有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任 的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任都 对租赁价格有产生影响，所以要详细了解这些内容。
商业房地产估价
11、不能独立使用的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 同样的底层，价格相距最大的幅度接近几倍。因此，如果
不仔细了解具体坐落位置，简单括其中临弄内小路的交易 案例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成片价 的失误。 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单 元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成 或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注 意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相 应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土 地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估 价方法可选用市场法、收益法或成本法。
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
乡(镇)、村企业房地产 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体
建设用地使用权作为抵押物， 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有
权性质和土地用途。 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异， 估价方法可选用成本法、收益法或市场法。
居住房地产估价
15、地大房小
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 空坪的确认 地价的容积率界定
居住房地产估价
16、二手房交易抵押评估
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 过户前的产权资料，出预估报告，特别说明 正式报告、过户后的产权资料
居住房地产估价
17、别墅
主要评估方法 市场法
2、房改房
主要评估方法 市场法、成本法
技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还 应扣除出让金。
1. 利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再 扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。
2. 利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金 下的房屋重新购建价格。
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 委托书、明确估价目的、房屋产权权属的确认
居住房地产估价
20、整幢或数幢商品房
在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常 会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。 成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到 合适的可比实例，采用从个体到整体，即： 1. 选择某一基准层的某套住宅作为待估对象， 2. 选取与待估对象类似的成交实例， 3. 利用市场法修正测算出该套住宅的价格， 4. 然后采用类比法， 5. 经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等修正， 6. 得出各层、各幢商品住宅的价格。
合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方 签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明(承诺 函)，房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属 于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决， 解决不了的只能不评。
居住房地产估价
12、划拨地住宅
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 求商品房价格，扣除土地收益金或土地出让金
高， 但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地
产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不 利的，因为这样将影响
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 受环境、人气、风水等影响，与道路齐平临衔的 商铺比略有凹入的商铺价值大不同
商业房地产估价
10、产权式返租商铺
居住房地产估价
4、廉租房
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 廉租住房只拥有建筑物的使用权。 不能抵押、转让
居住房地产估价
5、平房
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取
居住房地产估价
6、独栋私房
主要评估方法 成本法、市场法
技术思路、难点 地价、楼面地价采用比较法求取
居住房地产估价
7、自建商住综合楼
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 类似房屋成交案例
居住房地产估价
8、老旧建筑
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 地价的求取
居住房地产估价
9、住改非
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 合法原则、 最佳利用原则（法律上、技术上、经济上）
居住房地产估价
居住房地产估价
11、房有证、地无证
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 报告中特别说明无土地证、估价假设前提说明
房屋使用多年却无所有权证; 分割出的抵押物不合理(缺少独立性)等。 这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法
的解决办法。 但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少
土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)不确定性 也较大，尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村 企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价 水平，防止高估。
居住房地产估价
13、集资建房
主要评估方法 成本法
技术思路、难点 产权权属问题、土地性质问题
居住房地产估价
14、集体土地上住宅
不同类型房地产估价
(5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱
乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 (7)工业房地产:包括厂房、仓库等。
不同类型房地产估价
(8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、 果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易) 的交易价格平均低15%-8%，估价人员结合估价经 验，综合考虑取整层交易修正系数为15%，据此 估算得出估价对象的价格。
商业房地产估价
4、房为商业用途，地为住宅用途
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺
更是如此，因此较易获比较实例，所以在商业房 地产估价时，市场法也可以是一种常用方法
经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易 方式等因素。
商业房地产估价
6、带租约的商铺
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁
市场资料求取租金收益。 租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，评
估出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确 定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按 市场租金。 但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同 的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
不同类型房地产估价
不同类型房地产估价
按照房地产用途，可分为如下类型：
(1)居住房地产：包括普遍住宅、高档公寓和 别墅等。
(2)商业房地产：包括商业店铺、百货商场、 购物中心、超级市场、批发市场等。
不同类型房地产估价
(3)办公房地产：包括商务办公楼（专业写字楼）， 行政办公楼等。
(4)旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、 旅店、招待所等。
商业房地产估价
7、旧楼商铺与新楼盘商铺
主要评估方法 收益法、市场法
技术思路、难点 新楼盘销售价格超预期，溢价出售 新楼盘的品质、物管、配套、前坪退让、层高 建筑质量、环境、心理预期、空间布局等 参照周边类似房地产评估
商业房地产估价
8、临路状况
主要评估方法 收益法
技术思路、难点 多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值
居住房地产估价
在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日， 这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房 屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程 难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程 款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测 谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准 确估价现状成本。
技术思路、难点 类似地产、联排、独栋等
住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服 用地；
居住房地产估价
18、超建部分住宅
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 1、委托书、明确估价目的、房屋产权权属的确认 2、求商品房价格，扣除应补缴的土地出让金
居住房地产估价
19、占用他人土地多建部分
10、房、地用途不一致
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点 一般按房屋用途评估
最常见的有权证不齐; 权证所有(使用)权必名称与委托人现名称不符; 权证上的法定用途和规划面积与实际不符; 出让合同的建筑面积与规划批准不符; 已全部或部分设定抵押权，并未到期; 有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明; 不可抵押的人防面积不清; 房产证房产登记表上的违章临时建筑;
商业房地产估价
5、进深较长 层高较高
主要评估方法 市场法、收益法
技术思路、难点
✓ 交易案例的选择和修正系数的确定是市场法评估商业房地产的 重要环节。
✓ 由于影响商业房地产价格的因素很多， ✓ 因此对估价对象及交易案例的现场查勘显得非常重要， ✓ 必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、
居住房地产估价
3、经济适用房
主要评估方法 市场法
技术思路、难点 房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时， 还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣
除出让金。 只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使
用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的; 求商品房价格，扣除土地收益金或出让金
(9)特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医 院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
(10)综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种) 用途的房地产。