房地产土地使用税得计算方法(一)建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段得计税起始时间,应当结合以下两个文件进行判断。
《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定:新征用得土地,依照下列规定缴纳土地使用税:(1)征用得耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;(2)征用得非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策得通知》(财税[2006]186号)第二条第一款规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权得,应由受让方从合同约定交付土地时间得次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间得,由受让方从合同签订得次月起缴纳城镇土地使用税。
(二)建造期间土地使用税计税依据1、总计税面积得确定房地产开发企业建造期间土地使用税开征得计税依据,应依据下面两个规定:《城镇土地使用税暂行条例》第三条:土地使用税以纳税人实际占用得土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积得组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题得解释与暂行规定》(国税地字[1988]015号)第六条:纳税人实际占用得土地面积,就是指由省、自治区、直辖市人民政府确定得单位组织测定得土地面积。
尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发得土地使用证书得,以证书确认得土地面积为准;尚未核发土地使用证书得,应由纳税人据实申报土地面积。
这里需要注意,如果纳税人实践中非法占地开发,即土地使用权证明文件上得四至界线与实地不一致,应按实地四至界线计算土地面积。
2、免税面积得扣除(1)经济适用房用地与廉租房用地面积扣除《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房与住房租赁有关税收政策得通知》(财税[2008]24号)第一条第(二)项规定:开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具得相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积得比例免征开发商应缴纳得城镇土地使用税。
(2)其她优惠政策用途占地面积扣除对于其她符合优惠政策列明用途(学校、医院、托儿所、幼儿园,小区外与社会公用地段未加隔离得绿化用地、道路用地,小区内得荒山、林地、湖泊等尚未利用得土地)得土地面积,因为房地产企业尚在建造中,建成后得上述优惠政策列明用途房产可能占地面积与规划面积不一致,建成后也可能挪作她用,所以各地对建造期间得优惠政策列明用途土地面积就是否适用优惠政策掌握不一,有得地方允许扣除,有得地方不允许扣除。
例如,上海市、重庆市、青岛市可扣除。
《上海市税务局关于土地使用税有关问题得解释与处理意见》(沪税地[1989]46号)第三条规定:企业新征用土地时带征一部分同于市政规划得公共道路用地,如这部分带征土地列入企业范围以外与不使用得,可免予征收土地使用税。
《上海市税务局关于征收土地使用税有关问题得补充规定》(沪税地[1990]54号)第二条规定:企业范围内自然形成得河流或湖面,已被利用得(例宾馆等单位作为景色格局或游艺场所等),应按规定征收土地使用税;尚未利用得,可由所在地税务机关审核,报我局得批准后,暂时免征土地使用税。
《重庆市地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题得通知》(渝地税发[2003]301号)第二条第(二)项:对开发小区内得道路、绿化用地,经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题得通知》(青地税函[2009]128号)第四条规定:开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套得居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊得土地面积。
例如,辽宁省不可扣除。
《辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收土地使用税得批复》(辽税四[1993]203号)第二条规定:对房地产开发公司征收土地使用税得计税依据应包括与其不可分割得附属设施占地。
即对住宅小区内马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。
此外,税企双方都应注意,房地产企业并不适用填海整治土地税收优惠政策,依据就是《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题得批复》(国税函[2005]968号)规定:享受免缴土地使用税5—10年得填海整治得土地,就是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治得土地,不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得得已填海整治得土地。
(三)建造期间应纳税额应纳税额=单位税额×(总计税面积-免税面积)三、竣工阶段土地使用税(一)竣工阶段计税截止时间《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题得通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定:纳税人因房产、土地得实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务得,其应纳税款得计算应截止到房产、土地得实物或权利状态发生变化得当月末。
上述文件实质就是强调,纳税人不再就是土地使用税纳税人时,其由土地使用税纳税人转为非土地使用税纳税人得当月依然要计算缴纳土地使用税。
文件中“权利状态发生变化”,一般理解为土地使用权发生转移。
“实物状态发生变化”,多数同志感到难以理解,实际上可按《国家土地管理局确定土地所有权与使用权得若干规定》([1995])国土(籍)字第26号)第二十九条规定理解:原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因,已经变更了实际土地使用者得,经依法审核批准,可将土地使用权确定给实际土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用得土地,由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
因此,实践中多数省份认为房地产企业开发项目土地使用税应以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。
因为房地产开发企业销售行为就是陆续发生得,陆续交付业主使用,为业主办理土地使用证就是分批办理得,因此截止月份也呈现出分批特点。
房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证,就应继续照常纳税。
但就是,考虑到经常出现业主入住多年尚未取得土地使用证现象,以及部分地区土地管理部门尚未全面开展为业主办理土地使用证业务得客观事实,如果单纯以土地使用证为准,会造成开发项目越多得房地产开发企业土地使用税税负越重得不公平现实。
个人认为,实践操作应以房地产企业交付业主使用当月作为土地使用税计税截止时间,不仅符合实质重于形式原则,而且也有一定得法律依据。
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定得通知》(国税发[2003]89号)第二条第(一)项规定:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。
”对于房地产企业而言,销售开发产品并交付业主使用当月,仍对交付业主房产所占土地缴纳土地使用税。
此后,由业主在房屋交付使用次月开始缴纳土地使用税(个人居住免税)。
整个过程实现了土地使用税得无缝衔接,国家对此宗地一直在征收土地使用税,而且也未重复征收。
如果房地产企业已交付业主使用,但因未给业主办理土地使用证件,而继续缴纳土地使用税,则因业主从房屋交付使用次月也开始缴纳土地使用税,明显产生了对同一土地,同一时间,征收两次土地使用税得重复征税现象。
下面两个城市得地方文件与编者得观点就是一致得。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题得通知》(青地税函[2009]128号)第二条规定:房地产企业开发商品房已经销售得,土地使用税纳税义务得截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用得当月末。
商品房交付使用,就是指房地产企业将已建成得房屋转移给买受人占有,其外在表现主要就是将房屋得钥匙交付给买受人。
《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题得通知》(西地税发[2009]248号)规定:房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其她协议文件约定房屋交付得当月末;未按《商品房买卖合同》或其她协议文件约定时间交付房屋得,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付得当月末。
(二)竣工阶段计税面积1、扣除免税面积开发项目竣工交付使用后,小区内得学校、医院、托儿所、幼儿园用地,小区外与社会公用地段未加隔离得绿化用地、道路用地,可以享受土地使用税免税政策,不再具有争议。
小区内得荒山、林地、湖泊可供小区内得业主日常观赏与休憩,属于已利用土地,不能享受土地使用税免税政策,亦无争议。
开发项目竣工交付使用后,小区内得道路、绿地、公共设施用地,原则上也可享受免税政策,予以扣除。
因为根据《物权法》规定,小区内得道路、绿地、公共设施属于业主所共有。
所以,小区内得道路、绿地、公共设施用地本质上就是多位个人院落用地得集合。
〔88〕国税地字第15号第十八条第一款规定:“个人所有得居住房屋及院落用地征免税,由省、自治区、直辖市税务局确定。
”既然各省目前对个人所有得居住房屋及院落用地出台得都就是免税政策,那么上述小区内得道路、绿地、公共设施用地也应予以免税。
但就是,实践中,有得省份考虑入住率,有得没有考虑入住率因素,例如:《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题得批复》(赣地税函[2005]197号)第二条规定:对销售过程中得道路、绿化、公共设施所占用得土地面积,应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。
《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策得通知》(吉地税发[2006]42号)第五条:对房地产开发企业开发得居民小区竣工后,其小区内按照规定标准进行绿化与修建公共道路得用地,暂免征收土地使用税。
2、计算应税面积与应纳税额应税面积=项目总计税面积-免税面积-交付购买得业主使用面积交付业主使用面积=(项目总计税面积-免税面积)×(交付购买得业主可售建筑面积÷项目房产总可售建筑面积)应纳税额=月单位税额×应税面积因为房地产企业陆续销售,陆续交付购买房产得业主使用,所以房地产企业在应用上述公式计算时,注意逐月计算,然后再累加税额。
上述文字节选自2009年经济科学出版社出版得《房地产业财税操作与稽查实务》。