关键词一：实力开发商
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关键词二：无敌江景
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关键词三：顶级产品规划
规划萃取中华民族5000年民族 文化精髓的博大内涵，整体规 划深谙大宅之道，以中正、和 谐、含而不露、不张扬的设计 规划理念，演绎淡去浮华、荣 归故里的大宅风范！
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新经济时代（以互动为特征）。 说教式的、填鸭式的房地产广告越来越低效。 站在消费者角度创作房地产广告成为时代的主流
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房地产广告 不断在比地段、比环境、比规模、比质量、 比价格…… 当所有这些趋于同质化之后。 我们比什么？
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大型地产项目推广 要用观点结合卖点与消费者沟通。 不要单纯用卖点与消费者沟通。
卖点容易超越，观点无法超越。 物质硬件的卖点广告，容易超越，容易枯竭。 唯人文角度的卖点可以无穷无尽。难以超越。 在今后的广告宣传中，我们要做有观点的广告，而 不仅仅是有卖点的广告。
规模资源 近15万平方米为区域内中规模最大的楼盘，亦为衡阳房地产市场较少的 大盘。 开发商品牌资源 浙商集团的实力及曾开发的全国各地众多楼盘展示。 产品资源 经济型的小面积户型、生态住宅健康技术、简洁的现代建筑、运动主题 会所等。
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项目整体定位体系
15万㎡法式风情小镇
多类产品
生态水景观
多板 层式 洋小 房高
层
高
朗 金 绿半 落欧
层
香 色 野岛 水意
云 池 泉蓝 叠喷
溪 塘 踪湾 瀑泉
生
法
项
态
式
目
科
园
技
林
洋
景
房
观
常 规 价 值 挖
掘
开
户
规地
发
型
模段
商
品
牌
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融合多类产品的法式风情高尚综合住宅区 产品总体定位
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湖南衡阳中元自由城项 目定位策划报告101PPT
2020/11/20
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为了衡阳市场上一个划时代产品的震撼出世！
焦点 所在
如何在产品、定位上出奇制胜？
一个老城价格最高的板楼豪宅：
迷雾重重，我们在黑暗中前行！
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解决问题的核心在于： 必须在现阶段，通过对项目资源的整合，为项目确定一个具有震撼 力和社会公信力的战略定位，并且在定位的指导下进行产品规划的 调整设计、形象包装及推广执行。
一切都要靠产品来说话！
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项目定位的战略思考
定位之目的
成为雁峰区的领军楼盘，成为衡阳的明星楼盘。
细处，以各种丰富的水景形态，让户户临水，家家有景。得水者贵，关于水岸与高尚居住的 演绎古今中外层出不穷，水的居住文化内涵丰盛。另，衡阳众多楼盘多缺乏对自然资源的张
扬，缺乏对“生态住宅”概念的张扬，抓住水景与生态住宅之魅力点，并将其做到极致，是
塑造差异化竞争力的核心。
定位之必须
有效嫁接开发商品牌，表现“健康住宅”的“原生态”层面，突出水系与科技的 营造。
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法式园林景观
纯正法式 园林设计， 以优美宜 人的几何 形状创造 出与自然 环境相协 调的园林 景观。景 观晨跑道、 特色雕塑 喷泉、地 面拼花等 小细节的 营造和桂 花、香樟 等名贵树 木的植入， 即可呈现 出原味的 法式风情
经典。
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关键词四：超前户型设计及园林规划
户型空间规划上打造出以人为蓝图的“八度空间大宅”。 景观规划建议中西结合的现代式园林，既有欧式园林的 对称性与大气同时又具备中式园林的的暗藏乾坤、锦绣 其内，幽幽百转千回之间、蕴藏万千美景，成就衡阳宅 之大成者，终极大隐之居。
金色池塘
湖塘水景拥有较大面积的水面，表现水的静态美。 强调水景与植物、小品的配搭，水中、水旁园林植 物的姿态、色彩，廊桥、木栈桥等景观元素所形成 的倒影，均加强了水体的美感。
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绿野泉踪
涌动的喷泉，宜设置在小型的社区广场上， 通过电脑系统控制喷涌的序列，再配合以小 区内的音乐，就是一场水的舞蹈，起落的泉 水，也增强人的参与性。
• 【板式建筑四大优点】 1．南北通透，便于采光通风，面积充裕，因而户
型设计更容易出精品； 2．板楼均好性强； 3．管理成本不高； 4．面积使用率很高。
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区域市场观点
• 一个在衡阳房地产市场提及率最低的片区（非热点片区） • 一个主要以教育、教研、工业、居住为主的综合型区域 • 区域配套设施完善，交通便利 • 刚性需求急需释放的片区 • 政府对基础设施的高投入和民营资本的逐步介入，本区域
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比观念，思想与文化（塑造品牌）
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在竞争激烈的时代， 在这样竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出房地产本身来思考房地产广告。 我们不仅仅在卖房子
我们在贩卖生活、贩卖文化、贩卖梦想
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未来有很高的升值潜力 • 生活配套在质量上与其它片区有一定的差距 • 政府东扩西移战略的制定并实施对雁峰区的发展存在一定
的负面变量 • 核心观点：在产品和形象上如何得到本区域客户的认可是
本项目营销是否成功的关键
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江山代有才人出
——项目战略定位
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我们的推广需要一个市场战略上的占位
走可持续发展的品牌之路。
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市场占位的特征：
是创造需求，引导市场。（不是迎合市场） 大胆清晰的市场占位 能有效回避大量的竞争对手 赢得项目在市场中的有利位置。
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在衡阳，许多项目是我们主要竞争对手（产品上） 又不是我们的主要竞争对手（形象上） 在产品上我们有对手， 在形象上我们没有对手。 在项目上只要做好自身的形象塑造就可以了。
一、产品分析
项目目前已知概况 • 项目位置：位于雁峰区黄白路128号（原仪
表厂)东距湘江300米，南靠衡阳党院，西 临衡阳师范学院，北临实验小学约300米， 八中约200米。 • 占地面积：约4.8万平方米 • 容积率:3.0
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建筑设计
• 住宅部分应包括多种产品：多层、小高层、高层， 各种产品应均为南北朝向，大部分产品应为小高 层板式建筑。
江山代有才人出
——规划设计建议
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魅力产品规划建议
魅力园林 生态洋房
法式园林景观（含雕塑、小品） 6大主题生态水景 法式会所 生态住宅技术
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6大主题生态水景
以不同的水形态为主题， 表现不同的水景风情。
溪流 湖塘 涌泉 水湾 叠瀑 喷泉
户型配比建议
• 一房户型设计考虑将 卫生间放在主卧室；
• 三房要满足面对中庭 或设置双卫的条件， 但优先考虑客厅和主 要功能房对中庭
• 本司不建议做大面积 复式楼
户型
一房一厅 一卫
二房一厅 一卫
二房二厅 一卫
三房二厅 二卫
三房二厅 二卫
四房二厅 二卫
户型面积 所占总套数 （平方米） 比例
65-70
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朗香云溪 金色池塘 绿野泉踪 半岛蓝湾 碧水叠瀑 欧意喷泉
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朗香云溪
水景采用小型的溪流，顺着道 路之势流淌，底部可铺上大小 不一、错落有致的鹅卵石，作 为溪流的底部装饰，保证在枯 水季节，漂亮的鹅卵石仍可成 为社区的一大景观。
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做项目 我们往往并不缺做好产品各个环节的能力 并不缺产品创新的能力 我们缺少对消费观念的理解 缺少对消费者正确的观念引导 缺少对我们的项目文化附加值的塑造和提升
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目前的地产市场 纯粹推产品的时代已经过去了， 现在是推销梦想的时代。 推销产品：靠品质，靠价格。 推销梦想：靠思想，靠文化。
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关键词五：五大主题水景
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关键词六：生态住宅技术
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项目定位的战略思考
战略层面的问题：
1、找到产品的核心魅力点。 没有产品力支撑的定位无法打动消费者，形象传播也无诱惑力， 更无法确立项目独特的品牌竞争力。 2、找到项目在衡阳房地产市场板块内的位置。 消除客群对产品、区位、地段的心理距离感，以差异化的形象在 板块竞争中突围，是项目定位思考的目的
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半岛蓝湾
水池铺以蓝色的地砖，注以浅浅的清水。弯曲 的岸线圈画出半岛的形状，水自然呈湾状。配 合以小桥、庭台、观景平台等，让水景更亲人。 浅水的尺度，让这里也成为儿童的嬉水池。