韬睿惠悦发布房地产行业人力资源配置调研结果：
人员配置的标准化程度和有效性持续提升，组织投产效率日益受到关注
近年来持续的房地产调控对整个行业的发展带来了极大的影响，严峻的市场环境迫使企业一方面不断探索和
优化其业务模式，另一方面努力提高周转和控制成本，以应对日渐高涨的经营成本和资金压力。

经营的转型很快转化为企业管理的要求，房地产行业的精细化程度及管理水平明显提升，越来越多的企业开
始关注企业的组织效能和管理标准化建设。

其中，统一有效的人力资源配置，成为了组织实行精简高效的重
要途径之一。

韬睿惠悦人力资源配置调研（简称“人配”）经过五年间的不断积累，截至2013年，韬睿惠悦人配数据库已累
积近40家集团型地产企业100多个项目的数据，另外还有单独收集近30个国内领先纯商业项目的人配信息。

其中，针对地产开发业务，我们在集团整体人员配置方面进一步深化，主要围绕“配置总量”，为企业人力
资源配置管理提供更直观的数据。

一方面在集团整体人员总量的配置模型基础上，增加了集团整体各职能的
人员总量的配置比例，同时结合组织层级间的权责分析，以增强不同管控模式下企业间人员配置的可比性；
另一方面，在项目配置方面，加入了项目人员总量的配置模型，并呈现不同开发阶段的人员总量分配比例，
结合人才结构分析，努力为我们的客户提供更细致、更有针对性的市场标杆数据。

调研理念
开发类房企人员配置分析框架
商业地产项目人员配置分析框架
房地产行业整体组织效能持续上升
我们比较了近三年的组织效能数据，发现行业整体组织效能呈现稳步上升趋势。

其中，人均营业收入受市场调控的影响缓慢增长，但人均年度税前利润有明显增长，税前利润占年度营业收入的平均比例达到了34%；同时受行业回暖影响，人均开发面积有所上升，平均人均年度开发3,494平方米。

另外，虽然人均薪酬福利成本逐年上升，2013年人均总薪资成本平均从去年的25万上涨到28万，但相应的投入产出效率也在持续提高，每投入一元薪资成本能为企业带来35.5元的营业收入。

同时，我们发现百亿以上房企的各项组织效能表现均领先于行业（请见下图，单位：人民币 千元）。

行业人员配置趋于精简和标准化
经过多年数据分析，我们发现营业收入、开发面积等业绩指标与组织人员配置有一定的相关性，并且可构建出相应的数量模型。

譬如：“年度营业收入”与“年度开发面积”是影响集团总员工人数的主要因素，构建的模型为：集团房地产开发业务总员工人数=年度主营业务收入* 0.05XX+年度房地产总开发面积* 0.94XX 。

通过这些配置模型，我们可以根据未来业务发展规模来规划人员配置。

我们比较了近五年的行业配置情况，发现市场配置结果趋于精简，而且越来越多的企业开始建立内部人员配置标准，为提高组织效益奠定了扎实的基础。

为了满足企业对项目公司人员配置精细化的要求，今年调研首次针对处于不同开发阶段的项目人员配置进行了分析。

我们发现如果把项目开发过程分为“策划与设计阶段”、“施工与销售阶段”、和“尾盘与交付阶
5,000
10,00015,000
100亿以上
50~100亿小于50亿全部
房地产开发业务员工人均年度主营业务收入
P25
P50
P75
平均
1,000
2,000
3,0004,000100亿以上
50~100亿小于50亿全部
房地产开发业务员工人均年度税前利润
P25
P50
P75
平均
段”，每个阶段配置的人数及职能都是不一样的。

其中，从人数来看，三个阶段的人员数量大约是4:9:3；从职能设置来看，“施工与销售阶段”的职能设置是相对完整的。

基于这些发现，我们归纳出不同体量的项目在不同开发阶段中各专业的人员数量、核心职责及任职资格。

商业项目体量对人员配置数量有直接影响
考虑到行业中商业地产业务管控与组织模式的多样性，本次研究主要集中在项目层面，商管总部及其他组织层级的人力资源配置并未纳入本次调研范围。

我们本次调研共采集了接近30个商业项目作为研究样本，其中大部分为行业领先企业的成熟项目。

项目类型涵盖综合体、大型购物中心、商业街、奥特莱斯等产品业态，项目规模从几万平方米到三、四十万平方米不等。

综合分析所有样本后，我们发现商业项目的建筑面积和项目的人员配置数量具备强相关性，譬如：项目总员工人数=项目建筑面积*9.3xxx ，项目总员工人数（不含保安保洁人员）=项目建筑面积*5.7xxx 。

当我们区分产品业态进行分析时，发现该相关性依然存在，只是对于开业3年以上较成熟的购物中心来说，配置人数更为精简。

另外，为了便于进行较精准的市场对标，我们还把各项目根据项目规模、项目类型、项目成熟度、项目外包情况、租金水平等维度进行分类分析，并呈现出每种类型下的项目总员工数的配置水平。

示例：按租户数量分类的项目人员配置（单位：人）
P25 P50 P75
均值 100户以内
员工总人数
28 50 69 48 市场营销类员工数
3 3
4 3
招商租赁类员工数
3 4 4 3 总人数（不含保洁保安） 19 41 63 40 100户以上
员工总人数
38 80 143 139 市场营销类员工数
5 6 7 7
招商租赁类员工数
5 7 10 8 总人数（不含保洁保安） 38 74 121 97
地产开发、商业运营和物业管理人才结构差异明显
同样的工作目标，人员资历的深浅往往会影响到所需要的人员数量。

我们在进行人员配置过程中，除了关注人员数量以外，人员的质量包括资历、能力等因素也是需要同时考虑的。

我们发现地产开发、商业运营和物业管理领域的人才结构是有显著差异的。

其中，地产开发类人才结构相对均衡，一般员工和专业人员级别的人才占企业的80%；商业运营类人才呈现出橄榄形人才结构，以专业级人员为主；商业物管类人才结构中80%为基层的一般员工（请见下图）。

46.4%35.3%
17%
1.3%
1%
3 %
16%
81%
12%
44%
4 1
3 % 地产开发人才结构
商业物管人才结构
商业运营人才结构
关于韬睿惠悦房地产行业人力资源配置调研
人力资源配置就是指在具体的组织或企业中，为了提高工作效率、实现人力资源的最优化而实行的对组织或企业的人力资源进行科学、合理的配置。

人力资源配置分析涉及人与事的关系、人自身的各方面条件和企业组织机制及行业现实等要素。

韬睿惠悦的人力资源配置调研主要从人与事的配置角度出发，定量分析企业经营业绩指标与员工需求量的关系，为企业人力资源规划（员工数量规划）的制定以及人力资源配置效率的检验提供市场标杆的实践和数据依据。

韬睿惠悦人力资源配置调研（简称“人配”）经过五年间的不断积累，截至2013年，韬睿惠悦人配数据库已累积近40家集团型地产企业100多个项目的数据，以及近30个纯商业项目的人配信息。

从2013年开始，韬睿惠悦的人力资源配置调研细分为两类：“开发类企业人力资源配置调研”和“商业运营物管类人力资源配置调研”，分别研究住宅和商业开发阶段和运营期商业项目的人员配置。

调研从每年的6、7月开始收集数据，11月报告交付。

韬睿惠悦全球数据服务地产行业团队
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Carmen.liang@
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▪华南专责顾问
梁彦鸣 Echo Liang
86 755 8236 4888 ext. 107
Echo.liang@。