成都历史街区商业化改造方法研究 结题报告
——以宽窄巷子、锦里为例
CONTENTS
研究前期准备 项目概述 实例研究 项目总结
研究前期准备
研究背景 研究目的和意义 研究方法 研究框架
A 研究背景
城市在发展过程中的大拆大建往往给文化遗产带来了无可
挽回、难以估量的损失
历史街区是城市演进历程的见证和传统文化的体现
B 研究目的与意义
研究目的
改善历史街区环境 调整历史街区功能
研究意义
学习商业化改造方法 吸取商业化改造经验
保护历史遗产
激活街区生命力 振兴历史街区
总结商业化改造优异
提供改造理论支持
C 研究方法
概念辨析
实地调研
分析总结
文献调查法 • • • 概念释义 研究范围 历史街区与商业 化改造模式
当然现代“景观社会”的消费往往是为了满足“被意象激发的需 要”,因此这种刻意营造的商业景观在宽窄巷子也赢得游客的认同。
但由于宽窄巷子在改造过程中，对整体功能进行了置换，将居住置 换成了商业，导致了传统精神的丧失。失去了居民的居住街区，在 怎么营造，最终也不能形成原真的居住文化，这对历史街区来说不 能不算是一种遗憾。
问卷调查法 现场踏勤法 访谈调查法 • • 锦里 宽窄巷子
实例阐述
比较分析 总结归纳 • 存在的问题
•
•
解决问题思路
解决问题建议
•
总结可行性条件
•
模式应用研究
D 研究框架
项目概述
历史街区 概念 历史街区 商业化改造释义 历史街区 商业化改造原因
A 历史街区概念
不论大小，包括城市、镇、历史 中心区和居住区，也包括其自然 和人造的环境。它们不仅可以作 为历史的见证，而且体现了城镇 传统文化的价值。
总结建议
提倡公众参与 突出蜀文化特色
注重细节打造
加强街区对当地 居民的吸引力
THANK YOU
位于成都市中心，占地108亩，建筑面积44000平方米。 街区以巷子为中心，以院落为单位，形成街-巷-门厅-院落的空间层 次，建筑沿着巷子由外层向内层逐渐由高层向低层过渡。 由清代少城四十二条兵丁胡同中的三条发展而来。街巷形态是“鱼刺” 中的几根。街巷成并列式布局，是胡同文化在南方的孤本。
窄巷子
“慢生活”区 以品牌商业为主题
井巷子
“新生活”区 以时尚年轻为主题
以精品酒店、私房餐饮、 特色民俗餐饮、特色休 业态 闲茶馆、特色客栈、特 业种 色企业会所、SPA为主题 的情景消费游憩区 目标 客群
打造成以各国西餐、各 以酒吧、夜店、甜品 地品牌餐饮、轻便餐饮、 店、婚庆、小型特色 精品饰品、艺术休闲、 零售、轻便餐饮、创 特色文化主题店为主的 意时尚为主题的时尚 精致生活品味区 动感娱乐区
街巷宜人尺度
沿街建筑高度在5～ 8米，形成街道断面 高宽比约为1∶1 宅中有园 园里有屋 屋中有院 院中有树
建筑小品细部 充满风情特色 的处理
c 研究分析消费分析
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
消费金额
0 10元以下 10-100元 101-500元 500以上
消费意愿
很满意 满意 一般 不太好 糟糕
实地考察还发现，宽窄巷子消费水平普遍高 于锦里，但量少价高的现象比较少
功能外，也包括中介、旅游等一系列能支撑较高级差地租的产业。
C 商业化改造原因
现在，已经大大减少对历史街区进行大规模的拆除和再开发， 历史建筑也获得很高的关注与保护，然而历史建筑原有的和 目前的功能仍然在逐渐衰退，甚至从城市的历史景观中
消失了
历史街区的保护与更新离不开旅游文化产业和商业活动，缺
乏经济理由的保护在没有特殊原因的情况下都维持不了多久 历史街区需要具有一些有用的城市功能，而不是仅仅保 持那种脆弱或几乎荒废的空间形式
遗产保护的必要性和城市发展的必然性．对历史街区进行适当 的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可 和应用．并且许多城市引入了商业开发的改造模式 实践证明，成功的商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，
满足居民生活需要,提供历史建筑、文物保护资金， 提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新 焕发生机和活力。
实例研究
以锦里为例
以宽窄巷子为例
综合两大改造总结
B 以锦里为例
背景区位 现状概况 研究分析 归纳总结
a 背景区位
锦里古街前身是武侯祠旁的一条名为“曹营 坝”的小巷。街道长约 100米，宽约6米。
三国 文化
武侯 祠街
该小巷于上世纪30年代由当地居民修建的 一些土坯房逐步铺展而成，没有特别的历史 文化背景与传统特色建筑。
细部处理
建筑今化
水系处理
生态利用
创造性利用原 生态—— “水岸锦里”
可观、可戏、 可赏、有声、 有色、有乐
改造老建筑使其 更通透、兼具现 代商业功能
建筑小品细部 充满风情特色 的处理
c 研究分析经营模式
“无政府”主义
国资参股
量化&严格筹备
量化前期策划
错位、分散经营
• • • • 避免内部价格竞争
市场化运作
营造宜人 的空间环 境和建筑 环境
打造地方 特色商品 商铺
举办地方 特色活动
d 归纳总结
锦里从遗产保护过程中的操作方法来说．是利用历史遗存的内在灵 魂进行重建、恢复，将非物质性的文化遗产寓于物质性的空间环境 之中。辅以特色活动和体验性项目作为载体，使其得到充分体现。
在物质层面上．锦里街道两侧的客栈、茶坊、商铺全属新建，几乎 不具备作为遗产的历史价值：但在精神层面上，通过对街巷尺度、 建筑风格的准确把握和民俗活动，民族工艺的积极强调，与相邻的 武侯祠相辅相成，复兴、发扬了三国时期遗留下来的古蜀文化。使
消费金额
0 10元以下 10-100元 101-500元 500以上
消费意愿
很满意 满意 一般 不太好 糟糕
实地考察还发现，小吃普遍量少价高，价 格通常比外面翻番，做的主要是游客生意。
锦里零售商品整体价格水平偏高，说明来锦 里购物的顾客都有相当高的消费能力。
c 研究分析改造措施
创造适宜 的文化商 业环境
b 现状概况
客源构成 对于商业化程度的评价
本地游客 省内游客 省外游客
偏低或不明 适中 过度
半数以上顾客来自四川省内，反映出成都作 为四川省省会，具有强大的影响力和吸纳力
各类商家、店家混杂，未能充分体现古蜀风 与锦官城的风味以及区域风格
b 现状概况
锦里商铺业种统计一览表
锦里餐饮商铺统计一览表
c 研究分析环境营造
• • 企业股权结构多元化 所有权属武侯祠，经 营权属管理公司
严格定向招商
• • 大批史学专家 全国大批文化产 业经营人士
的恶性循环
行会代表沟通制度 日常绩效考核制度 商家末位淘汰制度
•
分配收益给股东外，
缴纳管理费用
•
严格按照策划方
案一步一步实施
•
•
按营业额收取租金
细节的有效管理
c 研究分析消费分析
b 现状概况
位于成都市武侯祠大街231号，占地16.4亩，建筑面积6500余平方米，街 道全长340米。 整体建筑以清末明初四川民居风格为基础，以三国文化和四川传 统民俗文化的丰富内涵为线索。 依托武侯祠，扩展了三国文化的外延，并融入川西民风、民俗，集吃、 住、行、游、贩、娱于一体，成为成都文化旅游的新亮点。
b 现状概况
客源构成 对于商业化程度的评价
本地游客 省内游客 省外游客
过度 适中
偏低或不明
省内和省外游客都占到接近半数，而本地游 客也比锦里增多，同时还有部分国外游客
宽窄巷子偏重于现代生活，注重年轻化 和精品化，商业气息很是浓重
c 现状概况业态
街道 功能 定位
宽巷子
“闲生活”区 以旅游休闲为主题
B 商业化改造释义
狭义上指在维护历史街区传统风貌的基础上，对历史街
区进行经济重构，功能性质向商业转化的一种改造方式。
广义的范围，即以历史传统文化为立足点，通过对历史街区经济 结构的置换，发展历史街区经济的改造方式。
除了标准意义上的商业，还包括开发创意产业、餐饮业、旅馆酒 店、商品住宅等服务行业的商业服务活动。除了金融商务和办公
针对怀旧休闲客群
针对精品消费客群
针对都市年轻人客群
b 现状概况
宽窄巷子业态统计一览表
分巷 餐饮 休闲 零售 住宿 其他
宽巷子
窄巷子 井巷子
50%
17% 20%
25%
53% 30%
10%
26% 40%
5%
—— ——
10%
4% 10%
合计
87%
108%
76%
5%
24%
c 研究分析环境营造
细部处理
院落式景观
遗产的内涵得以传承、延续。
A 以宽窄巷子为例
背景区位 现状概况 研究分析 归纳总结
a 背景区位
宽窄巷子最早由成都满城布局发展而来，曾 是清代有名的满城
千年 少城
成都 心脏
今天“少城”已经不复存在，但是“少 城”里的3条巷弄，以及大批兼具北方四合 院与南方建筑风格的老房子却保留了下来。
b 现状概况
宽窄巷子零售商品整体价格水平偏高，说明 来购物的顾客都有相当高的消费能力。
c 研究分析改造措施
创造适宜 的文化商 业环境
营造宜人 的空间环 境和建筑 环境
打造地方 特色商品 商铺
举办地方 特色活动
d 归纳总结
对于宽窄巷子，46%的受访的本地居民认为宽窄巷子的商业气息过于 浓厚，感受不到老成都的气息,但65%的外地游客认为宽窄巷子商业 气息适中。 总体来说，就目前的情况而言，宽窄巷子的商业化是比较成功的。 改造后宽窄巷子所体现的“传统风貌”本质上已经是一种对历史街 区传统风貌的商业化重构是一种拼贴和营造出来的商业景观意象。