PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
行业常规经验依据
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项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街类型界定
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指城市周边和居民区内的小型商业街，主要由中小型商店构成，顾客来源以周边居民为主，服务人
近邻型
口1~3万人左右，以销售日常生活用品（食品、杂货、小型发廊、洗衣店等）为主，以步行或自行车 （助动车）的接驳形式为主 指大中城市中的中型规模商业街，以服务某区域内，参与生产生活的市民为主，服务人口约
二层商铺高度
如果考虑到区位的经济因素，那么视平线上方a＝55°是最大的仰视角，由此确定的视野内 最大经济建筑高度为H＝h＋W/2tg55°，即H＝8.85m，这也就是二层商铺的总高度。
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PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同，考虑到未来商业街可能入住的业态商家，对于进 深的要求，建议不低于15米，面宽可根据具体入住商家进行分割，一般在6~12米较适宜
广域型
700~1000m，一般 800m左右为宜
80%~90%
一是，覆盖市域内所有客群，价格 定位广发，二是，只针对市域内某 种需求的，一类店铺的集聚
核心店，为国际或全国知名的连锁品
牌，旗舰店，或者主力店等，包括， 百货，超市等
超广域型
1000~1500m及1500m 以上，但较少见
以耐用品销售为主，类似于广域型
地域型
3~10万，日用品店及耐用品店相混杂，且具有一定量的知名品牌主力店，此类商业街一般位于交 通可达性较强的位置，以公共汽车、私家车、自行车为主要接驳工具，部分区域内紧邻居民可步行
指地方中心城市中较大型的商业街，城市地位较强的商业街，顾客群以服务本市域级居民为主，
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广域型
服务人群达数十万计以上，主要目标群体15~20万人左右，一般每月1~2次，目标性到此消费，商
90%~100% 商业街，但规模，级别，在广域型 的基础上，均有所升级突破
会出现国际型品牌门店作为核心店存
在，旗舰店较多汇集，亦有国内知名 品牌的连锁店，百货店等
考虑到华润自持一部分的商业体量，可售型商业体量不宜过大，另外，商业街
的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉
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PART 5
服装鞋帽
日化用品
40~300㎡
40~150㎡
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PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
本项目商业物业体量建议——沿街商业
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从商业街的普遍规律看，商业街的一般经 常长度会做到500—1000米左右，但考略 到本商业街非城市级主要商业街，以作为 配套服务功能为主，因此CRIC建议不要做 太长，总长度控制在500-600m左右。
业街内业态丰富，以耐用品销售为主。此类商业街，一般分布在城市中心区域，交通便利，聚客
能力较强，以公交、私家车、地铁等工具出行接驳为主
指位于大型城市的中心商业区，以具有巨大聚客能力的超大型商业街，如东京涉谷，上海南京路，
超广域型
北京王府井等，商圈人口20万人以上，服务人口庞大，集合百货及大型商场的，综合性商业街。客户
04
以时尚商业街区为主要形态，设计上应
考虑到两面商业的有效互动，避免距离
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55° 65° 上方55°，下方65°。正常人的视力范 围要比视野小一些，视力范围是要求能 迅速地看清目标细节的范围 I. 1.5°～3.0° II. 18° III. 25°
二、人体视力范围理论：
I. II. 中心视力范围，视角1.5°到3°，物体视觉效果最清晰； 瞬间视力范围，视角18°，通过眼球转动获得物体的清晰形象； 方有足够的清晰视觉。
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街宽度一般不超过20米，从消费者逛街舒适度角度出发，结合实地调研的地块情况，本项 目商业街宽度在12米较为合适
一、商业街宽度理论：
商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间， 人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。所以购物者所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几 乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在7.5米——15米之间，超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的 店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。因此，对于本项目而言，“公共距离”的舒适宽度约12米左右。
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PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
从消费者逛街时有效的视力范围角度考虑，一层商铺的层高在4.5米为宜，一、二层商铺的总层 高可控制在8.85米以内，根据具体物业排布以二层商铺为主，考虑到整体建筑造型的起伏变化， 局部位置可考虑三层
现代研究认为，人体ห้องสมุดไป่ตู้野水平方向约
180°，垂直方向约120°，其中视平线
A．亲密距离（约0.15～0.45m） 在这种距离内可进行爱抚、格斗、安慰、保护等行为动作的发生
B．个人距离（约0.45～1.20m） 在这种距离内能看清对方表情等，可获取交流信息
C．社会距离（约1.20～7.50m） 在这种距离内有社会交往的意向
D．公共距离（约7.50以上） 在这种距离使人们享受公共空间
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根据鲁能领秀城内街商业的单间面宽5-6 米，进深8-10米，而根据本项目属性
沿街商业体量 21600-32400㎡
（兼具旅游、居住办公等多重城市功能） 其商业街的业态应更为丰富，因此建议 进深可做到12~15m。
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本项目的沿街商业定位为地域型偏广域 型，建筑密度可达90%，一般为2层设 计。 过远，以及过多车行道的穿入。
面积需求
50~120㎡ 200~300㎡
层高需求
一般不低于2.8m 一般不低于3.5m
面宽及进深需求
一般面宽4~7m，进深， 8~10m 进深10~15m 无特别要求，面宽一般 不低于4m 一般面宽要求12m及以 上，进深15m左右 进深一般不可低于15m
食杂店
连锁快餐 普通餐饮
50㎡~200㎡
200~500㎡ 商务型：150~800㎡ 大中型：80~200㎡
III. 有效视力范围，视角25°，利用头部和眼球的转动，在该区域内注视物体时，必须集中注意力
一层商铺高度
最大适宜建筑高度H＝h＋W/2tga，其中h为人眼的高度，这里取较高人体地区男子正立时 眼的高度1.68m另加鞋厚度0.02m为1.7m；a为仰视角，为求得建筑主要视力范围内的最 大高度，这里取为30°；W取为12m, W/2表示人走在中间的宽带区内。可知，H＝4.5m， 这也就是一层商铺的高度。
长度
一般在100~200m，以
近邻型
密度
业态构成
以日常用品为主，亦有少量耐用品， 及生活服务配套，例如理发店，快 餐店，小型五金店等，以服务平时 居住为主，重视实用性，实惠型
店铺构成
核心店铺，一般为地方性连锁店，超 市为主，一般数量不多，仅1~2家
200m左右较为常见，最 50%~80% 长一般不易超过300m
可能业态
便利店 超市（小型）
行业描述
一般指24小时服务便利店，例如7-11， 快客，全家等 知名品牌下的小型超市，例如联华， 农工商超市 以食品出售为主的专门店，代表品牌 有杏花村，第一食品商店等 具有知名品牌的连锁快餐类店代表品 牌，麦当劳，肯德基，必胜客 大众餐厅，或商务型餐厅，服务范围 较广，类型较多 以大众消费为主，中等规模，例如小 肥羊等 例如，茶坊、酒吧、咖啡厅，西式饼 店等 —— 以服装、鞋帽类商品为主要经营的专 门店（不包括大型旗舰店） 以化妆品，洗护用品等为主要经营的
一般为300~600m，常
地域型 见长度在500m左右，一 70%~90% 般建议不超过600m
耐用品结合日常用品，顾客层分布
和价格定位、较为广泛，业态较为 丰富，服务周边居民生活 以耐用品为主，一般有两种方向，
品质感、个性形象与亲切感并存，核
心店，主力店较多，以全国知名品牌 店，地方百货，超市等为主
利用铁路、地铁等交通该工具，不定期来此购物，此类商业街在流动人口多，交通便利，聚客能
力强，具有传统特色的地区，且主要限于大型城市
CRIC认为，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、
休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢
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商业街特征
项目物业体量建议——行业常规经验依据
一般不低于2.8m
建议不低于4.5m 一般首层不低于3.5m
火锅店
西式简餐 美容美发
120~600㎡
50~400㎡ 300~600㎡
一般首层不低于4m
建议不低于3m 一般不低于3m 一般不低于2.8m， 3.5m及以上更适宜 一般不低于2.8m， 3.5m及以上更适宜
进深一般不可低于15m
进深一般不低于12m 一般无具体要求，但品 牌店更倾向于大开间 知名品牌店，倾向于大 开间店面，进深一般无 特别要求