区医疗机构，提供家庭医生、体检等服务，房屋适老 化改等。”
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青岛万科长者公寓介绍
地下1层、地上10层室内设计面积約7500㎡ ４种户型有A（50.36㎡）,B（60.65㎡）,C（73.52㎡）,D（69.35㎡） 共65房间 床数130个,以可以自理的老人为对象・中級水平 共用设施：西餐厅、多功能室、娱乐室、浴室.健身房、图书室、医疗室
床位
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保利地产 — 全产业链介入 搭建全景式产业发展平台
保利地产 与 北京安平投资有限公司共同出资成立 “北京保利安平养老投资管理有限公司”
保利西塘 ● 越 长三角首席健康养生养老住区
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养老地产与品牌战略
万科 — 完善万科每个小区的配套
毛大庆：“每一个新开发的项目，留一栋楼不卖了，我们万科自己持有，租赁给老人居住， 可以短租也可以长租。”
新增劳动力年龄人口减少
持续的低生育率使青少年人口比例下降 未来20—44岁年轻劳动力将减少1.6亿

养老服务设施无法满足需求
• 全国各类养老机构4万多个，床位390多万张 • 到2015年，全国养老床位总数达到660万张
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老龄化社会与养老地产
我国的人口和养老行业现状，成为了养老地产需求增大的内在宏观因素，为养老地 产提供了巨大的市场和广阔的发展空间。
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目录
> 老龄化社会与养老地产 > 养老地产开发与品牌战略 > 养老项目运营中的问题 > 养老相关政策与市场导向
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养老项目运营中的问题
养老地产自持运营项目部分盈利模式不成熟
养老地产收益来源
一次性收入来源
长期性收入来源
成立全资子公司：乐成老年事业投资有限公司，总部位于北京
恭和苑：连锁养老服务机构品牌 ✓ 北京双桥恭和苑（工商） ✓ 海南海口恭和苑（医养）
乐成代际亲情养老社区：多代共处的宜老生活社区，将 居家养老、社区养老和机构养老模式融为一体。
✓ 慈溪代际亲情养老社区：总占地66,533㎡，以社区中 的恭和苑为支撑，服务覆盖所有社区居民并对周边产生 辐射作用
活跃长者住宅(北京）、活跃长者之家（杭州、青 岛）、
✓ 万科幸福汇：采用租售并举经营方式 • 1号楼作为养老住宅（146套），配置了无障碍设施
等。 • 1.2万方老年公寓“活跃长者之家”为自持出租。 ✓ 万科随园嘉树：338个房间，40年商用，出售使用权
橡树汇长者服务中心（北京、成都） ✓ 老年优质产品和服务供应的平台。比如建立小型的社
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养老地产开发与品牌战略
老年社区
CCRC
适老化住宅
老年公寓
日间照料
康复护理院
医疗机构
老人活动中心
普通地产：
商品住宅、教育机构、商业设施、活动场所
养老地产开发与品牌战略
养老机构（成熟社区中配建） 保利和熹会 万科老年公寓
全龄社区（新建社区同时开发养老社区） 上海保利西塘越 乐成代际亲情养老社区 老年社区（持续照料型） 北京太阳城 上海亲和源
市场机遇 社会养老服务需求的不断增加 养老服务机构供应的短缺
市场挑战 没有成功连锁复制的养老品牌 没有专业成熟的运营机构
房地产开发商开始试水养老地产（投资商+运营商）
开发一个核心养老地产项目，并自身持有运营养老设施部分， 建立自己的养老运营品牌，连锁复制或管理输出。
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目录
> 老龄化社会与养老地产 > 养老地产开发与品牌战略 > 养老项目运营中的问题 > 养老相关政策与市场导向
30%
出售养老公寓（1300套）
• 提供医疗、家政、班车等服务
• 每家居室内装有适老化设施
70%
• 每年一次健康体检
• 每周一次酒店温泉
自持运营
出售养老住宅
自持运营 • 银铃公寓（A.B.C.D） • 太阳城医院（一级) • 阳光水世界会员俱乐部 • 奥林匹斯俱乐部
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养老地产与品牌战略
乐成集团 — 最早研究养老产业的地产公司
保利地产 与 北京安平投资有限公司共同出资成立 “北京保利安平养老投资管理有限公司”
北京市海淀区和熹会老年公寓 北京保利安平养老产业投资管理有限 公司的第一个养老项目
• 酒店改造：2012年4月开始 • 试营业：12月25日 • 总占地面积：2200 平方米 • 建筑面积：2.2万平方米 • 共有六层：设有200间房 400个
一个地区60岁以上老人达到总人 口的10%，或是65岁老人占总人 口的7%，即该地区视为进入老龄 化社会。
15% 60岁以上 60岁以下
截至2013年底
我国60岁以上老年人口 2.02亿 占总人口的约 15.2％ 有 2/3 时间处于带病生存状态
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老龄化社会与养老地产
2001—2100年中国的人口老龄化三个阶段
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养老地产与品牌战略
保利地产 — 全产业链介入 搭建全景式产业发展平台
保利地产 与 北京安平投资有限公司共同出资成立 “北京保利安平养老投资管理有限公司”
环球老龄杂志
老龄产业博览会
养老产业全产业链
护理培训机构
养老服务机构
老年生活社区
46个城市，十年50个项目
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保利地产 — 全产业链介入 搭建全景式产业发展平台
养老地产及其运营 的现状与未来
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目录
> 老龄化社会与养老地产 > 养老地产开发与品牌战略 > 养老地产运营中的问题 > 养老相关政策与市场导向
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老龄化社会与养老地产
中国，截止2013年底： ➢ 60岁以上人口达到2.02亿人，占总人口的15.2% ➢ 以年均800多万的速度快速增加
按照联合国的传统标准：
快速老龄化(17.17%） 加速老龄化（30%） 重度老龄化（31%）
2051年后 2050年 2020年 0
图表标题
2.48
1
2
3
老年人口(亿）
4.37 4
4
5
4
老龄化社会与养老地产
老龄化社会发展阶段，家庭保障功能弱化，需要建立社会化的养老服务制度。
家庭小型化程度高
改革开放初期的4.6下降到2000年的3.42 1—2人的小家庭户的增长快，空巢家庭多
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养老地产开发与品牌战略
北京太阳城 — 最早的养老地产
特点：不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人， 为老年人制定了全程化的养老服务模式。（CCRC模式）
以冠名的形式进行太阳城模式复制、管理输出
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养老地产开发与品牌战略
北京太阳城 2000开始建设，占地总面积42万平方米，建筑面积32万平方米