北京产业外迁大的方向是挪产业、基础设施和教育医疗资源，从而实现人口的疏导
疏解四类非首都功能
高消耗产业
转移八大产业
区域性物流基地、区域性专业市场等部分 第三产业
信 装 商 教 健 金 文 体
息 备 贸 育 康 融 化 育
非生产型事业单位，比如高校、医院、养 老机构等
技 制 物 培 养 后 创 休 术 造 流 训 老 台 意 闲
环京80-120KM圈内，环京市场新兴热点区域，与北京交通联系通达性强，道路、轨道公共交通便捷1-1.5小时可直抵北京。各版 块内温泉、自然旅游资源丰富，现阶段主以投资级度假型客群为主。售价0.9-1.5万元/平米，年销售额25-186亿元/板块；
发展 阶段 当前平台价格 （元/平米） 主要 开发商 主要 产品 2016年 销售量 2016年 2017年第 销售额 1季度均价
国瑞生态城 森林新都孔雀城
110KM
北三县
热点
高层
632
989.3
28000
廊沧高速
永清
新热点
高层1.6－1.7 融创、华夏、 高层、叠 联排2.5－2.6 国瑞 拼、联排
120
145
1.6
数据来源：世联项目统计和 中指数据平台
第二链条重点板块市场分析
新兴热点区域，受第一链条价格暴涨、供应短缺等影响未来增长强劲
京津冀重点区域房地产市场分析
京 津 冀 房 地 产 市 场 研 究 分 析
C
目 录
ONTENTS
PART 1. 京津冀一体化政策解读与分析
PART 2. 京津冀市场现状与研判
PART 3. 投资建议
战略目标-建设以首都为核心的世界级城市群，三个阶段 六大维度一体化进程
——2015年4月30日，中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲 要》路线图和时间表明确，京津冀一体化开始进入全面实施的新阶段。整体 定位：建设以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领
距新机场 11KM
孔雀城板块
高 层
产品：别墅、高层； 孔雀城莱茵河谷 价格：别墅33000 元/平；高层22000元/平；
孔雀城大湖 中鼎凤凰城 龙town
老城板块 英国宫
五轨接驳等
市场版块划分
廊涿高速 产品：高层；
城南板块空港一号
产品：高层； 价格：17000-20000元/平；
价格：15000-18000元/平； 大 广 高 速
京 沪 高 速
价格：14000-17000元/平
跃界
产品：高层，别墅 世侨·唐墅 高层价格： 13000-15500元/平
凤河国际高尔夫别墅 别墅价格： 16000-22000元/平 孔雀城大学里
时限2020年
北京市常住人口要力争控制在2300万人左右，首都突出问
题得到缓解;区域交通网络基本形成，生态环境质量要有效 改善，产业联动发展和公共服务共建共享更是要有重大进 展，协同发展机制有效运转，区域内发展差距明显缩小。
远期目标
时限2030年 京津冀区域一体化格局基本形成，京津冀成为具有较强国 际竞争力和影响力的重要区域，甚至能够引领、支撑全国 经济社会发展。
空间布局-一核双城三轴四区多节点为骨架 涵盖3地13城 6年投入42万亿
确定“功能互补、区域联动、轴向集聚、节点支撑”的 布局思路，明确了以“一核、双城、三轴、四区、多节 点”为骨架，推动有序疏解北京非首都功能 ，构建以重 要城市为支点，以战略性功能区平台为载体，以交通干 线、生态廊道为纽带的网络型空间格局。
200万以上 150-200万 100-150万 100万以内 2014年 2015年 2016年 2017年
80%
60% 40% 20% 0%
固安当前高层时点价2万/平，预计2017年2-2.2万/平 别墅因集中在南部牛驼区域，价格实现较低，时点价2.2万/平，预计2017年2.3 －2.5万/平
区域
涞水
新热点
高层精装0.8 叠拼精装1.3 联排精装1.6 高层1.2 联排1.5－1.8 高层0.7-1.1
60KM
碧桂园、世茂、 高层、联排、 45.6 华银城、恒大 叠拼
60.5
1.1
大广高速
80KM
霸州
新热点
华夏、荣盛、 高层、叠拼、 碧桂园 联排 无品牌房企进 高层、洋房 入
109
84
1.35
张家口 承德兴隆
河北行政中心、京津冀对外交通出口、京津冀西南部副 中心城市 1.8-2.5万元/㎡，客群主以本地居民及周边城市居民为主 兼顾部分北京投资客群 张家口-160KM-规划距离1-1.5 冬奥会举办地、自然环境优越、京津冀西北特色功能城 市
唐山市
0.9-2.3万元/㎡，客群主以北京独家及投资客群为主 承德-160KM-规划距离1-1.5小时 避暑圣地、京津冀特色旅游城市、东北部特色功能城市 0.5-0.8万元/㎡，客群主以北京度假客群及周边投资客群 维护与地缘自住客群 唐山-150KM-规划距离1小时 河北经济中心、京津冀东北部副中心城市 0.8-1万元/㎡，客群主以地缘性客群为主；兼顾外地投资 客群
固安
固安房地产市场当前处于成熟发展阶
段，区域市场可分为孔雀城版块、老城 区版块、城南版块及牛驼四大板块，其 中城区及周边以高层为主，牛驼以别墅 为主。
低 密
牛驼板块 牛驼温泉孔雀城
三盛国际城
产品：别墅； 价格：15000-25000元/平；
热点板块分析|第一链条-固安市场分析
固安近三年住宅供销平稳，房地产市场较成熟，16年市场容量达300亿，当前高层时点价达2万/平，预计明年单价2-2.2万/平，总 价150万以上；别墅单价2.3-2.5万/平，总价350万以上
石家庄
热点板块市场分析
热点板块分析|第一链条-固安市场分析
固安依托区位交通及配套逐步完善，房地产已处于发展成熟阶段，高层产品集中在城市属性较强的北部三大板块，低密产品集中在 距城市较远的牛驼板块，整体高层与低密产品供应面积占比约80%：20% 版块成因：距离北京较近，区域配套规 划落实较好 京津冀交通枢纽中心 千亿级产业新城
区域性总部企业、非核心行政事业单位等
数据截至2017年1月
重点突破-2020年京津冀三地客运实现1小时交通圈
2020年实现公路网络一体化、交通运输枢纽一体化、交通运输 管理一体化、交通运输服务一体化、物流发展一体化。构建“1 小时”交通圈、半小时通勤圈，实现区域公交一卡通、客运服 务一票式、货运服务一单制，共同打造国际航空枢纽。
150-250万 250-350万 33%
3% 22% 150-250万 250-350万 350-450万 450万以上 42%
成交面积
供应面积 成交均价
26% 350－450万
总货值 （亿）
100%
128
167
300
价格涨幅较小
时点价2.2万/平
预测价2.3－2.5万/平
固安近3年高层成交总价走势
永定河孔雀城剑桥郡 中央公馆二期京南绿洲
廊坊 208.4亿，176.27万平
华夏第九园 兰亭 首开 国风悦都 鸿坤理想澜湾
80KM
京台高速
廊坊
较成熟
荣盛、华夏、 高层1.4－1.8 恒大、中建、 首开 绿地、碧桂园、 高层1.8－3.0 富力
高层
176.27
208.4
1.85
永清 145亿，129万平
天润国际城
京台高速
武清 186亿，149万平
新华联世家
胜芳
新热点
42
24
0.9
汇通 东湖印象
涞水 36.5亿，45.6万平
永清 枫丹新城 145亿，129万平 胜芳 四季御泉湾 24亿，42万平
温泉新都孔雀城 锦绣华府 未来城 盛景家园 霸州 84亿，109万平
武清
较热点
高层0.8－1.3 洋房1.7－1.8 联排1.9－2.3 高层0.5－0.7 独栋1.1－1.4
固安近3年商品住宅量价走势
250 200 150 100 50 0 15000 10000 5000 2014年 185 202 6900 2015年 231 215 7200 2016年 222 231 13500 43% 450万以上 0 14% 17%
2016年固安别墅总价情况
2017年固安别墅总价预测
热点板块分析|第一链条-廊坊市场分析
依托环北京核心区位及配套，当前处于房地产成熟阶段；中心区板块城市属性最强以高层产品为主，开发区配套较弱，但与北京通 勤时间较短，别墅较为集中；高层与别墅产品供应量配比约为95%：5% 万庄板块
帝景天城
板块成因：
北京
产品：高层
盛泽花城
荣盛花语城
开发区板块
区位优势明显，享京津冀一体 化利好，承接北京产业转移。
绿地国宝21城 富力新城 大运河孔雀城公园壹号院
涿州
热点
北大资源、鸿 高层1.3－1.8 坤、华夏、中 冶、城建 高层2－2.2 别墅2.2
高层
75.7
89
1.4 涿州 89亿，75.7万平
香邑 溪谷 涿州慧友万悦城
50KM 大广高速
固安
热点
华夏
高层、联 排、叠拼
222.2
300
1.8
固安 300亿，222.2万平
公众服务-优化资源配置共享
总结：
京津冀发展目标Байду номын сангаас规划布局核心-疏解北京非首都功能与城市压力，并带动周边 区域发展提速实现一举多得多重战略目标！
1. 京津冀产业转移与交通通一体化建设，将促使区域人口及城市增容升级，并直接带动区域房地产市 场投资与增长空间；自2015年颁布实施以来部分区域房价城125%增长，环境区域房屋供不应求现 象更为常见。