1、关于顶层露台的问题
赠送天台不一定有产权
顶层赠天台，为原本并不好卖的一楼和顶楼增加了卖点。

拥有一个十几平方米甚至几十平方米的小院或露台，种些花草、蔬菜，享受田园风光，是很多都市人梦寐以求的美好愿望。

就因为这一点，许多购房者买了顶楼。

但要明白的是，很多发展商赠送的天台都只有使用权而无产权。

因为天台是公共地方，不能出卖，也不能赠与。

原因是它的设计功能就是作为整幢楼宇的消防通道使用。

这种特殊功能决定了它只能是整幢楼宇的全体业主共同共有，共同使用，不能独占。

发展商将其无权处分的、整幢楼宇全体业主共有的消防通道的使用权赠送给顶层住户，这种行为违反《消防法》的规定，也不可能得到其他业主的认可，显然是无效的。

任何违反法律强制性规定，未经产权人同意擅自处分他人财产的约定都是无效的，这是《合同法》的基本要求，无须文件规定。

另外，1989年建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第八条也规定，(异产毗连房屋的)一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除经城市规划部门批准之外，还需其他所有人(指该楼宇的其他业主)的书面同意。

由此可见，发展商用分割赠送天台使用权的行为不仅违反《消防法》的规定，还违反了《城市异产毗连房屋管理规定》。

对于露台，按照相关法律规定，不应计入房屋面积，因此，露台不会写入产权证。

但是，相应的住户拥有对该露台的使用便利和使用权利，只要该住户没有私搭乱盖、扰民等违法行为，其他业主无权干涉。

但要注意的是在屋顶乱搭建存在着严重安全隐患。

屋顶建筑占用了屋顶的消防通道，对于疏散火灾时的人流非常不利；另外，屋顶建筑一般都没有经过房屋安全部门的鉴定，损害了屋顶的隔热层或防水层，影响屋顶的整体结构和安全。

2、顶楼的几个问题
1.看屋顶。

坡式屋顶是现在国际健康住宅提倡的屋顶设计，对隔热、防水有较好的效果。

如果想享受住顶楼的“一览众山小”，那最好选择坡式屋顶的顶层住宅。

2.看顶楼设计结构和用材。

顶层的大忌是隔热和防水性能不好，所以经不住价格、阁楼、天台诱惑，想置业顶楼的买家要特别注意顶楼的设计结构和用材。

可以要求发展商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是否符合有关的建筑标准。

如果是现楼。

还可以根据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的20-25厘米厚。

3.雨天后查看渗水和排水。

如果楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼看看积水多不多，这个办法可以在春、夏季使用。

如果是秋冬季节，可以让发展商提供水源，在屋顶泼上较多的水，看是否有渗漏现象，排水是否畅通。

4.看水压。

不少顶楼因楼层高，水压不足，使自来水流量小，而且影响煤气热水器的点火，严重影响居住的方便，所以水压问题一定要关注。

现楼可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况。

如果是期楼，要求发展商提供水管用材等资料。

5.看阁楼结构和面积。

尽管阁楼成为辅助顶楼住宅销售的一个卖点，但有的顶层阁
楼设计很不实用，窄小黑暗，通风差，如果是这样的阁楼宁可不要。

6.看消防设施。

如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。