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房地产开发全过程
项目设想 项目策划
项目论证 项目招标
项目立项 项目设计
项目施工 竣工交付
销售
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项目设想
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项目论证
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项目立项
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项目策划
项目目标策划 项目分解 组织设计 合同策划 计划体系 创优策划 销售策划 制度策划
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目标策划
目标的三个方面： 1、成果性目标 2、约束性目标 3、利害相关方都满意
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理
作业指引 商务谈判作业指引 土地获取作业指引 设计承包商评审作业指引 景观设计作业指引 装修设计作业指引 卖场设计作业指引 工程图纸管理作业指引
七通一平作业指引 施工单位管理作业指引 监理管理作业指引 工程检查作业指引 安全文明施工管理作业指引
计划 行政管理
三年战略规划制定流程 战略管理流程 年度经营计划制定流程 项目计划统筹制定管理流程 人力资源规划制定流程 招聘管理流程 培训计划执行流程 绩效考核管理流程
目标成本调整作业指引 责任成本管理体系作业指引 材料设备技术评审作业指引 采购方式选择作业指引 战略采购作业指引 工程供方资质评审作业指引
一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标， 按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控 对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。
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——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
北宋皇宫修复工程 [丁渭工程]
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——目标管理原理
目标管理中的SMART原则
1. 目标必须是具体的（Specific）； 2. 目标必须是可以衡量的（Measurable） 3. 目标必须是可以达到的（Attainable）； 4. 目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）； 5. 目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；
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——PDCA循环原理
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案例：某房地产项目总目标
⑴ 项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋 房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高 档住宅小区。
⑵ 项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工 交付（后调整为2004年9月竣工交付）。
⑶ 项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。 ⑷ 项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合
时间和成本估算
网络图 进度计划 资源负荷图
风 险 分 析 /防 范 计 划
管理计划
项目管理过程
项目
目的或目标
问题或变化
计划
目标 管理控制 质量改进 商务需求 状态评审
指令 约束 管理层批准
活动报告
可视性
实际与计划 控制图
实际结果 详细数据报告
项目结束
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2.项目的计划与控制原理
什么是计划？ 什么是控制？
项目 目标
执行！
AP CD
AP CD
系统
目标
动态
思想
管理
控制
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——执行力原理
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影响项目执行的主要因素
人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能 导致缺乏执行力的结果。
1.缺乏执行意识 2.缺乏执行型项目文化 3.缺乏执行能力 4.文件自身存在问题 5.执行机制 6.项目经理 7.执行过程问题
§3.10房地产开发项目全过程管理
1
主要内容
全过程管理原理 全过程管理实务
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全过程管理原理
计划与控制原理 系统原理 目标管理原理 PDCA循环原理 执行力原理 程序化原理
3
——计划与控制原理
计划与控制过程概览 计划与控制原理
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1.项目计划与控制过程概览
工作说明 工作分解结构
任务描述 责任矩阵
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提高执行力的途径
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——程序化原理
流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定 输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生 特定输出结果的一系列的管理或业务活动。
流程
输入资源
活动1
活动 2
活动 5
输出结果 （目标）
活动 3
活动 4
流程边界
“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位
精细化
精益化
优化流程
完善流程
规范化 粗放式
建立流程
手工作坊
没有流程
创业期
成长期
成熟期
衰退期
发展 阶段
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流程体系-流程清单
业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
报批报建管理流程
格标准。用户满意率95%。 ⑸ 项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。
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项目分解
100000
兰溪谷工作分解
110000
前期准备
120000 设际及报建
130000 招投标工作
140000
营销方案编制指引 广告管理指引 市场调研作业指引 客户活动管理指引 客户满意度调查指引 品牌推广作业指引 营销推广活动管理作业指引 营销材料制作管理作业指引 销售结案作业指引 品牌管理作业指引 项目计划变更管理作业指引 项目专项计划编制作业指引
临时外部培训执行作业指引 薪酬调整作业指引
17ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
全过程管理实务
）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结
果。
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流程管理
为什么 我们总 是延迟 交房？
已经习 惯了!
流程象人体的神经系统,它确保了组织 功能的正常运转与协调一致性
流程是组织的基本运作环境,直接影响到 人的行为进而影响组织的文化
坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏
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流程管理带来什么？
对内：
顺畅的内部管理秩序 公平的评价体制 有效的执行准则 清晰的职责和责任 知识和经验的积累 对外： 高度的顾客满意 高度的顾客信任度和忠诚度
有责、有序、有效
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案例：某房地产公司精细化流程
80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20% 房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变
工程预算管理流程 成本动态管理控制流程 工程结算管理流程 工程付款管理流程 采购和成 工程扣款管理流程 本管理 供应商管理流程 材料设备供方选择流程 材料设备采购实施流程 施工供方选择流程 合同管理流程 营销代理公司选择流程 营销道具制作商选择流程 销售计划管理流程 产品定位策划流程 营销客服 客户投诉处理流程