七、户型附件
二室
二房大户型
双数层：ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
七、户型附件
二室
夹层：
双数层：
七、户型附件
二室
单数层：
七、户型附件
二房大户型夹层解析:
90平方米的两房户型，通过夹层创新设计，使平淡的户型转变为 中空客厅的复式住宅的效果，使用价值得到大大提高。单数层是平 层设计，向上配夹层功能间，可做卧室，也可做书房，客厅中空， 尊贵感强烈；双数层客厅中空，次卧和厨房升高约2米（其下部是单 数层赠送的功能间），以主卧的下部，是赠送给双数层的下沉式功 能间。如此设计，90平方米的户型可扩展至115平方米，两房变三房， 主卧套房、次卧、功能房、书房、景观阳台、工作阳台、中空大客 厅一应俱全，功能齐全。
从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。 2006年全年销售面积215.4万平方米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同 比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 ➢荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。
从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区 购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。
低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！
➢新婚家庭 ➢年轻一代
七、目标客户的心理分析
他们都是什么样 的人？
他们都是知识工作者，主要 他们社会工作经验不算太久， 他们有稳定的基础收入，大
从事管理、研发及营销工作。 大部分人已参加工作2—6年。 部分人都尚未成家，年龄不
例如：事业单位、金融机构 因此，年龄主要集中在25— 超过30岁，但都有了稳定的
房90-120 ㎡ ）
增加产品附加值，提高 性价比．
四、本项目物业定位建议
结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：
紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-
120 ㎡ ）
超性价比产品
五、本项目目标客户定位预测
冶金工校
变压器厂
铁路医院 株州电厂
齿轮厂
本案
市汽车站
项目区域内企业厂矿多, 外加市汽车站临近本项 目,结合对周边楼盘市 调分析,目标客户群为 以下几类:(下页)
个性文化
社交事业
思维活跃，创新意识较强，善于 有比较稳定的私人社交圈，比较
独立思考，也热衷参加各类时尚 注重理想友谊。消费略偏感性，
聚会。追求高质量生活，酷爱运 对时尚和新生的事物有较高的接
动，尽量使自己保持健康积极的 受力和鉴赏力。事业初成，仍处
生活态度。知识层次、文化品味、于上升期，相信自己的能力，对
57860 ㎡
156500㎡ 17316㎡
小高层、多层住宅
多层住宅 小高层、多层住宅
-------
小高层、多层住宅
42500 ㎡
小高层、多层住宅
27000㎡
小高层住宅
5319㎡
小高层住宅
本项目在本区域规模小！
六、周边项目对比——容积率
项目 东方花园
芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城 伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑
小交通：便利
解析: 本项目是株州的老城 区,交通条件成熟,项目 区域有多条公交线路.
本案
株州市汽 车站
新华西路
四、环境分析：
周边环境较差
五、周边项目对比——规模
项目 东方花园 芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城
伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑 百合嘉园
东方明园II
本项目
占地面积（㎡） 12779 ㎡
物业组合 小高层住宅
十二、项目定位可行论证
➢项目交通便利，荷塘区地处“南北通衢”之要冲
全国四大铁路框纽－株洲市的东大门，交通便捷。区内主干道新华路西通京珠高速公路；京广、 湘黔、浙赣三大铁路干线在这里交汇，株洲北站和湘江千吨级码头距荷塘区仅2公里；距长沙黄花 机场60公里，形成了“水陆空”三位一体的交通优势。
➢本片区为老居民区，生活便利、配套成熟，受本区域客户的青睐
策略 产品差异化 价格差异化
策略实现点 紧凑型中小户型
新颖外立面 总价跟随策略 低首付低总价高单价
十四、周边项目主力户型总价、首付分析
总价跟随策略
项目名称
主力户型
总价
总价 ×30％
税金 （5.05％）
玫瑰名城
三房（110140平米）
伟大·欧洲花
80%的100㎡ 以内中小
园
户型
237500 -------
一、建筑立面建议：
二、建筑外立面参考
二、小区园林建议：
建议借鉴了四合院式的建
筑风格，中轴对称，四面 通过高低错落的社区围合， 形成宽敞的庭院。在单体 结构设计中采用岭南建筑 特色 ．形成本项目特有的 庭院风格：畅、幽、灵、 雅。（畅即通达、顺畅，动线有
系统且如行云流水；幽即幽静、 隐深，身居闹市而不闻车马之喧； 灵是灵巧、多变，层次错落有致 且内涵丰富；雅是时尚、高雅，
思考方向
跟随者
补缺者
➢相对较差的实力 ➢灵活的差异化发展 ➢行业/市场的空白填补
基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！
二、住宅调查分析
项目名称
住宅主力产品
项目名称
住宅主力产品
玫瑰名城 三房（110-140平米） 东方明园II
120-160平方米
伟大·欧洲 80%的100㎡以内中小
花园
户型 (热销)
六、住宅户型建议
二室
优势： 1.此户型布置均比 较合理，使用特别 方便。 2.各房采光较好， 阳台服务区舒适。 3.厨房跟餐厅之间 交通方便。
六、住宅户型建议
三室
优势： 1.此户型结构方正， 布局较合理。 2.入口与各功能区布 局紧凑，使空间得到 有效利用。 3.客厅和卧室外飘窗 设计，光线好，视野 开阔。 4.洗衣房独立设计使 洗衣更为方便。
通廊式布局
五、住宅户型布局建议
一房区域 二房区域 三房区域 电梯、消防通道 走道
六、住宅户型建议
一室
◆ 套内面积：48.26平米
优势： 1.客厅采风较好。 2.卧室和卫生间对门，交 通方便。 3.餐厅和厨房对门，交通 方便。 4.阳台的服务空间比较舒 适。
六、住宅户型建议
一室
优势： 1.此户型布置均比 较合理，使用特别 方便。 2.卧室采光较好， 阳台服务区舒适。 3.卧室跟卫生间之 间交通方便。 4.厨房跟餐厅之间 交通方便。
审美情趣高，有较深的文化内涵 未来有较高的预期。
和个人素质。见多识广，知识结
构全面、丰富，比较乐于与同阶
层的人为伍。
生活就是一场Party
九、项目定位理念
城市文化 超女热潮吸引了人们对娱 乐文化的关注。株州年轻 市民比较在意自己的日常 休闲生活品质，他们喜欢 参与并及时跟随城市的生 活潮流。
市场导向 个性居住将成为房地产市场 发展的又一焦点。消费者对 个性居住情有独钟，抓住其 消费心理特征，创造满足心 理需求的理念将成为营销关 键。
首付款 83243元 ------------84646元 93233元 66245元
结合上表我们可以看出本产品在价格竟争力上有优势
三、项目物业发展建议
一、建筑立面建议：
一 、建筑风格设计建议
以现代建筑为主
为了提高审美度及品质感，本项目在建筑风格上，要以现代风格 为主，注意建筑外观造型的设计，特别建议采用现代时尚风格。原 则上是项目既艺术又是科学，既是设计的又是实用的，无论在感观 上、成本上、效率上，都要区别如其他楼盘风格，有助于提升本项 目形象、使之更具时尚气息为以后销售减轻压力。
佳兴·万鸿
鑫城 荷塘悦舍
三房(120-138平米) 公寓(40-50平米)
三房(130-140平米)
百合嘉园 西子花园
翠堤湾
90—143平米 三房(140-150平米) 三房(100-130平米)
户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。
三、寻找市场空白点
紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三
本案
二、区位分析：
本案
城区区位
解析: 本项目地处株州市荷 塘区此区域是株州的 老民区,生活便利,配套 成熟.
交通枢纽
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
三、交通分析：
大交通：外出
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
平方米 6971
20%
60%
20%
四、住宅户型布局建议
15米
62米
按项目原经济指标分析： 住宅建筑总面积为34858平米，规划 为290户，每户面积约120平米；这 样的从单个户型上来说做3房的话完全 可以达到好的效果，但是结合项目实 际情况，工字型布局且进深达15米， 建筑面达62米，这样120平米3房拿 到本项目就和难满足条件。故我司提 出以下布局建议：
本片区为老城区在生活、医疗、教育等配套设施完善，看中本区域成熟的生活配套，多为来居住 型客户 。
➢近几年以来，株州房地产市场发展态势良好，市民有效需求抬升区域繁荣
作为年轻购房一族来说，非常渴望够得一套能够付得起首付、月供压力不是很大、离上班的地方 又不太远的房子。
十三、项目差异化竞争策略分析
差异化竞争策略
六、目标客户的定位
➢ 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; ➢ 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; ➢ 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.