西南交通大学希望学院本科毕业论文正文题目：营改增对房地产企业的影响及应对——以万科为例摘要及关键词摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。

从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。

营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。

然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。

本文在分析营改增Abstract and Key wordsAbstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance.athe目录摘要及关键词......................................................... Abstract and Key words. (I)第1章绪论 01.1研究背景 01.2 研究目的及意义 0111123333445错误！未定义书签。

3.3造成的正面影响及原因 (8)3.3.1 造成的正面影响 (8)3.3.2 造成的正面影响 (8)3.4 造成的负面影响及原因 (8)3.4.1 造成的负面影响 (8)3.4.2 负面影响形成的原因 (9)第4章针对营改增对万科不良影响的对策 (10)4.1 对税负影响的对策 (10)104.1.2细化财务核算 (11)4.2对建造成本影响的对策 (11)4.2.1 材料成本方面 (11)4.2.2 人力成本方面 (11)12121314第1章绪论1.1研究背景2011年11月16日，财政部和国家税务总局向社会公布了“关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知”，从文件下发开始，营改增政策正式落地。

年营改增是继我国生产型增值税向消费型增值税改革的又一重大突破与发展，是新时期我国财税体制深化改革的象征。

它标志着我国税收体系正在朝税种单一化、税收结构合理化以及税收体系国际化方向发展。

本文主要目的是通过研究营改增在房地产行业的相关情况，以万科集团为例，通过分析具体案例来研究我国房地产行业的营改增情况，希望能够对我国房地产行业提供一定的借鉴。

1.2.2 研究意义营改增对服务业的发展有着不言而喻的作用，在我国税制改革中，先是在实体经济中开展营改增改革，目前虚拟经济也正在逐步纳入试点改革。

在总的财税改革大方向下，虚拟经济与实体经济相结合并适用增值税改革将是未来发展的必然趋向。

因此研究营改增有利于把握我国未来行业和政策的发展方向。

根据国务院的政策，从2012年1月开始，营改增率先于上海拉开序幕，具体是针对交通运输及部分现代服务业，最先开展本轮的税制改革。

随着上海及其他几个省市的营改增的推行，相关的理论和实际经验已经成熟，由点及面，国务院决定，将营改增改革推广至全国，自2013年8月1日开始，对全国范围内的各省市，全面执行已经试点过的交通运输及部分现代服务业，以避免税收政策的洼地效应，同时，可以保证增值税抵扣链条的完整性。

2013年12月，国务院又下达文件指示，决定自2014年1月1日开始，将铁路运输和邮政业纳入营改增范围，且直接在全国范围内开展试点工作。

2016年5月1日，营改增全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不贸易中由于税务申报不一致所引起的税收的不确定性以及双重征收和非故意的税收征漏风险。

2.3 营改增的规定2.3.1 纳税人在2016年营改增的最新政策文件中明确规定，在中华人民共和国境内销2.3.4应纳税额的计算1.基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

第3章营改增对万科造成的影响3.1万科房产基本情况万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。

公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。

万科1988年进入房地产行业，经过近30年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物66需要设置“应交税费一一应交增值税一一销项税额”、“应交税费一一应交增值税一一进项税额”、“应交税费一一应交增值税一一进项税额转出”、“应交税费一一应交增值税—转出未交增值税”等子科目进行核算，此外还需增加其他诸如“应交税费—未交增值税”等科目进行核算，这将大大增加房地产涉税会计处理的难度。

此外，面对新旧税制的衔接与过渡，以及政策变化，房地产企业财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。

稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。

房地产企业的购进业务涉及到的相关产品和行业非常广泛，从万科某项目的成本估算表中可见一斑。

在未进行营改增之前，房地产行业的购进业务均以购进业务支付的款项全额计入“开发成本”等科目。

改征增值税后，对不得抵扣、无收借:开发成本35418.32万元应交税费—应交增值税—进项税额3896.02万元贷:银行存款(或应付账款等)39314.34万元综上所述，就万科某项目的主体建筑安装工程成本而言，营改增之前项目主体开发成本为39314.34万元，而营改增之后项目主体开发成本减少为35418.32万元，项目主体开发成本下降3896.02万元。

这一部分进项税也将用于房地产销售销项税的抵扣。

虽然在营改增前后房地产企业在收入确认时均要进行相应的涉税会计处理，但是其涉税会计处理的方式却不尽相同。

在营改增之前，房地产开发企业应就其收取的购房款按照5%的营业税税率全额计征营业税，而在营改增之后，企业实11 %=11290.16万元。

其具体会计处理如下:借:银行存款等113928万元贷:主营业务收入102637.84万元应交税费—应交增值税—销项税额11290.16万元综上所述，营改增后，房地产企业会计核算复杂程度有所上升，不仅涉税会计科目有很大数量的增加，收入、成本核算方式发生了相应的改变，这对房地产企业财务人员的业务水平提出了一定程度的挑战。

3.3造成的正面影响及原因3.3.1 造成的正面影响能够大量出售存货。

万科2016年合并资产负债表中存货427520274252.35。

加面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

3.4 造成的负面影响及原因3.4.1 造成的负面影响首先是材料成本的上升。

根据建筑业营改增相关规定，建筑业一般纳税人增值税税率为11%，小规模纳税人及选择简易征收办法的纳税人征收率为3%。

如果上游建筑企业为一般纳税人，营改增政策施行的早期可能无法取得足够的材料成本进项抵扣凭证，导致建筑成本上升，从而引起房地产开发成本上升。

如果上游建筑企业为小规模纳税人或简易征收的纳税人，建筑企业的材料成本进项税额完国一、二线城市而言，土地成本在房地产开发成本中占比普遍较高，营改增实施后由于不得抵扣土地成本，房地产企业承担的税收负担上升幅度较大。

而对于三四线城市的房地产市场，土地成本占项目开发总成本比例则不如发达城市高，而建安成本相对而言占比高于发达城市，如果建安成本增值税可以进行进项抵扣，实施营改增对三线城市对房地产企业影响不及对发达城市大。

以万科为例，在之前土地成本可以抵扣进项税额为1052.23万元，以万科某项目土地成本不能抵扣将直接导致增值税税负上升1052.23万元，直接超过理想状态下营改增直接减轻的万科的流转税税负S 12.64万元，从而导致万科营改增后实际税负上升。

此外，从中长期来看，如果房地产企业土地成本不能进行进项税抵扣，营改增将很有可能改变房地产企业的拿地策略，从而改变土地的市场价格。

尤小建可能会增加。

对此，万科企业应当明确纳税管理重点，将工作重心放到增值税进项税的抵扣环节中。

最大程度确保在开发项目各个环节的采购及劳务接受等环节均取得合法的抵扣凭证，从而增加公司的可抵扣的进项税，降低增值税总体税负。

与此同时，参照其他已改征增值税的行业经验，积极参加政府组织的行业相关营改增培训和讲座。

一方面，学习营改增正确核算方式，避免涉税风险。

另一方面，及时获取行业相关营改增过渡期优惠政策，快速获取营改增第一手消息，以便进行纳税筹划。

4.1.2细化财务核算由于房地产企业进行营改增改革后，涉税会计科目将大幅增加，会计核算难度有所上升。

部分房地产财务人员从未接触过增值税核算，对增值税相关核算科门应积极更新材料报价并进行报价换算，进行换算后的材料价格才能直接进行比较。

企业应控制好材料成本为企业获得更多的营业利润提供合理保障。

4.2.2 人力成本方面房地产建筑企业在实施“营改增”改革后，也应积极寻找措施改进劳务成本方面管理。

企业应加强企业内部管理，特别是企业财会部门要加大对提供劳务企业的纳税模式、税率以及发票开票资格等关系税收的各项因素的审核。

保证劳务输出公司的合法性和规范性。

这样做不仅能减少劳务提供方的纳税额，同时也能增加企业的增值税抵扣额，也将直接影响企业利润的实现。

因此，企业应加强对劳务成本的管理，保证劳务公司的合法性。