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万象城
万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。
7/16/2019
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华润万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时 尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市， 以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好 者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准
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关键驱动因素
外因： •优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； •良好的交通环境，位于地铁上盖，交通带来的人流直接就是强有力的客流保障。
内因： •各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； •各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客 源，而其又为写字楼形成良好的配套； •统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； •各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； •开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； •设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。
7/16/2019
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华润大厦
华润大厦是深圳高端写字楼的代表，同时能有，分高低区域服务 2.供电系统:备用发电机组；双回路供电 3.电讯系统:结构化综合布线系统；多模光纤主干； 宽带
4.空调系统:VAV（即变风量）中央空调系统 5.消防智能化:火灾自动报警系统、消火栓系统、消 防自动喷淋系统、应急广播系统、防排烟联动系统
太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条 地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的 重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、 英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； 太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公 顷香港公园宁静的环境。
甲级写字楼部分
6.安保智能化:24小时闭路监控等安防系统
7/16/2019
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国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平 方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户， 已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围 内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以 “华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大 厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证 券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7 家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、 毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page以 及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、 赫伯罗特船务、华润电力等。
总建筑面积：320,000平方米
广场组成：
由一幢楼高80层的商业大楼和两 幢38层的酒店式公寓组 成，是集 写字楼、公寓、商场于一体的甲 级综合智能型大厦。
中信广场位于3号线的 林和西站，地铁上盖， 但没和地铁之间相连。 整体以写字楼为主。中 信广场位于中国广州天 河区新城中心，共包括 1幢80层摩天大楼中信 大厦、2幢38层附楼、 4层作为商场的裙楼以 及地下2层的停车场。
3、广州中信广 场
中信广场定位为广州顶级写字楼，模式为超高层写字楼 +公寓+小型购物商场
中信广场位广州商业、金融繁盛 的天河区天河北路，雄居广州南 北向的城市新中轴线上，南向天 河体育中心及珠江新城区，北靠 广州火车东站、港穗直通火车站 及地铁二号线总站，步行仅需8 分钟。
占地面积：23,000平方米
真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实 力雄厚。
商业经营较好，与地铁连通的楼层租金最贵;租金随楼层按 照比例逐层往上递减。
负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广 场。主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推 特色商品，
建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免 商品组合与竞争对手同质化； 1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米） 首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市 场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物 环境、商品组合和服务极具个性化； 4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场； 5层大型中式酒楼。
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2、深圳华润中 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
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华润中心位于深圳大剧院 站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王 大厦蔡屋围酒店、中国人 民银行、中国农业银行、 深圳发展银行、书城等大 中型建筑，是深圳市的金 融中心区。
规划与功能比例
地铁商业及综合体成功案例研究
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7/16/2019
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1、香港太古广场 2、深圳华润中心 3、广州中信广场 4、北京东方广场
1、香港太古广 场
太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上 盖综合体。
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级 公寓
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外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性，地铁上盖的完美 结合； •区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； •区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •集购物、娱乐等为一体的体验式； •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； •一流的精英团队。
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主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、 Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高 登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
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四层
为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
幸福里
幸福里住宅主打舒适型特点，由都市商务住宅和豪宅组成。
华润幸福里三栋49层的住宅组成，楼高164.4米，为深圳最高的住宅建筑之一。华润幸福里小区占地14277平方 米，建筑面积11万平方米，仅768户，建成后，将以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源高尚住宅。 华润幸福里户型分类及特点 经济型 90- 95㎡ 注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫 生间，追求实用率。 舒适型 140-145㎡ 注重在既定功能下的空间品质感，特点是10㎡空中花园，大厅大主卧小房。 豪华型 180㎡以上 注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是15㎡空中内庭园，中、西厨设计，带工人房 等。
1、四层停车楼、地下二层停车场，先进的车库IC卡智能化管理、 24小时停车服务使客户进出自如、便捷。 2、顶级的上海菜肴、精致的杭州菜、清淡的粤菜、正宗的意大利、 法国、泰国、韩国、日本菜肴等让华润大厦的租户能够品位到最 完美的感受。 3、嘉禾影院、冰纷万象溜冰场为华润大厦租户提供特优的服务。 4、万象城商场内的照片冲洗、ATM 为大厦租户提供便捷的服务。 5、君悦酒店、木棉花酒店为华润大厦租户提供酒店住宿服务 6、汇丰银行、星展银行、荷兰银行、平安银行、农业银行为华润 大厦租户提供优质的存贷服务。
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一座 二座 三座
购物中心
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面 积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼 品 电影院 食肆 银行/服务
户型
建筑面积
2房2厅
95-100
3房2厅
140-145
大平面3房2厅 180-185 大平面4房2厅 240-245
Penthouse
合
计
470-480
套数 210 440 92 20 6 768
套数比例 27％ 57％ 12％ 3％ 1％ 100％
7/16/2019
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关键驱动因素
2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：
万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消 费者的感知价值得到最大化挖掘。
3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资 源共享。
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
太古广场一座：
建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商 厦，每层面积由1858平方米至2000平方米， 首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商 厦，每层面积由1951平方米至2000平方米。
太古广场三座：
建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商 厦，每层面积约1951平方米。
•优越的共享 空间。
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五星级酒店
港丽酒店 店
港岛香格里拉酒店 酒店
万豪酒店 店
513间客房的五星级酒 565间客房的五星级
602间客房的五星级酒
从港丽酒店窗外看海
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港岛香格里拉酒店休息 处
万豪酒店
公寓
柏舍 •共243个单位 •套房面积由113平方米至246平 方米 •位于港丽酒店的11楼至37楼 •由港丽酒店提供24小时房间餐 饮服务、洗衣服务及可使用港 丽酒店的游泳池、健体中心及 商务中心 曦暹轩 •共136个单位 •房间及套房面积由56平方米至 314平方米 •海景、中央冷气调节，以及由 万豪酒店提供的24小时房间餐饮 服务 •可使用万豪酒店的游泳池、健 体中心及商务中心 •备有自助洗衣服务