1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
宗地地价影响因素修正值见表4—1。
表4-1 地价修正系数表项目各种因素条件下修正系数条件分值基础设施供水条件分值较忧O．012电讯条件分值优O．024排气条件分值优O．048通讯条件分值一般O购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068宗地条件街画位置一般0建筑物朝向较优O．012 形状无影响0面积一般O交通条件道路宽度—般O公交便捷度较优0．051 对外交通便利值较优O．045规划条件用途较优O．005 指标(容积率) 较优O．005 退还道路比例(城市道路) 无0．005合计O．375宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）土地价格=1509.75×2000=3019500（元）该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968400+3019500=5987900（元）（二）市场比较法1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。
表4—2 参照物基本情况表项目A单位住宅楼B单位住宅楼C单位住宅楼位置人民路北侧正义路东段北侧五一路南侧建筑面积5600平方米4800平方米5200平方米结构砖混结构砖混结构砖混结构销售价格 1200元／平方米 1250元/平方米1300元／平方米交易日期2000年4月28日2000年6月8日2000年3月12日2.确定修正系数。
（1）交易情况修正。
所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
（2）交易日期修正。
据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。
（3）区域因素修正。
根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。
（4）个别因素修正。
根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。
3.确定比准价格。
根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。
表4—3 可比实例价格修正表项目A住宅楼B住宅楼C住宅楼实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300交易情况修正lOO／lOO lOO／lOO lOO／lOO 交易日期修正104／lOO 102／100 105／IOO 区域因素修正100/95 lOO／98 lOO／96个别因素修正lOO/98 00／93 100／90修正后价格(元／平方米) 1340 1399 1580以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。
4.计算评估结果：该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）五、估价结论用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为元。
用市场比较法评估所得的结果为元。
对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）取近似值为648.5万元。
案例二丹阳公路隧道房地产评估一、评估对象概况丹阳公路隧道工程位于× ×经济特区东部的× ×山下，隧道穿越× ×山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通× ×市与东都玉泉镇、西溪港等地区的唯一通道。
隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。
根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。
经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括：老和山中行隧道2257，69米，葛岭上行隧道218米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。
二期工程正在策划中。
隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。
隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。
该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东部地区的开发建设。
二、评估目的某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市× ×实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点的价值。
三、评估基准日评估基准日为2000年1月4日。
四、评估方法及过程采用成本法评估该房地产的价格。
（一）重置价值计算丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市政府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。
1.工程部分的重置价值估算。
一期工程决算总造价为8080万元人民币。
因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。
又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，这三部分在工程造价中所占的比辈分别约为0.4、0.3、0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5—17、5—18、5—19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。
历年建筑材料价格指数变动表（上年=100）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年指数105．6 113．4 123.6 99．6 106．1 111．1由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100）。
历年职工工资指数变动表（上年=100）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年指数109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100）。
历年零售物价指数变动表（上年100）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年指数109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9由此可知，1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数= （173.77×0.4+204.03×0.3+169.17×0.3）×100％=181.47％工程部分的重置价值=8080×181.47％=14663（万元）2.土地重置价值计算。
估算土地重置价值（即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点：根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），屑× ×区范围内的二级地段。
在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的地价为每平方米280元。
评估对象土地由于已建成隧道，具有用途的不可变更性。
评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。
其经济价值就在于它独一无二的地理位置。
由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地，将莱市区与边境重镇玉泉镇连成一片。
玉泉镇房地产价格在1995—1999年间增长幅度达4—7倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升，使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。
在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的，评估对象的土地价值也得到了较大的升值。
鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于2000元／平方米，故适当调整评估对象土地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。
考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：将评估对象土地的价值设定在1000元／平方米至1500元／平方米之间是可以接受的，故取1250元／平方米。
这一价格是按70年使用期计的。
由于土地使用年限为70年，现已使用5年，故土地重置价值为：200000×1250×65／70=23214（万元）评估对象的完全重置成本为：14663+23214=37877（万元）（二）价值减损隧道按70年使用期算，截止评估时点已使用5年，按直线，折旧法，残值为0，价值减值为：14663× 5／70=1047（万元）（三）技术力量所节约的投资由于采用纵向通风技术，省去风道吊顶板，使土建断面减少6平方米，相当于14万立方米的土石方工程，节省工程费用约500万元人民币。