地作为遗产留给自己的孩子。

税额要看对待给付的价值。

对待给付的计算，按照买受人为了买到不动产的所有花费；一般是买受价格。

同样债法性质上债务承担和不动产的负担也视为对待给付。

根据《不动产购置税法》，缴税债务人原则上是买卖双方，即连带债务人——买方和卖方负有同样的责任。

财政局首先对合同约定的负有缴纳不动产购置税的人来征收税款。

而公证员则负责向主管不动产购置税的机关提交转让证明。

财政局执行不动产购置税的依据是所谓的无疑问证明。

这份无疑问证明是不动产登记簿上不动产所有权改变登记的前提条件。

四、销售税销售税（USt）是供货和给付交换（=销售）时所缴纳的税费。

计算基础是企业在国内提供给付时的获得收益。

2007年1月1日起，销售税的基准税率是19%。

降低销售税则为7%。

较低销售税只能用于特定货物，如活的牲畜，大部分生活用品和书籍。

作为交易税，不动产购置税优先于销售税征收。

不动产购置税包含各种买卖，无论是企业还是私人。

只要土地买卖的销售额没有达到《不动产购置税法》的规定，就免征税。

如果不仅仅出售土地，而且出售在其上面的建筑，由于其经济上的吸引力，此时只征收销售税（销售税选择）。

五、个人所得税使用不动产而获得收益在德国要被征收个人所得税。

私人领域内一般只是对使用报酬（租金）的持续性收益进行课税。

私人转让利润课税是否要看，转让是在或不在所谓的转让期限（之前被称为所谓的投机期限）内进行的。

而在商业领域，无论是持续性收入还是转让收入都要被课税。

1、私人使用1.1 自己使用私人不动产的个人使用是不被课税的。

1.2 租赁收益出租私人不动产所获得收益要被征收个人所得税。

在租赁收入中，例如修理维护的费用，以及持续的运营费用会被减免。

同样，贷款融资的资本利息作为广告费用而免征个人所得税。

建筑物的购置费用分摊到建筑物的使用年限上。

私人新建筑每年（1925年以后建筑）扣除2%。

1.3 私人转让交易在出售私人土地或者建筑物时要检测，转让行为是在转让期限内（负有缴税义务）还是在转让期限外（不负有缴税义务）完成的。

而期限的计算，无论是在土地的购置还是买卖，都要看合同的订立。

土地和建筑物的转让期限为十年。

私人不动产转让所得的利润，即所谓的私人转让交易，在购置和转让之间不超过十年时，要被征税。

转让利润的计算是转让价格和购置费用，准确地来说制造费用之间的差额。

私人用于自身居住目的的不动产转让利润，当不动产在转让的年份和之前两个年份里用于个人居住目的，虽然处于十年的期限之内，但是不对转让利润进行课税。

这同样适用与节日住房或者第二套住房。

为自身居住的使用不仅包括出卖者自身的利用，也包括家庭，孩子（只要其还有子女补贴费，最大到25周岁）的使用。

立法者对此并没有规定，不动产必须“整”年自己使用。

如果私人不动产买卖一年的的盈利总计少于600欧，就免征税（免征界限）。

六、遗产与赠与税在德国，慷慨的赠与或者从逝者得到遗产必须要缴纳遗产和赠与税。

这包括本国或者外国的不动产。

决定性的是，是否有从本国人或者向本国人的交付手续。

德国税法上，同一部法律原则上对遗产和继承税做出了并行性的规定。

其法律基础是《遗产税和赠与税法》。

该税计算基础的确定要根据《评估法》和由财政局执行。

不动产的评估要按照特别规定来进行。

没有建筑的土地的价值是土地的面积乘以土地平均地价。

而对于建筑房屋的土地价值的计算是比较价值程序，收益价值程序和固有价值程序。

价值评估一般是通过有资质的专家来进行。

在比较价值程序中，要考虑土地的价格，基于其价值和评估的地产相一致（所谓的土地比较）。

这个程序主要是在没有建筑的土地和私有住房的评估比较受欢迎。

前提条件是，可供比较对象的数量足够。

不动产越是特别，价值比较程序也就越难在实践中应用。

对于租赁住房的土地以及商业住房土地，混合利用土地，在当地土地市场上能够找到普遍租赁价格的，收益价值程序可以适用。

这个程序当中，建筑物的价值同作为基础的收益的土地价值相分开来确定。

土地价值往往是通过比较价值程序来查明的。

固有价值程序主要适用于没有价值比较，确切来说不能确定一般性房租的不动产。

在这里，建筑设施的价值（如建筑，外在设施以及特别的经营装置）和其他设施的价值同地皮价值相分开，按照普通制造价格来查明。

固有价值程序主要在自身使用的不动产中适用（例如单户住宅）。

遗产与继承税的额度并不统一，而是要看双方亲属关系。

另外税率随着继承或者赠与的不动产财产的价值而升高，所以是累进制的税费。

适用的税率因此从7%到50%不等。

根据双方的亲属关系，遗产和赠与税规定了统一的基本免征税额。

对于夫妻和生活伴侣，免征税额500000欧元，儿童40000欧元。

过去十年里要对赠与和因死亡所得进行统一计算，这样只有每个十年里达到有效免征税数额的所得才能免征税。

夫妻之间的赠与存在基本特权，即一个本国的，为自身居住而使用的房子或者一个私有住房的所有权被赠与。

这也总是免税的。

同样把房子或者私有住房继承给夫妻或者孩子，而且其自身使用不动产至少十年时，也免征税。

七、第二住址税第二住址税是一项地方税，这项税收是为了补偿该市镇没有从该市民的个人所得税中得到的分配。

法律依据是基本法。

税收收入在2007年全联邦范围内达到九千一百八十万欧元。

第二住址税作为当地费用税，是纯地方税。

被课税的对象是在主住处外还持有（包含租赁）第二套住房。

按照登记法第二个住处经常等同于副住处。

该住房是被所有权人租赁或者是居住，并不重要。

同样不重要的是，主住处如果在同一地点。

原则上第二住址税的计算基础是年度冷房租。

税率在柏林是5%，在于柏林跟23%，原则上是10%。

第二住址税在过去被多次提交到高等法院和联邦宪法法院。

同时存在着多种的例外，例如大学生在其父母处有主居住地，但是在其学习和居住的地方另外租赁房子。

登记法按照住房种类划分了住房：唯一住房，主住处，副住处，外国住房。

若某人搬迁到外国，将外国作为主居住地，且在德国拥有第二套住房，此时其认为的第二套住房在德国作为“唯一住房”来登记。

只有某人在德国多个市镇拥有住房，时间上占主要优势的使用的为“主住处”，而其他住房作为“副住处”。

八、来源∙/wiki/Grundsteuer_(Deutschland)∙/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland)∙/wiki/Umsatzsteuer_(Deutschland)∙/wiki/Option_(Umsatzsteuerrecht)∙Handelsblatt Nr. 176 vom 11.09.2012 Seite 17 …Auslaufmodell Grundsteuer“∙BDO AWT GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Immobilien 2011, …Die B esteuerung von Immobilien in Deutschland“∙/wiki/Eink%C3%BCnfte_aus_Vermietung_und_Verpachtung∙/wiki/Eigenheimzulage∙/wiki/Erbschaftsteuer_in_Deutschland∙/wiki/Erbschaftsteuer-_und_Schenkungsteuergesetz∙http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Oeffentli che_Finanzen/Foederale_Finanzbeziehungen/Kommunalfinanzen/Die-Steuereinnahmen-der-Gemeinden.pdf?__blob=publicationFile&v=1∙/wiki/Schl%C3%BCsselzuweisung∙/wiki/Zweitwohnungsteuer。