2012年考试真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。
在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【参考答案】1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
参见教材P127。
2.统一租金内涵。
将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
（二）某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。
王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
【参考答案】1.一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。
2.成本法。
主要步骤：①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；②用作预算方式测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的计算价值。
（三）李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。
李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。
【参考答案】1.属于咨询性估价，投资价值。
2.收益法。
首先，确定未来收益期限。
其次，预测未来各期的净收益。
第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。
第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
1.该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A【解析】本题考查的是经营收入的测算。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为：5320×（1-8%-10%）＝4362.40 。
2.该酒楼房地产的年净收益为（）万元。
A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A【解析】本题考查的是净收益的测算。
（1）5320×（1-8%-10%）-2260-130-250-210＝1512.40 （2）5320×（1-8%）（1-10%）-2260-130-250-210＝1554.96。
3.对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。
A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A【解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。
影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。
参见教材P106。
（二）注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元／㎡，收益价格为12000元／㎡，两个测算结果存在一定差异。
4.如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（）。
A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】B【解析】本题考查的是报酬资本化法的公式。
由报酬资本化法的公式可得，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。
参见教材《房地产估价理论与方法》P216。
5.如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（）。
A.通胀率上行B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】A【解析】本题考查的是比较法。
通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高；题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。
6.如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】B【解析】本题考查的是房屋征收估价。
房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应小于收益价格权重；由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。
（三）甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。
甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。
为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。
丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
7.该案例中，甲公司被侵害的权利是（）。
A.相邻权B.租赁权C.地役权D.共有使用权【答案】C【解析】本题考查的是地役权。
地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
延伸阅读：1.地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。
此案例是上述三条中的第一条。
眺望地役权是为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。
2.相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。
具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。
相邻权是具有复合权利性质又主要表现为物权性质的一种私权形态。
3.两者的主要区别在于：一是相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力；地役权的取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，如可以基于当事人的合同约定产生，但此种行为属物权设定行为，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。
此外，地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。
二是供役地为他人提供方便时，土地所有权人或土地使用人可能有损失，此时，需役地所有权人或土地使用人应予以合理补偿，而相邻权在上述情形下是不存在补偿问题的。
8.若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（）。
A.必须立即停止开发B.应当修改原开发方案C.可以继续实施原开发方案D.应当待甲乙两公司协商一致后开发【答案】C【解析】本题考查的是合同关系。
由于甲公司和丙公司并没有任何的合同关系，因此丙可以继续实施原开发方案。
9.该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（）。
A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司【答案】A【解析】本题考查的是索赔。
因为购房人买的是甲公司的房屋，当购房人的权益受到侵害时，应向甲公司索赔；甲公司与乙公司签订了地役权合同，当甲公司权益受到侵害时，应向乙公司索赔。
10.若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。
A.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息【答案】D【解析】本题考查的是索赔。
甲公司可以索赔的金额包括：测算河景房与非河景房的销售价差及甲公司支付给乙公司的补偿金及利息。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：××法院估价机构：××房地产估价有限公司估价人员：××××××估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：××[2011]第××号目录（略）致估价委托人函××法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。