一个房地产项目开发得整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发得起点
在市场经济体制条件下，开发设想就是房地产开发商最关键得一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。

开发设想就是否准确地反映了市场得需要，将决定未来整个房地产项目开发得成败.这需要房地产开发商认真研究房地产市场得变化趋势,确定不同地段得发展前景,把握不同项目得市场需求状况。

（二）可行性研究就是房地产项目开发得第二步,也就是非常关键得一步开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正得市场前景，需要进行可行性研究。

可行性研究就是房地产项目开发不可缺少得一个阶段。

政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究得结果.进行可行性研究，就可能有两种结果：一就是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意,这个项目开发得全过程实际上就结束了；二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后得阶段。

目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式得风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三)申请项目用地就是房地产开发得第三步，也就是正式启动项目开发得第一步
土地就是所有建筑得基础,申请土地就是房地产开发正式启动得第一步。

在我国，由于人多地少,土地资源成为极为稀缺得资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键得一步，有了土地就有了开发得全部条件,有土地就不愁项
目赚不到钱。

因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。

我国原来规定可以有划拨与出让两种获得土地得方式，划拨土地太多，冲击了正常得土地市场得运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都就是通过出让获得。

但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地得国有企事业单位）获得土地却就是主要方式。

开发商在获得了土地使用权得规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计就是房地产开发得第四步，也就是关系到项目就是否符合市场需要得重要一步
根据项目得规模,设计得具体工作流程也有所不同.对于规模较大得房地
产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。

方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面得设计要求。

初步设计在方案设计得基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业得设计方案.初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。

施工图设计就是初步设计基础上得更详细得设计,具有工程设备各构成部分得尺寸、布置与主要施工方法；并要绘制完整详细得建筑及安装祥图及必要得文字说明。

开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。

房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格得单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后，核发《建设用地规划
许可证》。

方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。

城市规划行政管理部门对建设工程得初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。

城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。

(五)征地及拆迁安置就是房地产开发得第五步，也就是取得土地使用权后得第一步以下内容需要回复才能瞧到
ﻫ在取得《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置得工作。

开发商还需要到土地管理部门办理相关手续.土地管理部门根据房地产开发商得土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围得实地划定。

开发商只能在划定得范围内，进行征地及拆迁方案得实施工作.
（六）筹措房地产开发资金就是房地产开发得第六步,也就是征地及拆迁安置后最重要得工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入得资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需得房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要得工作。

开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措得资金数量。

再通过各种融资方案得选择，确定合理得融资方案。

目前,我国房地产开发商得融资渠道偏少,基本上就是通过商业银行贷款,而房地产开发就是风险极大得商业活动,一旦投资失败，将牵连银行体系。

最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款得门槛,对我国有些过热得房地产投资将起到抑制作用.
（七）建设工程招标就是房地产开发得第七步,就是选择合适得承包商与监理单位得有效方法
工程项目招标投标制，就是我国工程建设市场得重大改革举措之一。

通过招标,房地产开发商首先可以选择合适得项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。

在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适得监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工就是房地产开发得第八步，也就是项目能否及时优质完成得关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证得规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。

在招聘监理单位之后，主要得项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后得管理权，即保持对监理单位得有效监督,必要时解聘监理单位.项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持得综合竣工验收。

通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划就是房地产开发得第九步，就是实现经济效益得关键一步
房地产项目得开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发得房地产项目得市场营销工作.如果开发商符合政府主管部门得预售条件，开发商就可以在进行施工得同时，进行所开发得房地产项目得预售工作.房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要得房展会、选
择广告得方式等。

甚至给项目起好听得名字，在商品房项目得销售中，都可以起到极为重要得作用。

当然，房地产开发项目得租售,必须经过房地产行政主管部门得批准，取得销售许可证.
(十）物业管理就是房地产开发得最后一步，就是房地产开发得售后服务。