关于居民购房的调查报告喻洁【调查时间】2005年8月【调查地点】随机抽取的单位家属区及商品房小区【调查对象】西安市区居民【调查目的】通过了解西安居民的住房现状和计划购房的情况，分析西安房地产市场的发展现状和存在问题。

【调查方式】问卷调查在住房分配货币化、住房二级市场、住房税收、住房金融等政策的综合作用下，我国房地产业保持着良好的发展态势。

它不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性，进一步启动了个人住房消费，改善了居民的居住条件，还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。

这些年来我国房地产业展现一派欣欣向荣之景。

西安的幢幢高楼平地起，各大楼盘上市广告铺天盖地，让我深切地感受到房地产业的发展势如破竹。

设施完备、环境优雅的各个新建住宅小区背后是否有着充足的消费市场，针对这个疑问，我深入居民之中进行了调查，根据现今西安居民的居住和欲购住房情况分析西安房地产产业发展现状。

一、西安房地产市场开发现状这次调查是以西安房地产业的开发现状作为背景，那么有必要查阅资料整理出西安房地产业的近些年来的一些发展特点。

第一，开发的规模逐步增大，并且突出了差异性，形成多级阶梯，用以满足不同阶层消费者的需求。

其中大规模住宅区如：紫薇田园都市、枫叶新都市等；白领公寓如：御城、金色时代等；酒店式公寓如：汤姆公寓、世纪经典等；顶级豪宅如：欧洲世家、钻石王朝等。

第二，开发的楼盘用途虽然多样，但是有着很明显的倾斜和不均衡，偏重住宅区的开发。

数据显示其中住宅用房占74%，办公用房占6%、商业用房占6%、其他占14%，并且住宅用房市场的主力户型是120～150㎡的三室二厅。

第三，经过大规模的房地产开发后，可供消费者选择的空间随之扩大，房地产消费市场的需求情况如下：1、想要购房者年龄特征：31—40岁占51.7% ；41—50岁占13.9%。

2、目前的居住状况：12.2%的家庭居住80㎡以上； 27.2%的家庭居住60—80㎡；60%的家庭居住60㎡以下。

3、购房者想要的住房大小：10.3%的人选购100㎡以上的房子；16.4%的人选购100㎡左右的房子；70%的人选购60—80㎡的房子。

4、购房者需要的房型：57%的人选购三房住宅；9.2%的人选购四房、三房二厅；4%的人选购中档公寓和高档别墅5、购房者理想的购房地点：39.3%的消费者认为城南、西高新是最佳方位；39.9%的人选择在二环外置家。

6、影响购房者购房的因素依次表现为：地理位置、物业管理的完善情况、面积、价格、1开发商的信誉、知名度、绿化、居住条件安静与否、离主干道近否、小孩入托、上学方便否。

二、调查的基本情况根据问卷回收的统计结果显示，居民的住房私有化比例接近60%。

没有私有住房的居民基本都有购买私有住房计划，并且在已有私有住房的居民中仍有很多有意愿购买更好的住房。

购房的主力军是30岁到40岁之间的有稳定经济来源的城市居民，当然也存在刚毕业的大学生高风险贷款购房和中老年人为子女购买住房的现象。

大部分居民认为可以承受的房价为2000-3000元/ ㎡，针对西安部分好地段房价突破3000元/㎡的现状，还是表示经济能力有限，过高房价下，购房一般不会考虑。

另外，居民欲购住房面积多为80-100㎡，有意愿购房的居民家庭月收入一般在2000到4000元之间，现阶段居民购房除对住房本身建筑结构和施工质量有要求外，还对住宅小区的建设有着很高的要求，大多数居民表示小区环境、物业、交通状况、子女就读学校等都是他们考虑在哪里购买住房的重要条件。

根据以上问卷统计结果，对比西安房地产业的开发现状相关资料，有着较为一致的结果。

第一，目前社会上拥有私有产权住房的居民已经占到大多数，许多家庭都有属于自己的安身之所。

然而，有一套私有住房并不代表没有计划再购置新的高档次的住房。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

也就是说，有太多家庭向往更为舒适的生活环境，他们成为房地产市场一股重要的力量。

第二，西安地区购房者普遍可以承受的房价在2000-3000元/㎡这个价格段，毕竟西安的经济发展水平还很难和北京、上海及沿海发达城市看齐，在消费者的承受能力上也有着自身的局限性。

还有一个重要原因，就是我国传统的消费观念对购房者的影响，太多的家庭还是靠储蓄来购买住房。

比如说在拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。

看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

第三，现在购房主力军所需的住房面积在80-100㎡之间，更有一部分欲购者根据自己的经济能力需要60-80㎡的住房，这可以看出市场上适合三口之家的两室一厅，三室一厅户型会比较受消费者青睐。

联系一下现在购房的主要人群，大多是经济基础还不太雄厚的30-40岁的家庭。

当然，也有一些比较富裕的家庭需要面积更大，乃至私人别墅，市场还是可以满足的，但市场主流导向是相对较小的户型。

第四，购房毕竟是家庭的一项重大开支，调查中现在购房的多为月收入2000-4000元的家庭。

一般来说这些拥有稳定收入的家庭，他们选择的付款方式大都是贷款买房，个人住房贷款主要有三种：一类是住房资金管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房担保委托贷款，通常称为公积金贷款；一类是商业银行利用信贷资金发放的商业性个人住房贷款；还有一类是组合贷款，是资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。

第五，现在人们购房对住宅本身之外的要求提高了许多，在调查中人们对我问卷中的最后一题都会发表一些评论，他们有的表示他们新购买的住房所在小区的物业管理一定要过关；有的表示小区的绿化工作要达到一定合格标准；有的表示小区附近一定要有便利的商业区；有的表示小区附近要有教学质量比较好的学校；有的……由此可见，人们的观念在不断更新，对生活质量有了更高的要求，从一个侧面也反映出国民素质的提高。

面对消费者的种种要求，房地产开发商要考虑的东西越来越多，行业内竞争会愈加激烈。

调查中有一些个案具有非常经济的自主筹资捷径，个别家庭的购房有着其独到之处。

对于收入不高、积蓄不多的家庭来说，设法让现有旧房"生钱"买新房，是一种较为现实的方式。

当一个家庭已有一套面积适中的住房，并且拥有该住房的所有权，又因为各种原因希望利用现有存款，以银行按揭的方式再购买一套更为理想的住房，由于首付金额较少，每月所需还款金额超出家庭收入的承受能力，会选择出租旧房，用旧房的租金负担部分每月所需还款金额。

这种方式既可以提前享受生活，也可以减轻银行还款的压力。

另外还有一种方式，随着国家房改政策的深入，已购公房可以上市，住房交易契税下调，央行连续降息等利好消息的公布，一些已购公房的中低收入家庭为改善住房条件，可以用卖旧房的钱来购置新房。

三、存在问题及相关建议根据对调查结果的分析，会发现西安房地产市场一片繁荣之景背后存在的问题和风险。

首先，现有购房者的银行还贷能力存在不稳定因素。

调查中发现刚毕业的大学生也在购房的队伍当中，就常理来说，他们还没有足够的经济实力来购房，以往的大学毕业生大多经过一两年的工作，才加入购房置业队伍。

但现如今，银行按揭和开发商的售楼越来越“优惠”，使得许多大学毕业生试图在置业时“一步到位”。

许多刚工作的大学毕业生通过家里的赞助和朋友的帮助，凑足三成首期，以按揭方式逐月还款。

这是具有很大风险的，大学生刚刚走进社会，并不能说一定有一份合适的工作，每月有稳定的收入。

一方面，当需要改变工作环境以谋求更大的发展时，供给房子则成为一个包袱，考虑每月要支付的供款，会有着巨大的压力，成为大学生的发展障碍。

另一方面，一旦面临失业危机，就会有无家可归的隐忧。

丧失还贷能力，对银行的发展也造成潜在隐患，因为这些都是银行坏账死账的构成部分。

其次，现在居民欲购房基本选择经济适用房和商品房，政府三番五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆了住房梦，可是经济实用房项目到了开发商手里就变的不经济了。

为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。

开发商虽然规定了一系列的购买条件，但事实上开发商也不愿控制销售对象，如果销售对象控制严了，住房就可能销售不出去造成经济损失。

由于经济适用房享受一定优惠，价格低于市场价格水平，对高收入家庭有着很强的吸引力，致使高收入家庭大量进入经济适用住房市场，这必然要求增大经济实用房的住房面积，无论对开发商和高收入家庭来说面积越大所得利益就越多。

这样一来，政府的优惠政策并没有让广大低收入消费者都享受到。

再者，住宅小区的物业管理存在问题，缺乏相关法律法规加以监督制约。

物业管理是连接房地产开发商与业主的纽带，物业管理的好坏直接影响到业主的生活，关系到社会的稳定。

据资料显示，全国每年发生多起业主与物业之间的矛盾纠纷，其诱因多为开发商不按承诺履约的情况下，物业为了开发商的利益而与业主产生摩擦。

这些情况严重的打击了消费者购房的信心，要扭转这样尴尬的局面，业主自主选择物业将是物业发展的一种趋势。

面对西安房地产市场存在的诸多问题，投资者盖好的住宅至今空置，购房者付款后不能顺利拿到购房相关法律凭证，贷款购房后面临失业危机无法交纳每月供款等等。

根据这些现状和相关分析，下面提出一些家庭购房和房地产发展的建议：第一，针对中国现在信贷体制不健全，住房贷款存在的诸多问题，应该加快国内金融机3构的市场化改革，从体制、机制、员工素质上寻找突破口，增强商业银行自主放贷的权、责、利，提高其鉴别、防范和化解风险的能力和自觉性。

同时，在改革创新过程中，可以参照国外成熟经验，拓宽房地产资本融通渠道，培育新的金融产品和金融工具，重点是发展基金信托、股权融资和包括置地按揭的项目开发贷款。

第二，政府应该在中低收入者的购房过程中提供一定的政策倾斜。

一方面，政府在房地产开发商的竞标规划方案中，应该鼓励其拥有一定比例适合中低收入者购买的户型，并且对这种户型进行一定比例的财政补贴，使政府对中低收入者的优惠措施落到实处，同时也解决中低收入者购房难的社会问题。

另一方面，在西安市区的整体布局规划中，存在有大量的旧居民房拆迁问题，这些大都是中低收入者，政府在这些居民重新购置新房的过程中应该给予相应的补贴。

第三，针对物业管理不规范的问题，进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，改变目前行业中存在的管理工作不到位、服务质量差、收费不规范等问题，切实提高管理及服务质量，改善居住环境。

此外，政府应该出台相关法律法规，对物业公司的权利和义务进行严格的界定，并且制订相应的监督惩罚措施。