项目可行性研究报告
公司名称: 随州市宏兴房地产开发有限公司 项目名称: 何店景湖花园商贸中心 日 期: 二０0九年十二月二十六日
项目可行性研究报告
一、公司介绍 随州市宏兴房地产开发有限公司成立于2002年2月4日,注册资金1000 万元,公司地址位于随州市西城草店子街3号,经营范围为:房地产开发经 营、五金建材销售、汽车装饰、物业管理. ⑴企业存贷款和对外担保情况 本公司在中国农行随州市汉东路支行随州市宏兴房地产开发有限公 司‘景湖花园’开发部基本帐户,属新开帐户,在未开户前,本公司以随州文 发建材公司的名义存款伍佰多万元,用来办理土地出让等,没有办理对外 担保业务. ⑵本公司经营正常,具备三级房地产开发资质,有较强的经营能力和偿 还能力. 二、项目概况 ⑴开发项目区位条件 景湖花园位于何店镇响堂街居委会,兽医站斜对面,是何店镇地理位置最 为优越的规划区. ⑵规划方案 景湖花园规划总用地面积20357.2平方米,有效用地面积20357.2平方米,规 划以居住为主,兼容商业、文化娱乐休闲为一体,充分体现了以人为本的 对居住环境,居住类型、居住心理的要求.规划整体地块以商业居住兼备,
共11栋,总建筑面积33559.1平方米,其中商业建筑为4500平方米,住宅建筑 面积为28639.1平方米,车库建筑面积420平方米,绿化率25％,容积率1.7,整 体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接,体现了规划区的现 代和时尚,具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施,创造了清 新、雅致的人文居住园区.
认识、了解与接受,提高对所开发产品的认识度. ⑶通过拓展销售渠道实现房屋销售.利用广告促销、人员促销、网络
促销扩展销售渠道,使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行 销、网络销售等多元化销售方式.
⑷提供优质服务实现房屋销售.要在激烈的市场竞争中赢得客户,必须 深入了解客户,为顾客提供优质完善的服务,让客户感受到比预期更好的 超值服务.
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⑶车库由多栋住宅架空层组成,测算成本为人民币33.6万元,预计赢利 50.4万元,如下表:
面积(㎡)
单位成本 总成本(万 销售均价
(元／㎡)
元)
(元／㎡)
销售收入 (万元)
利润(万 元)
420
800
33.6
2000
84
50.4
5、由上述经济分析得出,本项目综合经济效益分析如下表:
项目
面积(㎡)
项目
占地(㎡)
建筑面积 (㎡)
总投资 (万元)
备注
住宅
15437.2
28639.1 2291
商业用房
4500
4500
360
车库
420
420
33.6
合计
20357.2
33559.1 2684.60
3、资金来源计划和目前资金支出情况 资金来源计划:
⑴公司自筹资金1600万元; ⑵其他方式筹款800万元,其中“景湖花园商贸中心”预售房款250万元; ⑶资金缺口200万元,申请银行贷款. 综上所述,本项目将使资金的灵活周转,与项目的顺利开发建设环环相扣, 实现整体良性循环.
三、建设条件 1、建设地点条件 ⑴该规划区地理位置优越,位于迎宾大道南段,距市区十五公里. ⑵周边城市功能充备. ⑶楼房较低,可规划面积充足,场地地形地质条件满足建设要求. ⑷拟建设规划分区给排水、电力、电信、有线电视等基础设施规划 配套齐全,学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中. 2、建设实施条件 该详细规划已经全部完成,并通过规划局审批. 四、投资环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析,政府系列政策的目的是为 了抵制房价的过快增长,保证房地产业的健康稳定发展,系列政策均是站 在增量房市场来进行调控、规范,而对存量房市场的影响则是加大了交 易成本,减少供应量,对增量房价反而是保证和促进上涨的力量,我国房价 总体上操持稳定且会稳中有长, 2、据国家统计局资料报告,整体房价呈上涨趋势,今年1—9月份,全国 商品平均销售价格同比上涨12％,商品住房和商品用房的平均销售价格 分别上涨15.3％和8.1％. 3、国家、湖北省、随州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管 理,使得随州市本就紧张的或开发用地更为紧缺,更突显了景湖花园商贸 中心用地的商业价值,成为曾都区何店镇房地产商家的必争之地. 五、市场分析与价格预测 1、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、曾都区市场供需状况等方面情 况调查表明,曾都区房地产产业发展前景看好,主要表现为: ⑴房价将持续稳中有升 近几年,随州市商品房价格与周边城市相比涨幅较低,因此受宏观调控影 响较小,由于土地价格、建筑材料等价格上涨,房屋产品质量及配套标准 的提高,造成商品房价格居高不下. ⑵房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快,大量人口进城居住、就业,将增加房地产市场需求.
本项目计划至多在一年半内顺利全部开发建设,二年内实现全部销售收 入,二年内还清全部贷款.
4、经济分析 本项目的成本、利润,由住宅 商业用房、架空层(车库、储藏室)三部分 组成,具体分析如下:
⑴住宅商品房,测算成本为人民币774.4万元,预计赢利677.6万元.如下 表:
面积(㎡)
单位成本 总成本(万 销售均价 销售收入 (元／㎡) 元) (元／㎡) (万元)
利润(万 元)
28639.1
800
2291
1200 3436.7
1145.7
⑵商业用房由临街一楼及部分二楼组成,测算成本为人民币248万元, 预计赢利837万元,如下表:
面积(㎡)
单位成本 总成本(万 销售均价
(元／㎡)
元)
(元／㎡)
销售收入 (万元)
利润(万 元)
4500
800
360
2200
990
⑸结合价格策略实现房屋销售.在目前楼盘价格稳中有升的形势下,新 盘开发销售价格采取随行就市场结合“低开高走”的价格策略,将本项目的 房屋价格由低到高的顺序推向市场,吸引客户的关注,形成良好的市场氛 围,形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格,给客户以“增值、保 值”是信息,坚定购房客户的信心.
七、投资计划及经济分析 1、前期工程情况 ⑴土地出让手续全部完善 ⑵地质勘察已全部结束. ⑶建施图纸、基础图纸已设计完成. 2、投资计划 本项目“景湖花园商贸中心”总投资约需人民币2684.60万元,详情请见下 表:
总投入(万 元)
总收入(万 元)
利润(万元)
住宅
Байду номын сангаас
28639.1
2291
3436.7
1145.7
商业用房
4500
360
990
630
车库
420
33.6
84
50.4
合计
33559.1
2684.6
4510.7
1826.1
说明:实际利润为1826.1万元减附属+开支费用 八、结论
经过我们认真研究分析论证,无论是从实施房地产“一翼”利润中心的要求 来看,还是从保证宏兴房地产企业实现可持续、有效益地发展来看,以及 从“景湖花园商贸中心”规划远景和参与后续开发看,开发该项目均是必要 的,同时,从财务评价等多个角度论证表明,拍得该宗土地,进行开发建设, 该项目均是可靠的. 综上所述,该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面, 既有可行性、又有可操作性.
⑸房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全 方位营销推广.竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、 品牌、环境、配套等因素、多元化竞争新格局.
2、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类:
一是钟爱曾都区何店镇居住环境、人居品牌的购房群体; 二是追求货币保值的投资市场和休闲居住市场; 三是当地居住更换旧房、二次置业的购房群; 四是致力于到何店投资置业的购房群体. 2、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势,本项目预测价 格: ⑴多层住宅均价1200元／平米 ⑵商业网点均价2200元／平米 ⑶车库均价2000元／平米 六、销售计划及营销策略 1、销售计划 根据工程建设进度计划及随州市房地产发展走势,该项目拟销售周期为 三年,2010年销售收入1500万元,2011年销售收入1200万元. 2、销售策略 秉承企业“广厦千万,诚信宏兴”是经营理念,深入房地产市场调查研究,充 分发掘楼盘的卖点,通过以下途径和措施实施房屋销售,获取最大利润. ⑴进行广泛的市场调查,通过目标客户和目标市场的分析,对目前市 场、户型结构、客户群体进行准确定位,建设适应客户需求的楼盘产品. ⑵实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略,实现销售目标.利 用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式,及时 地将楼盘的信息传递给购房客户.通过沟通,利用客户群体对企业品牌的
二是消费者的消费观念发生变化,将增加市场需求.三是拆迁安置将增加 房地产市场的整体需求.
⑶二手房市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不继活跃,如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按 揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升.
⑷政府将加大对房地产的调控力度及城镇建设的力度,将极大地改善 城镇面貌,进一步优化城镇空间布局,推进曾都区这座最佳人居城市的规 划建设,跻身精品居住行列,并吸引更多人群到何店购房居住.