天骄物业管理有限公司
部门职能
部 门
管理处
编号/页码
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一级职能
二级职能
三级职能
基础物业管理
绿化管理
–负责管理所辖区域的绿化，并制定绿化养护计划
–熟悉所辖区域绿化布局和区域绿化养护现状
–负责绿化技术管理措施的制定和绿化管理人员的培训
–负责所辖区域内花草树木的施肥，病虫害防治、松土、更换花木等工作
–负责编制设备、设施维修保养计划
–负责做好与部门业务相关的合同评审
–负责所辖区域工程改造、设备更新、方案及预算的编制，并报送公司审批
–负责所辖区域所有设备、设施（供电、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防、计量、智能化系统）及房屋主体的管理、运行、维修
–做好设备、设施的交验与记录
–完成领导临时交办的其它工作
6、拟定部门员工各岗位职责及管理制度；
7、负责车场经营管理。
人事：
1、决定本部门岗位分配及编制；
2、拟定本部各岗位的工作要求及考核标准；
3、制定本部门训练、学习计划；
4、对于各班的工作进行协调。
财务：
1、督促收费员按物价部的收费规定收取停车费；
2、协助财务检查收费员的票据、单据，监督收费情况。
岗位权限
绩效指标及权重
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岗位说明书
部门
管理处
岗位
保安主管
岗位职责
业务：
1、负责本部门日常管理工作；
2、负责保安部月工作计划，排班表，及队员考勤工作；
3、检查、监督各岗位的工作情况，负责日常军事训练，考核及内务卫生管理工作；
4、负责建立消防档案，组织义务消防队员日常训练工作；
5、负责部门队员业务学习及军事训练工作；
积极开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为主要内容的“四防”工作，进行各项安全检查。
–负责满足业主提出的特约服务
投诉、求助管理
–负责受理业主投诉及求助，并高效及时的处理
–对业主定期进行意见征询活动，并进行业主满意率调
目标计划管理
目标成本控制
–负责目标成本指标的预算并报公司审批
–组织各部门贯彻落实成本指标
–负责督促、检查各部门目标成本指标的完成情况
–对目标成本指标进行跟踪、反馈、修正
计划管理
–负责制定物管处的管理目标
–负责制定物管处年、季、月工作计划
–负责督促、督察各部门计划的完成情况，组织各部门贯彻落实管理目标
–对计划的实施进行跟踪、反馈、修正
社区文化
企业文化建设
–配合公司建设公司的企业文化
–参与制定物管处员工发展规划
社区精神文明建设
–负责制定物管处员工礼仪规范
–配合社区相关部门、组织开展社区精神文明建设活动
–负责维护所辖区域内绿化区域，制止违章、违法占用绿化用地的行为
–完成领导交办的其它工作
.
特定物业服务
特定服务管理
–负责所辖区域物业管理费的收缴
–负责各种代收代缴的收费工作
–负责办理业主入伙的相关工作
–参与所辖区域接管验收工作
–负责装修申请的办理工作
特约服务管理
–负责按公司制定有偿服务的内容及价格向业主提供相应服务
必要技能素质：有良好职业道德，知法、懂法、会用法；有较强的综合能力，善于处理各种问题纠纷，坚持原则，依法办事。
绩效指标及权重
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部门
管理处
岗位
Hale Waihona Puke 保安部岗位职责在物管处的直接领导下，受物业公司保安部业务指导全面组织、实施、督促检查防范工作的贯彻落实。
负责健全和完善保安部有关安全防范工作的规章制度和职责，督促检查大厦内执行安全防范制度落实情况，消除各类事故隐患。
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部门职能
部 门
管理处
编号/页码
TJ/GL 第1页共2页
一级职能
二级职能
三级职能
基础物业管理
工程维护管理
–负责制定所辖区域公共设施、建筑物、设备系统的管理规定
–负责物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作
–负责查验用户装修报批手续及审批装修方案，监督装修方案的实施
–负责所辖区域各楼层、电梯、走道门、管线等公用地面的清洁工作并保洁
–负责所辖区域信报箱，井道口、管线等公用设施的清洁工作，并保洁
–负责所辖区域内部道路、走廊、喷泉、广场等公用区域的清洁卫生工作，并保洁
–负责所辖区域内公共区域的清洁并保洁
–负责地下室、车库、天台、转换层、出入口清洁并保洁
–完成领导交办的其它工作
1、有权检查各岗位执勤情况，对玩忽职守，违章违纪人员有权予以教育并提出处理意见；
2、对于每月考核不合格的保安人员有权按公司考核规范予以处罚；
3、对不称职的保安领班有权提出调离或建议撤职；
4、有权对队员批假1天；
5、有权制止消防违法行为，并责令整改隐患。
任职要求
教育：大专以上文化，退伍军人优先；
工作经验：2年以上主管（队长）以上管理经验；
治安消防管理
–负责协助公安机关搞好所辖区域安全防范，维护正常工作、生活秩序
–负责建立健全所辖区域安全责任制，严格执行各项安全制度
–负责员工的安全教育，加强对群众的法制宣传，增强他们的法律观念
–负责贯彻执行消防条例，建立健全防火责任，监督检查执行情况
–负责停车场的日常管理工作
清洁、保洁管理
–负责制定所辖区域各项卫生条例，并监督组织实施
–负责收集业主信息，根据业主的要求组织开展社区文化活动
–制订住户精神文明公约，开办宣传学习园地，并开展宣传活动
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岗位说明书
部门
管理处
岗位
主任/副主任
岗位职责
业务：
1、全面负责物管处的各项工作
2、制定物管处工作目标和计划并监督实施
3、负责物管处对外各种业务合同的审核、修正并监督实施
4、参与组织每年的物业管理质量检查及配合做好质量体系管理评审的工作
岗位权限
1.经总经理授权，有权对物管处员工进行招聘、录用、解聘
2.有权对物管处员工的工作成绩作出考核
3.对400元以下的零星费用有支配权
任职要求
1.教育：专科及以上学历，管理、工程等类专业毕业
2.工作经验：2年以上物管工作经验，1年以上部门领导工作经验
3.必要技能和素质：熟悉现代化管理理论，熟悉物管工作特性，国家物管工作的相关法律、法规。有较强的洞察力和人际交往能力，组织协调能力、战略能力
5、负责跨部门的协调
6、负责物管处员工的思想教育工作
人事：
1、负责物管处人员的招聘与解聘工作
2、制定物管处岗位编制
3、确定各岗位的工作要求及成绩考核标准
4、物管处员工的培训、发展
5、物管处内部协调
6、结合公司制度制定物管处激励机制
财务：
1、负责物管处成本指标的预算
2、负责物管处所购物品的审核申报
3、负责物管处各部门预算的审批