物业服务项目投标方案投标单位：陕西**物业管理有限公司时间： 2020年4月16日**企业简介陕西**物业管理有限公司成立于2018年12月8日，公司注册资本500万元，公司以物业管理服务为主，以物业租赁、物业经营、房地产代理销售、社区服务等为辅的现代化综合服务服务单位。

公司现有在职员工153人，公司总部设置五个部门（计划财务部、行政人事部、资产运营部、品质管理部、工程设备部），并增设了审计监察职能，下设四个小区物业管理处，在管物业项目包含灞柳康馨花园、丽景佳苑、鼎盛花园、依水新居、北辰星苑、颐秀苑共计六个。

自公司成立以来，接管了商超、住宅小区、公共服务等各类型物管项目十余个，累计物管面积达15万平方米。

在为我们业主提供优质物业服务的同时，并创建了“智慧**”和“智狐房产”品牌。

进入2020年**物业，将着重可持续发展理念，不断学习和引进先进物管企业管理服务模式及理念，不断创新和提升专业化、人性化的服务水平，努力提升“**”品牌的知名度和美誉度。

．企业精神：诚信、服务、协作、高效。

．价值观：以客户满意为检验标准，员工与企业共发展。

．服务宗旨：注重细节，周到快捷。

．企业使命：通过为客户提供优质、诚信服务，为股东创造价值，为员工创造价值和提供发展机会，承担社会责任。

．质量方针：始终关注业主与客户的需求，准确提供完整定义的服务。

目录第一章前言 (4)第一节概述 (4)第二节编制依据 (4)第二章投标方案 (5)第一节管理模块设置 (5)第二节安防服务 (5)第三节保洁服务 (7)第四节日常维护 (7)第五节绿化服务 (8)第三章增值服务项目 (10)第一节管网清理 (10)第二节构筑物清洁 (10)第三节消防水电检测 (10)第四节设备设施维护 (10)第四章成本预算 (12)第五章结束语 (13)第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“陕西省文物保护研究院物业服务项目”物业设计理念的基础上，结合我公司多年来管理居民小区、办公楼、商场、等实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的质量体系实践，编制本方案。

如果我公司能在“陕西省文物保护研究院物业服务项目”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对本项目实施专业化、规范化的物业管理，营造一个安全、清洁、优美、舒适、温馨的办公生活环境，实现贵单位期许的物业管理效果。

第二节编制依据．国家及省市有关“物业管理”政策法规;．《全国物业管理示范小区标准及评分细则》．《西安市物业管理条例》;针对贵单位对消防管控的特殊性，建立特种消防管理体系，进一步完善各项物业消防安全管理制度。

1．成立消防应急小组（1）由我司总经理担任应急小组总指挥，客服经理兼任副指挥，安保人员、保洁员兼任安全员；（2）监控值班人员发现火警后，应立即赶赴现场，并通知安全员及相关领导，启动应急预案。

2．应急预案流程图接警报告部门负责人及领导小成员报119火警电工根据情况切断电源组织人员疏散救助被困人员初期火灾灭火清点人数及事故后处理3．培训实施（1）消防安全及应急预案教育、培训；（2）定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火；（3）各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训；（4）对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训；（5）对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗；（6）因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训；（7）消控等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

第三节保洁服务一、人员配置依据商业综合体保洁人员配备标准及相关考核细则，“陕西省文物保护研究院物业服务项目”保洁人员配置为三名，其中两名专职，兼职（高空作业男性）一名，年龄22周岁—50周岁，保洁人员上班时间为早8点至晚18点，每周休息一天，利用业主周末休息期间集中进行一次保洁服务。

二、服务标准我司为了给业户与访客提供优美、洁净、舒适的办公、生活环境，专门制定相关保洁人员服务标准化手册，分别从基础要求、行为规范、仪容仪表、礼貌礼节、服务质量、设备设施保洁及建筑物各个区域进行统一标准化实施；其次加强日常巡查监督，引入保洁人员日常考核机制，使保洁工作不留任何死角。

第四节日常维护根据项目情况我司配置专职水、电工一名，为日常养护、维修做好基础工作，同是依托公司强有力的人力资源保障，提供管网疏通、高压设备维护人员各一名，作为兼职，专职人员做到每天在岗十小时，并24小时待命；兼职人员每周巡查项目一次，每月做好相关设备设施及管网使用总结，并对公共设备设施做出维护计划。

一、加强公共设施维护的计划性1.制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改；2.制定夜间巡查计划，夜间值班人员、公共设施维护人员和项目安全主办参与其中，重点检查夜间照明的完好性；3.以业户直观感受以及对业户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成；二、加强人员的责任心，发挥团队优势1．公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制；2．实行项目责任制，客服经理及维修人员对所辖片区公共设施负责；3．对各各项目公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成项目间的良性竞争氛围；三、在做工作的同时，还要加强宣传，让客户知道我们所做的各项工作，对项目内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过有效沟通知会业户。

第五节绿化服务绿化服务项目我司不做专门岗位配置，从公司选调两名从业经验丰富，专业知识扎实的员工不定期（每周至少两次）对项目绿化进行日常养护，同时根据业户需求，对室内盆栽植物进行养护、修剪，并宣传日常养护知识。

一、保持集中区域的绿化观感1．保持客户集中区域和重点区域（如：主出入口、大堂、广场等区域）有时花美化；2.条件不好的区域可选择叶子颜色不同的植被搭配栽种，也可选择价格较便宜的开花植物栽种；3.开拓思维，外出学习，在项目内做一些标志性的植物造型；4.对路面左右草坪进行砍边、切边修饰；二、加强对绿化养护，减少病虫害影响1.针对季节制定绿化养护计划（每年春、秋两季），并落实到位；2.加强专业技能培训，掌握项目内植物的生长属性与养护要求，做好病虫害预防工作；3.每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业户的日常生活；三、提供绿化增值服务，为业户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的业户枯萎的花草进行施肥养护指导。

第三章增值服务项目第一节管网清理陕西**物业管理有限公司根据业务发展需求，于2019年购入工程清淤车1台，清淤设备3台，配备专业清淤人员4人，可对地下污水、雨水、化粪池及建筑物下水等各种管道进行专业疏通，此项我司可根据业户需求，及突发都塞情况，免费进行疏通，其中主管道清淤每年至少一次。

第二节构筑物清洁依托我司高空作业专业团队，每年免费对建筑物外墙进行一次清扫，外墙窗户清洁每年两次。

其中需要墙面防水、涂料、屋顶防水等需根据实际工程情况与业户进一步商讨具体措施及方案。

第三节消防水电检测根据GB50116-98中相关条款规定“陕西省文物保护研究院物业服务项目”应该评定为一级保护对象，其中设置在消防控制室以外的消防联动控制设备的动作状态信号，均应在消防控制室显示。

我司为了更好的加强消防工作管理，每年将委托合作单位（具备检测资质）为项目免费做一次消防水、电检测，同时出具消防检测报告。

第四节设备设施维护设备的运行于维护管理包括很多内容。

从物业管理的角度看主要有:消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。

1、清洁:大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。

2、坚固:设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。

在坚固件调正，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。

3、润滑:润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。

润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。

润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。

此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。

4、调整:设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。

5、外观表面检查:指从设备的外观做目视或测量观察、检查。

包括:设备得外表面有无损伤裂痕;磨损是否在允许的范围内;温度压力运行参数是否正常;电机有无超载或过热;传动皮带有无断裂或脱落;震动和噪音有无异常;设备密封面有无泄露;设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀;设备的防腐、保温层有无损坏。

第四章成本测算一、员工工资、补贴二、人员服装、装备、最低人身意外险三、税金、管理费四、年合计报价：人民币：294264元第五章结束语我公司有幸参与“陕西省文物保护研究院物业服务项目”物业管理招投标活动，使我公司亲身感受到了贵方热情和关怀，十分感谢贵方给了我公司这次竟标的机会。

借此，我公司真诚的希望能够有机会与贵方精诚合作，为贵方奉上精致、完美的专业化服务。

我公司凭借近年来的物业管理经验，特别是企业改制完成后，走向了市场化道路。

从 2018年正式改制成立以来，先后服务过公共事务、居民小区、商业综合体，每一个过程都把我公司的发展推向一个更深、更高的层次。

我们在把目光聚焦在居民物业的同时，也将更进一步的向商住物业挺近，我们的企业文化溶入当地小区。

我公司在追求企业经济效益的同时，也会更多地承担起各项社会责任。

给我一次机会，还您一个惊喜。

我们有信心、有能力为“陕西省文物保护研究院物业服务项目”提供专业化服务，将“陕西省文物保护研究院物业服务项目”作为我们商业物业开端的新篇章，同时为我们此后的精细化、现代化管理夯实基础。