苏州酒店式公寓项目分析
2011年8月31日
新区板块 市区板块 吴中区板块 园区板块
相城区板块
项目名称 中梁香缇商务广场
项目区位图分析
分析：位居新区中央---竹园路、滨河路交界处，赛格电子西对面，轻轨1号线、3号
线双线直达，14条以上公交线路直达苏州各大全区域，距石路商圈仅10分钟车程， 生活配套成熟，交通便利。
容积: 1.49
首次酒店公寓开盘时间： 2010.10.1 总建： 25000平方米
物业管理：新港物业
面积范围： 酒店式公寓52-123平米 物业费：2.6元/平米/月 在售均价： 9000元/平米 绿化率： 20% 总套数：193套 销售模式：纯销售客户自持有 主力面积：52、66平米 主力总价： 46.8万、59.4万 去化率：80%
2、滨河路路况较差，易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免；
3、紧邻紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。 5、4.8米LOFT产品竞争价值度不高，处境尴尬。
6、赛格电子专业市场停车难问题严重，对项目品质存在不利影响。
产品： 酒店式公寓、商铺 占地： 18800平方米
容积: 2.50
首次酒店公寓开盘时间： 未开（预计9月 份）
总建： 35250平方米
物业管理：纵横物业
面积范围： 酒店式公寓48-78平米 物业费：2.86元/平米/月
在售均价： 未开盘
绿化率： 20% 总套数：351套 销售模式：纯销售客户自持有
主力面积： 60、70平米
物管理： 苏州置信物业
物业费：3.55元/平米.月 主力面积： 41平米 主力总价： 37—52万 去化率： 79%
销售模式：6年包租，年返8%.精装包租，毛坯不包租
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
主力总价： 未开盘 去化率： 未开盘
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
项目名称 赛格又一城 核心价值分析： 1、处于滨河路中心地段，位置非常不错，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
项目名称 赛格又一城 开发商：纵横国际电子博览城（苏州）有 位置：新区竹园路和滨河路交汇处 限公司 赛格一期二期南边
项目名称 劣 势 分 析： 1、正对面就是赛格电子市场，竹园路沿线随处可见的都是大大小小的电子加工厂，
被电子厂包围的楼盘，势必会对空气质量造成不好的影响，降低了居住舒适性。
2、滨河路是新区主干道，过往车辆较多，容易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免； 3、东侧有紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。
项目名称 中香缇商务广场
位置： 新区滨河路与竹园路交汇处 开发商： 苏州新中梁置业有限公司
产品： 酒店式公寓 占地： 16664平方米 首次酒店公寓开盘时间： 2011-5-7 总建： 80000平方米（酒店式公寓17000 平米）
容积: 4.30
面积范围： 32-45平米 在售均价： 11500元/平米 绿化率： 22% 总套数：384户
项目名称 核心价值分析：
1、新区竹园路、滨河路核心位置，未来发展空间巨大。 2、属狮山路板块，距离核心CBD区域仅1公里左右，配套成熟。 3、紧邻索山桥、西环高架，出行便利； 4、复合式产品，涵盖住宅、酒店式公寓、sohu办公、会所、购物中心，客 群覆盖全面； 5、5.98米挑高公寓，乐天玛特国际购物中心，投资回报率高； 6、广告投入大，全面开花，全城热议，效果明显； 7、打出惊爆低价吸引全城眼球，为现场带来更多来人，促进更多成交。
5、5.98米与4.49米LOFT同期存在，4.49米LOFT受产品对比影响。
6、开发商前生为华成房产，口碑较差，房屋质量较差。
项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
休闲、娱乐完全可以一站式；
2、成熟全国连锁电子专业市场，品牌价值度高。
3、未来新区重点开发板块区域，升值潜力巨大。 4、紧邻索山桥、西环高架，出行便利。 5、特色商业地产，一、二期已经成熟，未来价值空间巨大。 6、紧邻赛格市场，4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强。
项目名称 赛格又一城 劣 势 分 析： 1、地处竹园路、滨河路交汇处，周边电子工厂较多，电子污染严重。
7、一、二期交付使用时间较长，立面较为陈旧，对项目形象影响严重。
项目名称 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、赛格电子市场的经营用户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力；
6、发展中小公司，用于商务办公。
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
项目名称
位置：浒杨路与永莲路交界处
开发商：苏州浒新置业有限公司
产品： 酒店式公寓、商铺 占地： 4500平方米