大连市房地产市场报告一、城市概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。

大连市现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。

另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。

二、城市规划1、功能布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。

“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。

把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。

新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。

主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。

旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。

新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。

2、城市未来发展方向2.1主城区“西拓北进”（1）北进：甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。

甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。

调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。

加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。

（2）西拓：旅顺口区是主城区"西拓"的延伸区，旅顺口区将按照"现代产业、历史名城、旅游胜地"的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。

集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。

区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。

2.2城市“北进”金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。

重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。

开发建设好金州湾。

尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。

3、城市规划对房地产发展的影响大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。

原有成熟的居住区、因规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为房地产开发的热点区域。

三、房地产市场分析1、市内四区土地市场分析近年来，大连土地放量起伏较大，以2003年为例，全年土地放量达到了381.73万平方米，也是迄今为止土地放量最高的一年，由此引发了2004年土地闲置量的大幅增加，在抑制过快的房地产投资增长势头的大背景下，2004年清理闲置土地成了重中之重，土地的放量大幅缩减，而随后的2005年和2006年土地放量虽然明显回升，但仍不及2003年的放量，土地市场的放量呈现出稳定发展的趋势，详见下图：2006年以来，土地供应面积中甘井子区放量最大，沙河口区其次，中山区和西岗区基本上放量很小， 2006年由于拆迁改造有大幅增加。

从各区所占比例来看，甘井子份额最大，随着大连“西拓北进”战略的实施，可以预见，未来甘井子区土地放量仍然最大，从2007年上半年土地放量就可以看出，未来甘井子楼盘数量将最多，这将改变目前大连居住的格局，土地成交具体明细见下表：按照大连土地供应计划，土地供应面积、建筑面积绝对数逐年上涨，2006年按照中央政策要求控制了土地供应面积上涨幅度；土地出让平均价格节节走高（由于大连目前土地资料中商业和住宅用途的土地没有分列及单独计价，平均地价可能会受土地用途性质的影响而有所偏差）；楼面地价也是水涨船高；容积率逐年增大，土地利用率也在提高。

年度用途区域面积(㎡)建面(㎡)地价(元/㎡)楼面价格(元/㎡)2006 住宅及公建商业及办公市内四区3497437 5916133 3007 1777中山区229780 758123 9203 2789沙河口区457660 1205564 7263 2757西岗区345548 503028 4258 2925甘井子区2464449 3449418 1463 10452007上半年（7月底）住宅及公建商业及办公市内四区2254277 3010697 2912 2180中山区沙河口区241510 491288 5476 2692西岗区14950 40030 6882 2570甘井子区1997817 2479379 2572 20722、开发投资情况①开发投资额在振兴东北老工业基地政策的推动下，大连市房地产开发投资逐年高速增长。

2000～2006年，大连房地产开发投资额平均每年增长率达21.58%，特别是近三年，分别以年增长38.2%、27.1%和27.1%的高速度运行；房地产投资额占固定资产投资比重日趋合理，从39.8%下降到22.95%。

2006年，大连房地产开发投资额为337.2亿元，比上年增长27.1%；占固定资产投资额的22.95%。

比上年下降了0.95个百分点。

②开竣工面积2001—2006年大连房地产开发新开工面积平均每年为657万㎡，施工面积为1517万㎡，竣工面积为502万㎡；前三年供应量比较平稳，2004、2005年供应量锐减，造成市场供不应求，2006年供应量有较大增加。

2006年，房地产开发情况整体水平好于2005年，新开工面积为1126.3万㎡，比上年增长76.6%；施工面积为2196.1万㎡，比上年增长39.9%；竣工面积为537.8㎡，比上年增长37.7%。

3、商品住宅销售分析①量增价升，空置面积下降销售量逐年增长，从2004年的486.2万㎡增加到2006年的628.8万㎡，增长了29.3%；商品房销售额同比也大幅攀升，从2004年的151.5亿元增加至2006年的284.5亿元，增长了0.88倍。

2006年，商品房销售面积为628.8万㎡，比上年增长了24.6%，销售额为284.5亿元，增长了51.8%，销售额涨幅远远高于销售面积增长涨幅，房价呈快速飙升的态势。

同时商品房空置面积逐年下降，环比下降17％、7％，住宅空置面积环比逐年下降28％、6％。

商品房房价逐年增长，从2004年的3116元/㎡增加到2006年的4524元/㎡，增长了45.2%；住宅销售价格也大幅攀升，从2004年的2973元/㎡增加至2006年的4256元/㎡，增长了0.43倍。

311637144524297335784256010002000300040005000200420052006商品房均价住宅均价分析：从以上数据看，大连房地产市场属于供需两旺，态势良好，但价格增幅过快。

４、板块分析按照大连房地产典型指数样本的选择，大连房地产分为14个板块，分别为东港区、中心区、星海湾区、软件园区、虎滩区、西山水库区、机场新区、周水前区、中北区、小平岛区域、开发区、旅顺片区、金州区。

（1）、东港区从2005年底政府对东港区域进行搬迁起，东港规划进入了实质性阶段。

新东港将以水景、花园两大要素作为景观规划设计的主题，吸纳30.82公顷中高档住宅区、7.89公顷公园绿地、13.2公顷沿海休闲绿带和10.42公顷文化娱乐用地，拥有扩展后长度达３公里的人民路，４公里长滨海亲水岸线，跨海大桥，游艇港、景观台、景观防波堤坝和人工海水浴场岸线等。

改造后的东港将成为一个集商贸、旅游、居住、观光为一体的国际航运中心的中心商务区。

代表楼盘有名仕财富中心、运达嘉洲阳光、金广东海岸、万隆托斯卡纳、宏都嘉园、嘉和花样年华等。

特征：为响应大连市政府东港改造的需要和进度，东港区域项目都定位中高档，项目卖点主要是东港未来的发展潜力和得天独厚的地段和海景优势，房价日趋上扬，基本都突破10000元/㎡。

发展潜力：东港区域不可替代的地段和海景优势决定了此区域楼盘的持续走高，为市场所看好。

（2）、中心区中心区的楼盘价格一直处于高位，该片区处于大连市的市中心区域，主要包括人民广场、中山广场、西安路。

该区域为大连的市中心区域，拥有繁荣的商业氛围，良好的基础设施和旺盛的物流人气，价格居高不下，而且随着市内土地供应的日益紧缺，价格将持续高涨。

代表楼盘有尚品南山、海派优座、香榭里街区、裕景中心、颐和香榭、远洋风景、宝发金钻等。

特征：中心区以复合型建筑为主，业态组合包含住宅、写字楼、公寓、商业、酒店等，价格是居高不下，基本在8000元/㎡以上，并稳步上涨。

发展潜力：中心区基本无地可供，不可替代的地段和成熟配套，以及传统的繁华商业区，项目多为综合体，看涨不看跌。

（3）、星海湾区以亚洲最大的公共广场——大连星海广场为核心的星海湾区，凭借其优厚的地理位置和良好的自然环境，该片区能集中体现“住在大连”所具备的宜居环境、气候条件、建筑品质等丰富内涵，拥有亚洲最大的广场、两座国际化的会展中心以及众多商务金融机构，因而该地段集中着众多的高档楼盘。

作为大连市政府规划中的集金融、商务、商业、旅游、休闲娱乐于一身的代表区域，目前该区域旅游、餐饮娱乐业已非常发达，而商务氛围仍有待发展，因此该地段楼盘除了用于居住的功用以外，用于商业、金融等写字楼办公用的楼盘升值前景也十分看好。

代表楼盘有大连明珠、壹品星海三期、百年汇、裕景中心、大华御庭、宏都筑景、沿海绿色家园等。

特征：高档房、高价楼盘云集，几乎囊括了大连市高价值、高价位所有的楼盘，价位基本在10000元/㎡以上，达12000元/㎡左右，楼盘销售情况也不错。

发展潜力：由于其独特的地理区位和高质量的配套设施和相当一部分境内外消费群体，星海湾一带的商品住宅在未来几年内仍将呈现十分旺盛的趋势，而随着星海湾东侧的十座专业大厦组成的“CBD”的建成，其房价还有升高的空间和潜力。

（4）、软件园区软件园区域是近几年成长起来的高知人群聚集的区域，它是依托大连建设国际软件名城的机遇和发展高新技术产业尤其是软件产业的利好政策而迅速崛起的大连人向往的人文居住高地。