投入运营所需的费用总和 。在项目的可行性研究 和经济评价中，对投资项目总投资的估算，主要 是对项目所需的固定资产投资、流动资产投资、 无形资产投资和递延资产投资的估算。
（二）门店所需各类资产及其投资构成
A、固定资产投资 1、门店固定资产的分类 ➢ 按经济用途分类
营业用固定资产（房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具） 非营业用固定资产（职工宿舍、食堂、托儿所等） ➢ 按所有权分类 门店自有固定资产、其他企业投资的固定资产、租入固定资 产 ➢ 采用经济用途和使用情况相结合形式分类 房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、 电器及影视设备、文体娱乐设备、其他设备
道氏评估法分四个步骤： 第一步，评估影响企业业务条件的各个因素 第二步，评估引起变化的各个主要压力因素 第三步，在前两步的基础上，进行有力因素和假设条件
的汇总，从中指出8—10个能获得成功的关键因素 第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套
项目预测方案。
第一套是根据未来7年各关键因素“最可能” 的变化而提出的预测方案：第二套是假设各关键 因素的变化比预期的好而提出的“乐观”预测方 案：第三套是假设各关键因素的变化比预期的差 而提出的“悲观”预测方案：第四套是各关键因 素变化的最坏、可能导致公司“遭难”的预测方 案。在各个预测方案提出之后，请专家对各个方 案的可能出现的概率进行预测，从而作为决策的 参考。
1、道氏评估法
道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海 外的经历提出的。道氏公司认为，投资者在国外 投资所面临的风险分为两类：其一是正常企业风 险或称竞争风险。例如，自己的竞争对手也许会 产生出一种性能更好或价格更低的产品。这类风 险存在于任何基本稳定的企业环境之中，它们是 商品经济运行的必然结果。其二是环境风险，即 某些可以使企业所处环境本身发生变化的政治、 经济及社会因素。这类因素往往会改变企业经营 所遵循的规则和采取的方式，对投资者来说，这 些变化的影响往往是不确定的，既可能是有利的 ，也可能是不利的。
据此，道氏公司把影响投资环境的诸因素按其形成的 原因及作用范围的不同分为两部分：企业从事生产经营的 业务条件和有可能引起这些条件变化的主要压力。这两部 分又分别包括40项因素。在对这两部分的因素作出评估后 ，提出投资项目的预测方案的比较，可以选择出具有良好 投资环境的投资场所。
投资环境不仅因国别而异，即使在同一国家也会因不同 时期而发生变化，所以，在评价投资环境时，对其不仅要 看过去和现在，而且还要评估今后可能产生的变化，以便 确定这些变化在一定时期内对投资活动的影响。美国道氏 化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析 方法，基本内容见表
投资环境总分的取值范围在1—5之间，愈接近5，说明投资 环境愈佳。反之，愈接近1，则说明投资环境愈劣。多因素评 估法考虑到的因素比较细致全面，由专家进行评分简便易行， 但对各个因素的权重的设定需要认真分析确定。
三、门店开发投资构成分析
（一）门店开发投资的构成 门店投资项目的总投资是指拟建项目全部建成、
硬环境 、软环境 ➢ 按投资环境存在的范围不同进行划分
宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境 ➢ 按投资环境存在的内容不同进行划分
社会政治经济环境、物质技术环境 自然地理和资源环境
（三）门店投资开发环境的特征 1、综合性 2、区域性 3、动态性 4、差异性
（四）门店投资开发环境分析的内容
（五）门店投资开发环境分析方法 1、道氏评估法 2、多因素评估法
第二章连锁门店投资开发可行性分析
学习目标
一、门店投资开发可行性研究内容 二、门店投资开发可行性环境分析 三、门店开发投资构成分析 四、门店开发投资经济评价
Байду номын сангаас
一、门店投资开发可行性研究内容
（一）门店投资开发项目可行性研究 1、概念
所谓门店投资项目的可行性研究就是指投 资者拟投资开设一家门店，为实现预期的经营目 标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项 目有关的各种资料；对各种可能的投资方案，进 行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经 济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项 目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上 的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作 。
2、作用 （1）作为门店投资项目投资决策的依据 （2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、
筹集资金的依据 （3）作为编制设计和进行建设工作的依据 （4）作为签订有关合同、协议的依据 （5）作为项目进行后评价的依据 （6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据 （7）作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为
二、门店投资开发可行性环境分析
（一）门店投资开发环境的概念 门店的投资环境就是指对投资在某一区域内
的门店的投资项目所要达到的目标产生有利或不 利影响的外部条件。它包括对投资具有影响的区 域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然 地理、基础设施、服务等综合条件。
（二）门店投资开发环境的类型 ➢ 按投资环境存在的物质形态进行划分
向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据
（二）门店投资项目可行性研究的基本内容 1、宏观投资环境分析
国内商业发展现状分析、未来几年影响商业发展的 宏观因素分析、未来几年影响商业发展的国际环境分析 2、地区行业概况分析 3、地区市场需求情况调查和预测 4、地区主要门店的竞争状况调查分析 5、门店业态选择和经营规模分析 6、门店选址分析 7、门店卖场布局策划方案的分析 8、门店经营策略分析 9、投资估算和筹资方案分析 10、经济评价 11、门店开发可行性结论
2、多因素评估法
闵氏多因素评价法把影响投资环境的因素分成十一个大类 ，每一大类因素由一组子因素组成，先对各类因素的子因素作 出综合评价，再对各因素作出优、良、中、可、差的判定，然 后按下列公式计算投资环境总分：
投资环境总分=∑W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei) 式中: Wi表示第i类因素的权重； ai 、bi 、ci 、di 、ei是第i类因素被评为优、良、 中、可、差的百分比，且a+b+c+d+e=1 i=1、2、3、……11