城镇化对房地产市场的影响探究谢旦杏1（1. 北京大学城市与环境学院，北京大学不动产研究鉴定中心，北京100871）摘要：本文首先通过我国城镇化以及房地产市场的发展历程的回顾，对城镇化以及房地产市场的关系进行了简单的总结和分析，得出了城镇化推动了房地产市场发展、城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性的结论。
之后，本文通过对我国城镇化率以及城镇人口进行了修正，得出了城镇化进程对房地产市场的推动作用并不大的结论。
最后本文对城镇化以及房地产市场的协调发展提出了建议。
关键词：城镇化房地产市场影响The Research on the Impact of Urbanization to the EealEstate MarketXIE Dan-xing1(1. College of Urban and Environmental Science, Real Estate Research & Appraisal Center,Peking University ,Beijing 100871, China.)Abstract: Firstly, through the review of the development process of real estate market and i urbanization n China, we summary and analysis of a simple relationship between them,such as Urbanization drive the real estate market and there is a positive correlation between Urbanization and the real estate market needs.Then we amend the urbanization rate and the urban population of China,to draw a conclusion that Urbanization is not play a large role in promoting of the real estate market.Finally, we propose some suggests that how to coordinate the development of the real estate market and urbanization.Key words: Urbanization；real estate market；impact我国的城镇化率从改革开放初期1978年的17.92%发展到2009年末的46.6%。
与此同时，我国房地产市场从1998年实施住房制度改革以来,全国住宅销售面积平均每年增长21%,并在1998年当年首次突破1亿平方米,随后快速增长,2009年全国住宅销售面积突破9.3亿平方米。
改革开放三十年来，我国城镇化和房地产市场发展的速度都是非常快的。
城镇化的核心是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。
城镇化的本质特征主要体现在三个方面：一是农村人口在空间上的转换；二是非农产业向城镇聚集；三是农业劳动力向非农业劳动力转移。
农村人口在空间上的转换就产生了大量的住宅需求，推动着房地产市场的迅速发展。
本文从数据出发，力图较为真实的反应城镇化进程对我国房地产业的发展的实际影响。
一、对城镇化进程与房地产市场发展的初步认识1、城镇化推动了房地产市场发展我国的城镇人口，从1990年的3.02亿（第四次人口普查）发展到2009年的6.2亿。
20年时间，增加了3.18亿城镇人口。
与此同时，我国的城市人均居住面积也逐年增加：从直观上看，按照人均20平方米来计算，1990年到2009年由于城镇化所推动的住房需求超过了60亿平方米。
城镇化对房地产市场发展的促进作用可见一斑。
2、城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性（1）我们选取的数据区间为1990-2008年，1990～1996年数据来源于1997年版《中国统计年鉴》1997～2008年数据来源于2009年版《中国统计年鉴》。
城镇化度一般用城镇人口比重即城镇化率表示，房地产市场的需求状用商品房销售面积来描述。
用LogX表示城镇化程度变量LogY表示房地产市场需求变量，它们的取值分别是1990～2008年城镇化率和商品房屋销售面积取对数后的值。
数据的对数化理主要是因为双对数模型中的回归系数能够反映经济弹性。
统分析是利用Eviews5.0软件完成的。
（2）单位根检验。
检验变量是否平稳的过程称为单位根检验。
我们采用Dickey-Fuller的ADF单位根检验方法确定变量LogX和LogY的平稳性和单整阶数。
变量LogX和LogY及其一阶差分dLogX和dLogY的ADF检验结果如下表所示。
从下表可知，LogX和LogY均为非平稳序列，dLogX和dLogY均为平稳序列。
因此，dLogX和dLogY均为一阶单整序列。
注：检验类型（C,T,K）中，C表示检验方程中包含括截距项，T表示包括时间趋势项，0则表示不包括截距项或趋势项，K指滞后阶数。
根据AIC原则进行检验类型的选择。
（3）协整检验。
LogX和LogY均为一阶单整序列，满足协整检验的前提条件。
现用Engle-Grange两步法对LogX和LogY进行协整检验，即首先对两序列进行OLS回归，然后检验回归残差序列e的平稳性。
通过检验得知，原序列LogX和LogY确实存在协整关系，也就是它们之间具有长期的均衡关系。
（4）格兰杰因果关系检验。
在协整检验的基础上，可以对变量LogX与LogY 进行格兰杰因果关系检验。
首先利用向量自回归模型VAR确定滞后阶数。
对序列LogX和LogY进行VAR估计，通过对滞后阶数不同的模型的AIC和SC值进行比较，从中选出AIC和SC都较小的模型，根据准则可以选择的滞后阶数为2或3。
如下表所示，不同的滞后阶数得出的结论是一致的，即城镇化是影响房地产市场需求的Grang原因，且置信水平在99%以上，但反之不成立。
以上检验和分析显示，城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关关系，也存在长期稳定的格兰杰因果关系。
具体到方程（2），可以得到，城镇化率每增加一个百分点，商品房屋的销售面积将增加5.21个百分点。
二、对城镇化进程与房地产市场发展的再认识1、房地产市场发展受多因素驱动，城镇化与房地产发展相关，但并非主要因素我们选取住宅投资额增长率来作为房地产市场发展速率的标志。
根据《中国房地产统计年鉴》的数据，将1999年至2005年的住宅投资额增长率进行对比分析。
如下图所示：可以看出，城镇化增长速度在逐年减缓。
由于经济因素、国家调控、居民消费因素的影响，住宅投资额没有呈现出稳定增长的态势，但基本保持在22%以上，最高超过30%。
2、城镇化进程对房地产市场的实际需求从统计数据上看，从1990年的3.02亿（第四次人口普查）发展到2009年的6.2亿。
20年时间，增加了3.18亿城镇人口。
我们再进行细分，增加的城镇人口主要来源有三个方面：（1）城镇原有人口自然增长（2）农村人口向城市迁移（3）行政建制变化以及统计方法变化造成的城镇人口的增加。
其中，城镇原有人口自然增长与农村向城市迁移的人口具有房地产消费的需求。
行政建制变化以及统计方法变化使得我国得城镇化率、非农城市长期居住人口的数据相对于现实所有扩大：（1）从统计方法变化上来说：我国对人口的统计口径经历了数次变化，城镇化率中城镇人口的统计使用的是常住人口而非户籍人口。
而我国特殊的城乡二元结构，致使大部分农民工进入城市打工，其收入大部分寄回老家使用，同时其收入相对于资产价格严重偏低，这部分人口基本不可能在城市购置住房。
我们对城镇户籍人口数进行了重新估算，见下表：数据来源：农村总人口、城镇总人口来源于2003~2008《中国统计年鉴》；外出农民工来源于国家统计局农村社会经济调查局编著的2003~2008《中国农村住户调查年鉴》；2008~2009年数据来源于《2009年国民经济和社会发展统计公报》、国家统计局农村司撰写的《2009年农民工监测调查报告》；住户中外出农民工=外出农民工-举家外出农民工；2002~2009年举家外出农民工数依次为0.235、0.243、0.247、0.254、0.2644、0.2775、0.2859、0.2966亿人；调整后农村总人数口=农村总人口+外出农民工；调整后城镇总人数口=城镇总人口-外出农民工；调整后的城市化率家统计局农村社会经济调查局编著的2003~2008《中国农村住户调查年鉴》；2008~2009年数据来源于《2009年国民经济和社会发展统计公报》、国家统计局农村司撰写的《2009年农民工监测调查报告》；住户中外出农民工=外出农民工-举家外出农民工；2002~2009年举家外出农民工数依次为0.235、0.243、0.247、0.254、0.2644、0.2775、0.2859、0.2966亿人；调整后农村总人数口=农村总人口+外出农民工；调整后城镇总人数口=城镇总人口-外出农民工；调整后的城市化率1=调整后城镇总人数口÷（城镇总人口+农村总人口）×100%；调整后的城市化率2=（调整后城镇总人数口＋举家外出农民工）÷（城镇总人口+农村总人口）×100%；注：以2008年为例，《中国统计年鉴2009》公布的城镇总人口为6.0667亿人（占总人口比重45.68%）；国家统计局农村司撰写的《2009年农民工监测调查报告》中外出农民工总量为1.4041亿人，其由住户中外出农民工与举家外出农民工构成，分别为1.1182亿人、2859万人；举家外出的农民工基本脱离农村，可视为城镇人口（除未取得户籍）；基于此调整后的城镇总人口数为4.9485亿人。
另据国家统计局人口和就业统计司编写的《中国人口和就业统计年鉴2009》的数据，我国2008年各地区非农业人口总数为4.397亿人（占总人口比重33.28%），调整后的城镇人口与非农业人口之差的约0.5515亿人，应该主要为举家外出的农民工及其家属。
（2）从行政建制变化上说：我国经历过一个撤乡建镇、以及城市地域向外扩张的过程，这两个过程造成了大量农业人口划分为城市人口。
其中撤乡建镇的过程中，1990年我国共有12084个镇，到2009年，我国镇的数量达到19322个，期间增加了7238个镇，按照1999年17805个建制镇统计，平均每个镇的总人口为3万人，镇区人口为5216人。
由此粗略估计20年来镇区人口增加3775万人。