正创·鸣香苑 公寓营销策划案
合富辉煌房地产（安徽）
本案所研究重点：
• 如何确定目标客群？ • 如何确定公寓推广名称和主题形象？ • 如何确定储客策略？ • 如何销售？
目标市场分析
项目分析
目标客群定位
主题形象定位
推广策略 认筹策略 营销策略
市场供应
目前，合肥市小户型公寓供应总量约7100套，合37.7万m2；主 要供应区域在合肥东区（新站）和南区（包河）。
从类型看，除了普通的平层公寓外，
新华学府星座 安高城市天地
金地国际城
精装修公寓在市场中的份额最大，其次 是挑高公寓。这是合肥小户型中两种主
创景花园 国贸公寓
要的产品形式。
城市华庭
从主力面积看，各楼盘的小户型面
20
30
40
50
60
70
80
90 100积多集中在50-60平方米之间。
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统 数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
北区
东区
消化特征
目前，合肥一手住宅销售率约67%，小户型公寓销售率为63%； 二者的销售率基本持平，小户型的快销特征并未显现。
个盘中的小户型公寓的销售率明显好于整体销售率,销售率靠前楼盘在产品定位和营销推 广方面都是非常出色的。
120% 100%
80% 60% 40% 20%
0%
小户型公寓销售率分析
3600
3800
3250 3200
3280
3250
城市华庭 国贸公寓 新安华高金学城地创府市国景星天际花座地城园 名拓帮基锦城绣市大年广溪华场地 元一名城 上城国际
水晶城 香光金格大色里国圣苹地拉际大果带(三广国公装期场)际寓
温莎杰座
南区
西区
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统 数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
区域 东区 南区 西区 北区
供应面积 16.2万 10.7万 6.6万 4.2万
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
供应套数 2850套 2128套 1280套 850套
产品类型 装修/挑高/普通 普通/挑高/装修 普通/装修/挑高
普通/挑高
代表楼盘 金色地带、圣大国际、温莎杰座 城市华庭、金地BOX、国贸公寓
大溪地、学府星座、城市天地 上城国际、元一名城、水晶城
3%
4%
比例 0
4.4% 34.5% 35.7% 22.4%
3% 100%
40-50 34%
50-60 37%
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统 数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
普通 3268套
精装修 2415套
挑高 1421套
40-60平方米的公寓是合肥小户型供应 的主力，占70%的比例。
产品特征
合肥的小户型公寓市场与住宅市场相比，更为理性，纯粹的小 面积不是市场主流，小户型更注重功能上的完善。
小户型面积区间分布
小户型公寓分类比较
名邦锦绣年华 温莎杰座
装修公寓 34%
普通公寓
香格里拉三期
46%
圣大国际
金色地带
光大国际广场
苹果公寓
水晶城 上城国际
挑高公寓 20%
元一名城
拓基城市广场 大溪地
小户型销售率
项目整体销售率
拓 基 城
名帮锦市广场 绣 年
金华 地 国 际 苹城 果 公 元寓 一 名 城 水 晶 城 大 溪 地 圣
安高城大国际 市 天
上地 城 国 际
金 色 地
城带 市 华 庭
温 香格里莎杰座 光大国拉三期
际 广 场
国 贸 公
创寓 景 花 园
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统 数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
市场预测
政策：按照“十一五”规划，合肥市未来高档商品房供应减少， 中小户型供应将大量增加。
十一五期间 各类住房
住宅类商品房 套型建面积<90M2住房 政策性住房，包括：
危旧房改造 廉租房
套数 34.15万套
—— 26.65万套
—— —— ——
面积 3000万平方米 2746万平方米 2100万平方米 254万平方米 250万平方米
06年新盘 金色地带 金地BOX 城市天地 元一名城
各区小户型供应比较
南区
东区
28%
40%
北区 12%
西区 20%
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统 数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
2006年合肥住宅市场供应面积近 700万平方米，其中小户型供应只有 37.7万平方米，占总供应量的5.4%
合肥东区和南区是小户型产品的主 要供应区域，占据了小户型70%的供 应量。精装修和挑高公寓是06年增加 最多的小户性。
西区和北区的小户型多由大型楼盘 供应，是制造产品差异化竞争的必然选 择，也是各案迅速抢占市场的策略。
分布特征
小户型公寓产品多分布在东区和东南区，其中新站区域最为集 中，西区、北区以及市中心区域小户型产品较少。
从区域分布看，南区和西区的小户型价格相对较高；从产品看，挑高和精装修公寓价格 比普通公寓要高。
合肥市小户型价格比较
5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000
5010 4900
4400 4100 4180
4600 4190
5100
4800 4300
3700 3650
面积配比
合肥的小户型公寓市场与住宅市场相比，更为理性，纯粹的小 面积不是市场主流，小户型更注重功能上的完善。
面积区间
户数
30以下
0
30-40
312套
40-50
2448套
50-60 60-70
2538套 1594套
70以上 合计
212套 7104套
60-70 22%
小户型面积配比示意图
70以上 30-40
4万平方米
各类商品房面积分布 90平米以下 90平米以上
22%
78%
数据来源：合肥市规划局
改造房及经济实用型 公共租赁住房 4
250
按照“十一五”计划，合肥市住房 建设规划正式启动，从07年起，全 市每年新增供应商品住宅550万M2， 其中76.5%是90M2以下的小套住宅。 即每年至少有421万平方米的小于90 平米小户型投放市场。未来小户型 销售阻力增加。
40平方米以下和70平方米以上的小户型 公寓比例很小，特别是30平方米以下的小户 型是市场空白。
精装修公寓面积集中在30-50平方米； 挑高公寓面积集中在60平方米以上。
价格特征
目前，合肥市一手住宅销售均价3193元/平方米，而小户型公寓 的销售均价约为3750元/平方米，价格高出约560元/平方米。
拓基城 市广场
大溪地 新华学 府星座
水晶城
上城国际
元一名城
光大国际
广场 天龙现代城
金龙公寓 城市之光 天骄国际
香格里 拉三期
苹果公寓
金色地带
铂金时代
圣大国际
旺城国际
星海都市公馆
城市华庭
安高城 市天地
创景花园 众力同城
国贸公寓 金地BOX
月半湾都市 青年公寓
一里洋房
名邦锦 绣年华
数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部