第一章调研背景1．调研对象北京潘家园旧货交易市场是华北地区最大的古玩旧货交易市场，它独特的“草根性”使它成为北京著名的民俗特色旅游点，位于朝阳区东三环南路潘家园桥西侧。

市场自发形成于1992年春季，初期是一个“违章市场”，发展到2006年已经闻名国内外并被评为北京市迎奥运的首批“特色市场”。

2．调研意义2．1通过对潘家园的发展过程的研究，了解城市快速发展下“自发形成市场”产生的要素和发展的一般规律。

对其他类似市场起借鉴作用2．2 通过对潘家园市场的内部环境和管理经营使用情况的勘查，了解市场特色，总结阻碍其进一步发展的因素。

2．3 通过对潘家园市场对周边城环境的积极和消极影响的分析，了解市场发展与城市化进程之间的矛盾与冲突，探讨解决“自发形成市场”与城市居住区环境改善之间矛盾的方式。

3．调研方法3.1 文献查阅：搜集潘家园市场的历史、发展和上位规划中有价值的信息。

3.2 部门走访：走访朝阳区规划局、街道办和市场管理处了解上位规划和市场管理概况。

3.3 实地勘查：到市场实地勘查，调研市场空间环境，拍摄反映环境和使用情况的照片。

3.4 调查问卷：对基础性问题，通过问卷对商户、游客和周边居民进行调查。

3.5 单独访谈：对深度和敏感问题，通过单独访谈对个别商户和游客进行调查。

3.6 数据采集：通过定点观察采集样本和数据，了解市场内人流周边车流等情况3.7 横向类比：搜集类似城市区域改造案例进行比较，总结经验教训4．调研流程市场为典型假日市场，周六周日营业，周四周五半营业，其他时间不营业。

基于市场特点，为较全面了解市场开市、收市、平时与周末不同情况，我们确实调研时间分三次：周末下午、工作日上午、周末清晨到上午。

图9 部分调研照片规划图来源：朝阳区规划委员会表2 具体调研流程计划调研流程调研方法第二章 市场形成历史与发展状况调研1．市场形成与发展历史：1.1 市场形成——违章市场： 潘家园市场1992年春季自发形成，许多从事古玩旧货交易的商贩在此沿街交易，常于周末清晨云集淘货，俗称“鬼市”。

当时市场属“违章市场”1.2 市场第一次跨越——合法与非法之间： 1995起街道办事处共投资350万元改造50亩场地，使马路市场退街进场，改善经营场所，市场随之快速发展经营商户近2000户。

但市场合法性并未确立。

1.3 市场第二次跨越——闻名国内外： 2001年底潘家园街道再次投资改善环境，建成四个工艺品大棚。

市场由单纯的市场发展成为旅游特色市场，每年吸引国内外游客近百万，市场开始得到政府重视。

1.4 市场发展成熟——社会认同： 如今潘家园外围已形成了一整条相关产业带，包括古玩、家具、眼镜等大型市场，并有配套的物流业。

2006年潘家园市场也被挂牌为首批迎奥运北京“特色市场”，开始了市场全面升级的规划与展望。

2．市场发展因素分析：2.1经济因素：改革开放后我国经济快速发展，居民开始具有投资古玩或品淘旧货的经济基础。

2.2社会因素：历史古城北京民间有大量古玩旧货，居民家用物品新旧交替，旧货产业由此应运而生。

2.3政策因素：早期被严格禁止的旧货和古玩交易，逐步得到了政府的认可与认同，并开始规范化。

2.4文化因素：旧货交易代表了一种怀旧文化，吸引了市民特别是外国游客的浓厚兴趣。

2.5交通因素：潘家园地区位于北京东南，紧邻三环，交通便捷，利于商贩运送货品。

2.6地价因素：潘家园地区处于城市边缘周围有多个城中村，为商贩的住宿和库存提供了低价租房。

3．市场当前机遇分析：3.1北京奥运与特色旅游：在奥运的契机下，潘家园市场的旅游观光效应会进一步显现，提高其国际知名度。

3.2产业升级国际化：有关部门已经着手潘家园古玩交易的高端市场建设，市场结构将进一步完善。

3.3大潘家园门户建设：处于朝阳区东南发展区，将建设成为以大宗交易和物流为基础北京东南门户。

1993-2006潘家园市场年营业额50001000015000200001993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年年营业额(万元)1993-2006潘家园市场摊位数量10002000300040001993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年摊位数量(个)1993-2006潘家园市场年访问人次50100年访问人次(万人)图12 潘家园市场1993-2006年营业额、摊位数量、访问人次变化图数据来源：潘家园市场管理办公室采访整第三章：市场交易环境调研1．交易区布局勘查：1.1 大棚交易区大棚区是市场中面积最大也最具潘家园特色的区域。

大棚共分四个，其中一个是周四到周日开放，其余周六周日开放。

区内销售古董工艺品，每周末的早上四五点会有很多专业收藏家来此淘宝，俗称“鬼市”。

1.2 店铺区分为甲乙丙丁四排。

主要销售瓷器、珠宝、书画等。

主要面对国内外游客，及市民等非专业收藏客户。

1.3 旧书区一条路两侧设有各种书箱，在地上铺摊，吸引众多人前来淘书。

1.4 商场区两层商场内设单间门店，一层销售红木家具等贵重商品，二楼主要销售字画、小收藏品、文革物品等。

1.5 露天停车场区停车场北侧主要停放顾客和商人的自备小车，南侧集中很多货车，直接销售大件佛像石雕等。

图13 交易区现场布局示意图2．交通情况勘查：2.1 东侧：2.1.1 东侧道路市场东侧为三环快速路的辅路，由于不直接与三环路连通，基本没有市场相关车辆经过。

2.1.2 市场东门东侧有市场的东门，但为便于管理，基本不开放。

2.1.3 公共交通潘家园桥下是公交车站，是乘公交车到达的主要路径。

未来地铁10号线从这里经过。

2.2 北侧：2.2.1 北侧道路华威中路是游客进出市场的主要道路，平时交通顺畅，周末大量游客的汽车造成路面拥堵。

2.2.2 三轮车停放靠市场一侧的人行道上挤满了大量三轮车占据了大半的人行道，是商贩运输货物所用。

2.2.3 市场正门正门到周末时人流拥堵，门口有很多旅游三轮和兜售货品的商贩，加剧了拥堵。

2.3 西侧：2.3.1 西侧道路这条道路是市场货运汽车的主要通道，向南可上三环，也有一定的生活性车流。

2.3.2 西门货车的主要通道，也是内部停车场入口，拥堵。

2.3.3 停车场市场西侧大片空地是整个市场的主要停车场，其中南面部分是货车停车兼大件销售。

区图19 市场交通情况关键点示意图图24 图25 东侧：三环路、东门、公交流线图22 图23北侧：华威中路、沿线人行道、市场正门图20 图21.西侧：华威南路、市场西门、停车场3．配套服务设施勘查：3.1 管理与后勤包括市场管理办公室，管理人员宿舍等，位于正门旁边，较方便进行管理，但较简陋。

3.2 托运服务市场停车场以东有十余家提供托运服务的商家，帮助货商将商品转运到全国各地。

3.3 餐饮服务管理办公室旁有市场的员工食堂和为游客服务的餐厅和咖啡店，但环境和经营状况均不佳。

3.4 休息休闲市场设有吸烟区，但缺少必要的休息和休闲设施，游客找不到地方休息。

3.5 基础服务市场内有一处自动取款机，两处公用电话均损坏，附近无银行邮局。

3.6 卫生间：市场内设有3处公共卫生间，卫生状况一般还不足作以满足国内外游客的需求。

4．市场人流勘查：4.1 基本情况：市场每周四到周日营业。

据市场管理部门介绍，市场每年人流高峰出现在四月和十月，各月份周末平均人流量在六-八万，高峰时超过十万。

图26 市场配套服务设施分布图图市场商务管理中图28 托运服务商之一图29 市场餐饮服务部4.2 工作日周末人流对比实测：采集地点为市场主入口，采集时长为10分钟4.3 周末分时段人流量实测：说明：由于时间限制 4：00—11：00为周六上午数据 12：00—15：00为周日下午数据，得近似结果。

计算方法：每个时段采集前3分钟的进人数i 和出人数o ，i 和o 分别扩大20倍得该时段的近似人流量I 和O 即：I=20i D=20d T=I+O D=I-O Zn=Zn-1+Dn I 的总合和O 的总合近似相等。

表3 市场工作日周末人流对比实测结果表4 市场周末分时段人流量实测结果周末各时间段人流实测-10000-5000050001000015000200004:005:006:007:008:009:0010:0011:0012:0013:0014:0015:00时间人数进人数出人数总人流量人流增量累计量200400600800100012001400160018002000人流工作日周末时间工作日周末人流对比实测(10分钟)进入人数出离人数图33 市场工作日周末人流对比实测图图34 市场周末分时段人流量实测图市场假日特性明显，周末人流很大，工作日人流周末市场人流高峰出现在清晨4、5点开市（古玩交第四章市场管理与使用情况调研1．管理情况调研：1.1 朝阳区规划委员会访谈：潘家园市场已获得北京市“特色市场”的称号，将作为市级重点建设市场进行扩建。

市场地处朝阳区东南发展区，未来将打造成北京东南的大宗交易和物流门户。

1.2 潘家园街道委员会访谈：潘家园市场建设和发展策略主要由潘家园街道委员会负责。

委员会认为市场的主要问题在以下方面：1.2.1市场空间不足，亟待扩容。

经两次扩建市场已占据了整个街区，扩展比较困难。

1.2.2市场周边环境较差秩序混乱。

道路交通拥挤，违章占道经营现象严重。

1.2.3市场配套设施不完善。

游客总体感觉市场环境偏简陋，缺少外围的配套服务设施。

1.3 市场管理办公室访谈：潘家园市场管理办公室负责市场的日常管理和维护。

主要工作有：1.3.1 市场基础设施维护1.3.2 市场卫生和秩序管理，征收市场房租、管理费和相关税费1.3.3 接待贵宾访问和大宗交易团体1.3.4 进行市场整体宣传和举办特色商品节交易会2．商户情况调研：2.1 商户经营概况：市场中有摊位3000余个，临时经营者近千，来自全国24个省、市、自治区。

2.2 商户经营情况问卷调查：发放问卷150份，收回有效问卷148份。

2.2.1 个人情况：经营者大多数为男性；多数来自外地，其中以河北河南居多。

2.2.2 经营情况：多数经营者全职经营通常平时外出到各地收购古玩旧货，周四或周六回市进行经营；经营者普遍有专门的领域，如字画、瓷器并具备一定相关鉴赏知识；多数经营者对经营情况表示满意。

2.2.3 生活情况：多数外地经营者在周边居住区中租房；多数人认为这里的居住价格在可接受范围内。

2.2.4 对市场满意度：多数经营者对市场管理情况比较满意，同时也认为市场租金管理费用偏高。

表5 潘家园市场2006年特色交易会商贩来源地抽样比例北京16%河南22%河北30%东北18%其他14%北京河南河北东北其他商贩居住情况抽样比例12%24%54%7%3%在北京城区有房在周边小区租房在南边城中村租房在北京其他地方租房其他方式商贩认为市场存在的主要问题446795761258520406080100120140市场人气不足市场管理混乱市场配套设施不足生活不方便房租过高管理费过高2.3 商户经营情况访谈： 调研中我们对几个商户进行了专访，了解更深入的信息表6 商户经营状况访谈摘要图36 图37 图38 商户经营状况调查问卷结果统计图（部分）图39图40图41商户经营状况访谈 总体上商户经营状况都比较好，对市场满意度较高，但生活服务等设施上略显不足3 顾客情况调研：3.1 市场顾客概况到潘家园的顾客大体可以分为两类，游客和常客。