浅议科技园区土地集约之路——以合肥高新区为例石蕾叶小群伴随着城市化的加速发展，土地资源稀缺已经日益阻碍城市发展，开发区作为城市大力发展的支柱力量，土地资源缺失也成为开发区快速发展的一大瓶颈。
在土地存量有限的情况下，土地集约化成为未来城市可持续发展的一条必由之路。
一、科技园区土地集约使用的必要性分析1.向科技园转型科技是引领新时代背景下经济发展的引擎，也是新时代背景下知识、经济、文化的储备力量，可以预见，在科技创新力量的推动下，开发区产业园向科技园转型已成为时代的必然。
尤其对一、二类城市而言，以科技带动经济发展显得尤为明显。
合肥高新区是由合肥科技园区一步步发展而来，它是科技力量的代表，科技产业作为GDP的带动者，发挥了至关重要的作用。
2.集约内涵土地集约化，顾名思义，就是集中、节约利用土地。
合理布局、优化用地结构，增加存量土地投入、改善经营管理，不断提高土地的使用效率和经济效益。
【1】高新区作为高新技术的代表，更应集约利用土地，提高单位面积产出率。
图片来源：合肥高新技术产业开发区分区规划（2007-2020）3.稀缺中求发展科技园是未来城市发展的引领趋势，以科技为基础发展产业，将科技元素融入未来生活，对提升城市品质起到了积极重要的作用。
土地，是科技园区的支撑，但目前土地稀缺已经成为制约科技园区发展的主导因素，科技园区的发展与土地缺乏已日益演化成一对发展中的矛盾。
二者如何在发展中求和谐，土地集约化之路为我们指引了方向。
土地集约化为科技园区的发展提供了必要的条件，科技园区只有走土地集约化之路，才能提高单位面积的产出率，园区也必将会取得更大的发展。
二、合肥高新区土地利用评价合肥高新区是1991年经国务院批准的全国首批、也是安徽省唯一的国家级高新技术产业开发区，1997年被国家批准成为对APEC成员特别开放的工业园区。
根据合肥高新技术产业开发区分区规划（2007-2020），高新区规划面积78平方公里，规划用地包括高新区建成区、柏堰科技园、国家科技创新型科技示范区、南岗科技园以及大蜀山森林公园。
已建区约15平方公里，主要分布在高新区建成区，包括科技示范区、柏堰科技园的启动区以及其他零星建设。
由高新区建成区现状用地构成表（表1）可以看出当时工业用地的比重占到39%，这一数值远高于城市建设用地中工业用地的比重（15%—25%），另外，公共服务设施用地和绿地的比重超过10%，数值偏高。
表1 2007年高新区建成区现状主要用地构成表序号用地代码用地名称面积（公顷）占总用地比例（%）1 R 居住用地 229.64 15.372 M 工业用地 583.50 39.063 G 绿地 150.63 10.114 S 道路广场用地 205.14 13.74资料来源：合肥高新技术产业开发区分区规划（2007-2020）截至2009年底，高新区规划工业用地面积30.6平方公里，占总用地的41.4%。
表2主要反映的是“三区”工业用地的单位产出率状况，可以看出，一方面，高新区开发速度比较缓慢，已建成项目用地仅占总工业用地五分之一。
另一方面，虽然已建区规模不大，但其工业用地单位产出率已达62.6亿元/平方公里，与合肥经济开发区并列第一，遥遥领先其于他工业园区产出率。
高新区还有大片土地待开发建设，可以预见未来的高新区潜力无限，待开发的区域只有做到土地集约化，才能进一步提高单位面积产出率，带动整个园区的发展。
表2 合肥市主要开发区工业用地数据对比资料来源：合肥经济技术开发区拓展区总体规划（2010—2030）初步方案三、土地使用瓶颈1.功能错位，主导不明高新区的主要功能应是孵化科技成果、培育高技术企业生成与成长,进而实现高技术商品化与产业化。
但是高新区近几年发展偏离了这个功能定位,侧重于吸引外资和房地产开发,混同于经济开发区,功能定位偏差模糊、特色产业不明显,高新区发展方向迷失。
越来越多的住宅小区在高新区内拔地而起，居住用地比例大幅上涨，优先开发居住用地，带来的直接后果就是大量的工业用地得不到及时开发。
居住用地不能带来工业GDP的增长，从某一角度来说阻滞了高新区的土地产出率提高。
企业应是高新区内的主导力量，但是大部分企业与高校和科研院所交流互动极少，绝大多数企业目前还是停留在自身小作坊式的研发基础上，自产自销，不能灵活地利用企业，主动关注高新技术产业的发展方向和需求，不能积极主动地进行技术市场的开拓，无法成为高新技术企业技术创新的源头。
【2】大中院校，科研院所只注重各自的研究成果，忽视中试、推广这两个过程，而这又是产业链形成过程中举足轻重的两个过程。
不追求实际效果，导致产业链间分离脱节，各自为计，难以形成产业集群。
因此也很难达到“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，最终形成高新区现状土地的粗放使用。
2.政策缺失，合力不足高新区建成初期，为了推进园区发展，政府实行宽松政策招商引资，建设了不少“花园式工厂”，致使绿地比例偏高。
现在，一些企业想扩大规模，迫于用地紧张，只能再次购置土地，扩张发展。
新背景下的高新区建设更应土地集约化，但是政策缺失致使园区仍在进一步盲目扩大。
城市综合竞争力要求科技引领产业发展，然而各部门都有自行的一套政策，只负责自己部门的分内事，与其他部门缺乏协调、统一政策和鼓励机制。
政府部门无合力政策，致使一些人有机可趁，土地被大量盲目占用，或者只是走形式主义，拉起围墙，建一至两幢办公楼，大量用地被囤积却不开发建设。
3. 一维模式，用地局限土地利用应包含土地平面利用和土地立体利用【3】,我国传统的平面式用地布局造成了土地一维使用，未形成立体用地模式。
高新区内的建筑无论从建筑高度、建筑密度,容积率等因素来看都普遍偏低。
由于建设时期、建设主体、建设内容以及资金情况等各不相同，各种建筑也有着不同的特点，连停车都占用了地面的大量土地，可以说，高新区内对地下空间的利用几乎为零。
四、土地集约路径1.整合用地，挖掘潜力整合现有土地，集中开发研究、中试、推广、生产区域。
制定科学合理的产业政策,调整优化产业结构。
选择最有利的产业发展集群模式,降低生产成本,实现低投入、高产出宗旨。
挖掘现有存量建设用地潜力，提高土地利用率。
可以借鉴国内其他园区的经验，引进区片容积率控制的概念,即对开发区确定一个合理的容积率,一部分企业用地可超过区片容积率,另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率,只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率即可,这样可满足不同用地者的需求,促使土地集约利用。
【4】2.加强政策，提供平台高新区的发展仅靠某一部门是远远不够的，相关部门应加大联系，消除部门之间在管理领域存在的重叠、管理权限难以界定的现象，有利于建立起系统化、科学化的管理体制。
政府也应给予政策支持，如对绿色企业减免土地税、对能够自行解决土地使用不足问题的企业给予奖励等等，奖惩机制分明。
保障土地集约利用的源头性措施，就是变招商引资为“招商选资”。
【5】招商选资即提高入园门槛，将高污染、高能耗、低附加值的企业一律拒之门外，同时鼓励并扶持区内环保节能产业做大做强，对传统产业加大升级改造和节能减排力度，为各企业提供一个良好的发展平台。
3.多维发展，拓展空间土地集约利用并不是一味地追求地面上的建筑高度，我们还应该放眼未来，利用科技技术向地下要空间。
合肥是一座以科技著称的城市，高新区更应彰显其科技实力。
然而，现状的高新区还处在一维发展的模式。
大量的厂房，科技楼都是低层建筑。
一方面，这里我们可以借鉴其他开发区的立体开发模式。
譬如说，将平面方向上布置的厂房,在垂直方向上重叠起来,形成工业大厦或工业综合体,也就是在一幢多层建筑中安置几个或几十个工厂或车间。
高新区基本上是附加值高、科技含量高的工业企业，适宜于布置立体化标准工厂。
另一方面，向地下空间拓展，我们需要认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。
国外的主要做法有:地下停车库,地下交通网络,包括地铁、地下高速公路系统,民防工程,立体化双层城市,地下空间研究中心等。
【6】目前地铁建设已经开工，这一举措证实合肥地下时代即将到来。
开发区还有大片未开发用地，我们应该本着立体发展的观点，精心规划建设。
合肥正处于一个新型城市化飞速发展的时代,土地资源有限决定城市建设用地必须集约使用。
然而土地集约化之路是一个缓慢的动态过程，不能一蹴而就，这需要我们的共同努力。
科技引领未来，高新区是未来城市发展的主导力量，高新区的土地集约利用更值得我们深入探讨。
只有走土地集约化之路，加强土地管理，调整用地结构，提高土地使用效率，才能促进城市健康有效可持续发展。
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