不动产经营租赁的概念
经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产 或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变 更的业务活动。 按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形 动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
不动产经营租赁服务属于“现代服务—租赁
服务”税目。
第一部分
基本要点
一、纳税人
单位和个人 单位=企业+非企业单位
应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所 在地主管国税机关申报纳税。
向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写
《增值税预缴税款表》。
向机构所在地主管国税机关申报纳税时，填写《增值
税纳税申报表（一般纳税人适用）》及附列资料或 《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》及附列 资料。
不动产所在地与其机构所在地同 在一直辖市或计划单列市但不在 同一县（市、区）

不动产〉房屋〉住房
三、纳税地点
（一）不动产所在地预缴、机构所在地
申报纳税 （二）不动产所在地申报纳税
四、征收机关
国税机关 其他个人出租不动产的增值税，国税暂
委托地税代征。
五、对出租试点前取得的不动产 给予过渡政策
一般纳税人
老项目
简易征收
六、过渡政策的增值税征收率为 原营业税税率
二、其他个人出租不动产
直接向不动产所在地主管地税机关申报
纳税。
纳税人类型
纳税地点 不动产位置
不动产所在 地 主管地税机 关
不动产所在 地 主管国税机 关
机构所在地 主管国税机 关
其他个人
所有不动产 纳税申报 不动产所在地与机构所在 地不在同一县（市、区） 不动产所在地与机构所在 地在同一县（市、区） —————— ——————
向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，
可以在当期增值税应纳税款中抵减，抵减不完 的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭
证作为合法有效凭证。
第六部分
发票开具
代开增值税发票
一、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租
不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不 动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
纳税。
第三部分 缴纳增值税的规定
一、一般纳税人出租不动产
（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取
得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按 照5%的征收率计算应纳税额。 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得 的不动产，适用一般计税方法计税。
二、小规模纳税人出租不动产
（一）单位出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税
额。 （二）个体工商户出租不动产（不含住房），按照5% 的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 （三）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的 征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的 征收率减按1.5%计算应纳税额。
纳税人类型
标的物
计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% （二）单位纳税人出租不动产和个体工商户纳税人出 租不动产（不含住房）适用简易计税方法计税的，按 照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% （三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预 缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
增加5%征收率。
第二部分
适用范围Biblioteka 适用本法 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产 （以下简称出租不动产），适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、
接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得 的不动产。包括转租。
不适用本法：
纳税人提供道路通行服务不适用本 办法，即：直接在机构所在地申报
不动产所在地与其机构所在地同在一直辖市或
计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直 辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动 产所在地预缴税款。（我市暂定为不预缴）
（二）不动产所在地与机构所在 地在同一县（市、区）
不动产所在地与机构所在地在同一县
（市、区）的，纳税人向机构所在地主 管国税机关申报纳税。
二、应纳税款的计算
（一）其他个人
其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳
税款： 1、出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 2、出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
（二）单位和个体工商户
单位和个体工商户纳税人，按照一般计税方法 或简易计税方法计算应纳税款。
11% 5% 5%
个体工商户小规模 纳税人
其他个人 其他个人
住房 不动产（不含住房） 住房
简易计税方式 简易计税方式 简易计税方式
1.5% 5% 1.5%
第四部分 预缴税款及纳税地点
一、单位和个体工商户出租不 动产
（一）不动产所在地与机构所在 地不在同一县（市、区）
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，
个人=个体工商户+其他个人
纳税人类型与增值税企业类型对 应关系
纳税人类型 单位 个体工商户 增值税企业类型 一般纳税人或小规模纳税人 一般纳税人或小规模纳税人
其他个人
小规模纳税人
二、标的物
（一）不动产：包括建筑物、构筑物等。 （二）房屋：包括住宅、商业用房、办公楼、
厂房等。 （三）住房：指住宅、居民用房。
单位和个体 工商户
—————— 预缴税款
纳税申报
—————— 无需预缴
纳税申报
纳税申报
不动产所在地与其机构所 在地同在一直辖市或计划 —————— 无需预缴 （暂定） 单列市但不在同一县（市、 区）
第五部分 应预缴税款和应纳 税款的计算
一、应预缴税款的计算
（一）单位和个体工商户纳税人出租不动产适用一般
二、其他个人出租不动产，可向不动产所在地
主管地税机关申请代开增值税发票。
纳税人类型 一般纳税人
计税方式
税率（或征收率）
11%或5%
单位一般纳税人 2016年4月30日前取得的 简易计税方式或一般计税 不动产 方式（可选） 个体工商户一般纳 税人 2016年5月1日后取得的 不动产 单位小规模纳税人 个体工商户小规模 纳税人 不动产 不动产（不含住房） 一般计税方式 简易计税方式 简易计税方式