国家税务总局公告 2016年第 18号文第十四条规定,一般纳税人销售自
行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值 税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办 法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和 11%的适用税
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借:开发产品 4243.3
贷:开发成本 4243.3[1110+33.3+100+2000+300+700] 业务(9):将预售商品房交付购房者,纳税义务发生,应计算销售税额.国 家税务总局公告 2016年第 18号文第四条规定,房地产开发企业中的一般
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率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵 减完的预缴税款可以结转下期继续抵减. 《增值税会计处理》规定,企业预缴增值税时,借记”应交税费——预 交增值税”科目,贷记”银行存款”科目.月末,企业应将”预交增值税” 明细科目余额转入”未交增值税”明细科目,借记”应交税费——未交增 值税”科目,贷记”应交税费——预交增值税”科目.房地产开发企业等 在预缴增值税后,应直至纳税义务发生时方可从”应交税费——预交增值 税”科目结转至”应交税费——未交增值税”科目. 借:应交税费——未交增值税 54 贷:应交税费——预交增值税 54 有人认为,上笔分录,在房地产开发企业收到预收款,发生预缴义务时, 应做预缴税款的”计提”处理.笔者认为,根据全面营改增政策和增值税 会计处理规定,上笔分录,应在纳税义务发生时方可结转,不得在预缴之前 计提. 借:主营业务成本 1239.99 贷:开发产品 1239.99[4243.3*0.3-33] 业务(10):10月末增值税处理.当月销项税额 198万元,进项税额 =33+21=54(万元),上期留抵税额 355万元.进项税额 211万元不足抵扣, 可以结转下期继续抵扣.未抵减完的预缴税款 54万元,可以结转下期继续
(11)11份销售剩余建筑面积 0.7万平方米商品并交付购房者,每平方米
6660元(含税),开具增值税普通发票. (12)11月末增值税处理. (13)12月份申报纳税期缴清增值税.
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计算该房地产公司 2017年应缴纳的增值税,并进行会计处理. 业务(1):支付土地价款和契税,会计处理为:(单位:万元,下同) 借:开发成本 1110 贷:银行存款 1110 借:开发成本 33.3 贷:银行存款 33.3 业务(2):支付设计费. 借:开发成本 100 借:应交税费——应交增值税(进项税额) 6 贷:银行存款 106 业务(3):预付建筑费,取得专用发票. 借:预付账款 300 借:应交税费——应交增值税(进项税额) 9 贷:银行存款 309 业务(4):购买甲供材料. 借:开发成本 2000 借:应交税费——应交增值税(进项税额)340 贷:银行存款 2340 业务(5):2月末增值税处理.当月销项税额为 0,进项税额
=6+9+340=355(万元),进项税额 3ห้องสมุดไป่ตู้5万元不足抵扣,可以转结下期继续抵
扣. 借:应交税费——未交增值税 355 贷:应交税费——应交增值税(转出多交增值税) 355
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“应交税费——未交增值税”科目 2 月末借方余额 355万元. 业务(6):预售商品房,收到预收款,开具普通发票,纳税义务未发生,不 计算销项税额. 借:银行存款 1998 贷:预收账款 1998 业务(7):4月份申报纳税期预缴增值税.《国家税务总局关于发布〈房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的 公告》(国家税务总局公告 2016年第 18号)第十条规定,一般纳税人采取 预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照 3%的预征 率预缴增值税.第十二条规定,一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申 报期向主管国税机关预缴税款. 借:应交税费——预交增值税 54[1998/(1+11%)*3%] 贷:银行存款 54 业务(8):工程竣工,结算建筑费. 借:开发成本 300 贷:预付账款 300 借:开发成本 700 借:应交税费——应交增值税(进项税额) 21 贷:银行存款 721
纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税 方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对 应的土地价款后的余额计算销售额. 《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22 号)规定,按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额 的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记”主营业务成 本” 、”存货” 、”工程施工”等科目,贷记”应付账款” 、”应付票 据” 、”银行存款”等科目.待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生 时,按照允许抵扣的税额,借记”应交税费——应交增值税(销项税额抵 减)”或”应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记”应交税 费——应交增值税”科目),贷记”主营业务成本” 、”存货” 、”工程施 工”等科目.《财政部关于〈增值税会计处理规定〉有关问题的解读》规 定,”存货”类的科目具体包括”材料采购” 、”原材料” 、”库存商 品” 、”开发成本”等科目. 借:预收账款 1998 贷:主营业务收入 1800 贷:应交税费——应交增值税(销项税额) 198 借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 33[1110*0.3/1.11*11%] 贷:开发产品 33
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营改增后房地产开发企业如何正确核算【会计实务操作教程】 案例:某房地产开发公司为增值税一般纳税人,2017年发生如下业务: (1)1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权,全部用于开发商品 房,支付土地价款 1110万元,取得财政票据,交纳契税 33.3万元. (2)2月份支付设计费 106万元,取得专用发票,注明金额 100万元、税 额 6 万元. (3)2月份预付建筑费 309万元,取得专用发票,注明金额 300万元、税 额 9 万元. (4)2月份购买甲供材料 2340万元,取得专用发票,注明金额 2000万 元、税额 340万元.款项通过银行支付. (5)2月末增值税处理. (6)3月份预售建筑面积 0.3万平方米商品房,每平方米 6660元(含税), 开具增值税普通发票. (7)4月份申报纳税期预缴增值税. (8)10月份工程竣工,可供销售建筑面积合计 1 万平方米.结算建筑费 1030万元,支付剩余建筑费 721万元,取得专用发票,注明金额 700万元、 税额 21万元. (9)10月份将 7 月预售建筑面积 0.3万平方米商品房交付购房者. (10)10月末增值税处理.