投资测算培训系列课 第二讲 静态测算之规划、收入、成本分析
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CONTENTS
一、静态投资测算概要 二、规划设计指标分析 三、收入分析 四、成本分析 五、小结
一、静态投资测算概要
1.1 静态投资测算概念厘定
静态指不考虑货币时间价值，按同一时点计算。 即在不考虑货币时间价值前提下，通过假设开发法估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，
……
建安工程费 配套设施费 不可预见费
基础设施费 开发间接费
增值税及附加 土地增值税 企业所得税
三大期间费用
管理费用 营销费用 财务费用
……
一、静态投资测算概要
序号
一 1 2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 3 四 1 2 3 4
项目
租售总收入
销售物业 自持/经营物业
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
-
说明
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
二、规划设计指标分析
常见经验结论： 1.5的容积率可以全部排布11层的小高层 2.5的容积率可以全部排布17层的高层 2.0的容积率可以排布一半17层的高层+一半11层的小高层 比如以容积率2.0，密度最大值20%，绿地率最小35%，住宅限高54米，人均用地面积最大值 17㎡/人为例？
用地面积/用地红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界 线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围 内施工建房。
容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
容积率 建筑密度
修正
平均层数 =
容积率 建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修正系数
二、规划设计指标分析
容积率拆分 不平衡使用容积率（拉高拍低，高低配）可以有效提高产品溢价及项目总货值。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅 容积率拆分后
二、规划设计指标分析
常用的容积率拆分方式：新版《城市居住区规划设计标准》后对高低配限制更加严格，住宅用地容
二、规划设计指标分析
地下面积的计算 地下面积最主要的是地下车位的面积，匡算面积并且明白需要布置几层地下室（直接影响到成本）是 基本知识，地下车库单车位面积可以按照33-40㎡/个保守估计。
常见的车位配比 高端业态（别墅、洋房） 中端业态（多层、小高层）
低端业态（小户型） 商业 酒店 写字楼
1.5个车位/100㎡ 1个车位/100㎡ 0.8个车位/100㎡ 1个车位/100㎡ 0.8个车位/100㎡ 0.7个车位/100㎡
项目总投资 土地成本 前期费用 建安工程费 基础设施费 配套设施费 开发间接费 不可预见费 管理费用 营销费用 财务费用
税费 增值税及附加
土地增值税 企业所得税 项目效益分析 税前利润
净利润 销售净利润率 静态投资回收期
一、静态投资测算概要
1.3 静态投资测算基本步骤
静态测算的目的是编制项目某一时间点的损益表（利润表）
来评估项目获利能力的过程。 一般多用于机会研究阶段的匡算、初步可行性研究阶段的概算；对于开发周期短、以出售型房地
产为主的项目比较适用。
一、静态投资测算概要
1.2 投资测算（静态/动态）基本原理
= 收益
净利润
=
收入
收入
支出
－－ － 项目总投资
税费
销售收入
土地成本 前期费用
三大税
租赁收入 税费返还
1.0~1.5 多层住宅
1.5~2.0 小高层
＞2.0 高层
层数
3层以内
3层以内
3-4层
4-7层
8-11层 12层以上
地上总建筑面积 容积率=
用地面积
容积率指标中的用地面积， 一般是指净面积，即可建设 用地面积。
二、规划设计指标分析
计算平均层数
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）
= 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~1ห้องสมุดไป่ตู้ 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
限高：指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。（航空限高）
二、规划设计指标分析
2.3 匡算规划设计指标
明确建筑形态和容积率关系
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5
0.5~0.7
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅
0.7~1.0 叠拼
静态测算基本步骤
1、明确 项目规划 设计指标
2、估算 销售收入
3、估算 项目成本
4、给出 损益表及 衍生表
二、规划设计指标分析
2.1 规划设计的基本原理
房地产建筑规划要做的工作很多，而投资人员需要自己有能力和专业分析项目的基本规划指标。
一般输入条件：用地红线、容积率、建筑密度、绿化率、限高等。
积率不超过3.1，限高不超过80米。
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
①规划 布局
②建筑 选型
⑥景观 规划
③住宅 户型
= + 总建筑面积
地上面积
地下面积
⑤道路 规划
④配套 规划
= + + 地上计容面积
地上不计容 面积
地下面积
住宅（产品类型） 设备层
非人防地下室
非住宅
架空层
人防地下室
自持物业
避难层
地下储藏室
配套设施
……
……
……
二、规划设计指标分析
2.2 规划设计的基本限制条件